广州业主维权艰苦突围

　　广州业主维权艰苦突围

　　坚硬的现实面前，越来越多的业主正凝聚成新的力量并发出自己的声音

　　采写:本报记者贾云勇

　　昨日，广州12个小区业主委员会联合发起倡议，号召广州涉及专项维修资金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列(相关报道见今日广州新闻)，这份倡仪书被称为广州业主维权的第一份联合宣言。据了解，广州市目前的民事纠纷中有七成与业主维权或房地产有关，而维修资金又是业主维权中最突出的问题，成为双方利益争夺的制高点。近几年，业主维权之路满是荆棘，暴力事件、法规不健全、部门不作为，再加上业委会先天不足、无组织、无经费、一无所知，令很多维权行动不是半途而废，就是一败涂地。看房买房的时被开发商供奉的“上帝”们，感到自己在强大财势集团面前显得十分羸弱。然而，关于利益的博弈永远不会停止，一种共识虽经挫折却越发坚定:通过自治方式产生代表自己利益的组织，追求更大的联合，影响决策，影响立法……

　　一年前，中山大学人类学系副教授朱健刚博士说:业委会成立过程中的暴力和流血事件大大减少了。然而，他的估计也许过分乐观了，从去年开始风生水起的广州业委会选举浪潮，不仅没有让业主维权柳暗花明，更因为今年上半年的暴力流血事件而显得愁云惨淡。

　　小区成了“战场”。

　　“不只是暴力事件，法规的不健全，政府的不作为，建立业委会、业主维权实在是太难了。”广州的多位业委会主任感慨。

　　“上海现在有3000个业委会，而广州目前只有三四百个。”广州业委会联谊会筹备组成员之一习建华说。

　　然而，沮丧并没有阻止生长。在保障自己的物权利益的现实刺激下，越来越多的小业主意识到，要与强大的财势集团博弈，弱小者唯有联合起来，才能发出足够大的声音，像财势集团那样影响决策层。

　　维权的民间力量在悄然生长，尽管压力巨大。在习建华的设想中，业委会联谊会将是小区业委会的“娘家”，是业主自治意识的培养者。“我们的目标也许很远很远，但是，现在不去做，它就永远也不会到来。”习建华说。

　　法律死胡同

　　3年诉讼，4次审理，4个结果，业主司法维权还在路上

　　9月23日上午，面对来自广州各小区的10位业委会主任，周玉忠律师说:“就讨还维修资金而言，法律的大门已经向我们关闭。”

　　近几年来，维修资金已经成为业主维权中最突出的问题。对于业主和开发商而言，这是一笔巨大的数字，从而成为双方利益争夺的制高点。

　　广州市业委会联谊会筹备组介绍，依据历年商品房销售面积以及价格估算，广州市应该到位的专项维修资金应该在100亿元左右，广东省则应该在500亿－600亿元。

　　广州目前实际到位的维修资金数额却不容乐观，广州市房屋安全管理所9月13日通报目前广州市专项维修资金归集总额为14.13亿元。与之可对比的是:北京到今年1月份归集额达88.8亿元，上海到今年6月份归集额达到290亿元。“虽然广州市与京沪两地的房屋销售面积存在差距，但缺口相当惊人却是事实。”周玉忠说。

　　作为“广州维修资金第一案”及迁延甚久的西门口广场维修资金案的代表律师，周玉忠看到法律及权力部门正显露出越来越多的暧昧。

　　1999年8月，李女士在广州五羊新城东悦居买了一套住房，后来，她发现开发商东华实业股份有限公司一直没有为其缴纳物业维修资金，遂于2003年8月将开发商告上法庭。让她始料未及的是，这将是一个遥遥无期而且看不到希望的诉讼过程。

　　“东悦居业委会实际上是为了打这个官司而建立的，李女士的诉讼代表了全体业主的利益。”东悦居业委会主任、广州市业委会联谊会筹备组成员孙威力说。

　　2003年底，广州市东山区法院认为东悦居已经成立了业委会，此案以个人名义起诉不符合法律程序，裁定不予受理。李女士上诉，5个月后，广州市中级法院认为此案符合立案条件，并指定东山区法院审理。2005年初，东山区法院作出判决，判令东华公司将3724元物业维修资金存入指定专用账户，业主胜诉了。

　　然而，当东华公司不服这个判决上诉到广州市中院后，事情发生了戏剧性的变化，一年后，也就是今年1月12日，中院认为此案暂不具有民事案件受理和处理的条件，不应该当由法院处理，并撤销了东山区法院的一审判决。

　　李女士和周玉忠都没想到会等来这样的结果。“3年诉讼，4次审理，4个结果，到现在还是不知道维修资金该谁来缴。”

　　今年2月，荔湾区西门口广场业委会也因维修资金将开发商告上法庭，这个案子的过程恰如东悦居案的翻版，今年7月份，广州市中院将业委会的申诉驳回，坚持认为此案并非民事案件。“司法程序上，我们进了死胡同。”周玉忠说。

　　更多的业委会及业主则正行走在打官司的路途上。8月30日，丽江花园物业管理公司状告番禺区物价局非法行政一案开审，这起案子背后是丽江花园部分业主与物业公司关于管理费用价格纠纷的五起上诉案。据称，此案的判决将对后五起案子的走向产生重要影响。

　　6月12日，东山雅筑业委会主任饶广英等四户业主被物业公司告上法庭。业委会认为物业公司是不请自来的“霸王管家”，物业公司则质疑业委会的合法地位。“一审还没有判下来。”饶广英告诉记者。

　　9月23日，海珠区雅景苑业委会主任伍嘉穗与海琴湾业委会主任杨实见彼此聊起了各自的官司，两个小区与物业公司的管司都进入了二审，雅景苑一审胜了，海琴湾一审败了。

　　据了解，广州市目前的民事纠纷中有七成是与业主维权或房地产有关的。“对于弱小的业主而言，司法救济仍然是他们维权的现实与心理依靠。”一位律师说。

　　另一扇门也关上了

　　“房管局的责令缴交通知书不过是一纸空文！”

　　西门口广场业委会并没有灰心，他们向房管部门要求对开发商进行行政处理。今年5月15日，广州市国土房管局下达通知，责令开发商在6月30日前缴纳217.3万元维修资金。

　　这个“责令”让周玉忠喜上眉梢，但之后事件的发展令人沮丧，当周请求房管局向法院申请强制执行时，房管局的答复是，它们的通知书并没有强制性，不能申请执行。讨要维修资金还是要向法院起诉。“房管局的责令缴交通知书不过是一纸空文！”西门口广场业主委员会一位委员愤懑地说。

　　“转了一圈，我们又回到了起点。”周玉忠显得无奈，在他看来，法院与行政部门踢起了皮球。“行政、司法救济渠道均已被封死。”

　　东悦居业委会与西门口广场业委会并没有停止脚步，他们向广东省人大、省高院进行申诉或反映情况。前不久，周玉忠把申请寄到了全国人大常委会和国务院。

　　在富力千禧花园业主张险峰看来，政府部门如此表现并不稀奇，在她的维权过程中，碰到了足够多的冷脸子。“在业主与开发商、物业公司的关系中，政府本来应该是一个协调者的身份，但一些部门却一屁股坐在了开发商那边。”

　　东山雅筑业委会主任饶广英亦表达了对房管部门的不满:“很多事情我们向它汇报都没有答复，但我们一旦要对物业公司有所不利，它就忽然要来审查我们的程序。”

　　8月26日，在由中山大学公民社会中心和广州市业主委员会联谊会筹委会筹协的一次业主维权论坛上，广东省政协常委、省民革副主委苏祖兰这样解析开发商与政府的关系:众多开发商为广东乃至全国经济发展作出了巨大贡献，他们当然对政府及其政策法规的设立具有相当影响力。

　　事实上，大部分业主及业委会成员更多冀望政府在业主维权纠纷中扮演更为有力的管理者角色，而不仅仅是一个居中调停者。在广州市业委会联谊会筹备组举行的业主论坛上，经常可以听到业主及业委会成员们对政府参与力度不够的抱怨。

　　而在番禺区加富花园业委会主任邓鸿、秘书长焦志伟的观念里，并不希望政府过多干涉小区内的事务，“社区里没有谁是绝对的领导，甚至行政都不能过多地干预，我们必须自己管理自己”。

　　中山大学广东发展研究院、公民社会研究中心唐湖湘认为，政府应在设置好相应的规范后从小区管理中退出。

　　在广州市业委会委员会联谊会筹备组，一种共识正在渗透到所有参与者中:以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织，这种组织在当前多元化的社区和社会中发出自己的声音，才能改变目前小区中业主的绝对弱势地位。

　　然而，现实却不容乐观。周玉忠对此深有感触，他把小业主维权的境况总结为四句话:一盘散沙无组织，一无所有无经费，一门心思搭“便车”，一无所知易被骗。“培养业主的公民意识、民主意识依然任重道远。”

　　在8月26日的论坛上，中大法学博导、市消费者委员会副会长周林彬教授更是一语中的:业主的声音太小了！他们只有联合起来才能形成与开发商抗衡的势力，才能对政府决策施加自己的影响。

　　难产的民间组织

　　找不到主管单位，广州业联会无法在民政局备案成立

　　习建华的名片做了小小的改动，业联会筹备组“秘书长”换成了“志愿者”，“从程序上来说，业联会还没有成立，这样改动表明我们一直在理性办事。”筹备组成员的名片从今年6月起都变成了“志愿者”。

　　这种审慎从某个角度表明筹备组一直在并不宽余的政策空间里小心前行。

　　广州业联会筹备组位于五羊新城一座高楼楼顶上，大楼冷却塔的嗡嗡声总是顽强地透进办公室。习的座位上方写着一句话“同是业主一家亲”。“团结才有力量，业联会就是要把分散的业主和业主委员会团结起来，在维权活动中互相帮助。”她说。

　　56岁的习建华是在广州奥林匹克花园业主维权中脱颖而出的“明星”，广奥花园也成为新《物业管理条例》颁布后广东省第一次成功召开业主大会的小区。在维权过程中，她获得了业主们的爱戴，并获得了“习大姐”这样的尊称。

　　当习建华开始为一些小区业主维权提供帮助、讲解自己的心得时，陷于广州维修资金第一案泥沼中的孙威力也有了新的想法，“许多业主要维权时并不知道怎么做，如果有一个平台供大家交流不是很好吗？”

　　孙与六个朋友一起搭建起了这个平台的雏形。它包括那个总是噪音不停的楼顶办公室、www.yezhu.org.cn网站和《业主》杂志。然而，不久之后，其中几个人就已经显得兴味索然了。

　　习建华在一个偶然的机会看到了孙威力的一张宣传单，去年11月26日，她跟一个朋友来到了业联会筹备组的办公室，并成为筹备组的主要成员。

　　雅景苑业委会主任伍嘉穗也加入进来。59岁的伍与她的同道们花了四年时间在雅景苑建立起了业委会，四年波折让她感叹“太难”。去年初业委会成立后与开发商和物业公司打了三个官司，目前，第三个官司进入二审。“业委会在业主维权中的作用不可或缺。”

　　这个由六七个中坚组成的筹备组开始了与小区业委会及业主的频繁接触，并得到了他们的信任。“一次，一位八十多岁的老人抱着厚厚一摞投诉材料哭得像个泪人。”习建华说。

　　目前，业联会筹备组已经与广州市的140多个楼盘、120个业委会建立了联系。事实上，业联会筹备组人员先后拨打了300多个电话，“有三分之一的业委会在建立之后由于各种原因消失了”。

　　事实证明了建立业联会的必要性。“业主委员会普遍难产，同时，已经成立的业委会之间不相往来，信息资源无法共享，与开发商、物业公司的交流平台无法建立。”孙威力说。要筹建的一个民间组织，除了自己投入资金，他们还要经受别人不解或者怀疑的目光。“常常有人会问我是不是为了钱才搞这个的，如果为了钱，我肯定不搞这个吃力不讨好的事情。”孙威力说，他前后已经投入了18万元左右的资金，连车也卖掉了。

　　一开始，家人是支持孙的，现在妻子则明确表示反对，因为她看不到丈夫这项事业的方向。让孙感到欣慰的是，上高中的儿子对他是一如既往地崇拜。

　　阻力同样出现在习建华身上。“家里人对我不理解，丈夫不闻不问，我女儿总质疑我干这个有什么意义。”习无限感慨地回顾自己的维权活动。

　　然而，这都不是最大麻烦。让业联会筹备组焦急的是:由于找不到一个主管单位，他们的民间组织将近一年也没有能在民政部门备案成立。

　　今年8月初，在广州市房管局长接待日上，习建华与伍嘉穗把盖有50多个业委会公章的申请材料递交上去，希望房管局能够成为业联会的主管单位。但目前他们还没有收到肯定或否定的答复。

　　退休前曾多年与政府部门打交道的伍嘉穗理解官员们的犹豫不决，“业主维权问题比较敏感，业联会是要把业主团结起来，形成与开发商护衡的力量，他们当然会思忖再三。但是，拖延和躲避并不能造就一个和谐社区”。

　　据了解，业联会形态最早起于福建，在北京和上海，业联会遇到了与广州相同的困难。

　　理性，坚持理性

　　“我们要让有关部门明白，我们是来给政府帮忙的，而不是添乱”

　　这样的困难让业联会的每一步都小心谨慎。“我们要让有关部门明白，我们是来给政府帮忙的，而不是添乱。”习建华说。

　　业联会筹备组的经常性的活动是业主论坛，这种大致每月举行的交流活动通常会邀请十几个楼盘的业主代表，围绕一个主题发言。地点通常在筹备组办公室，有时会设在一家楼盘内的公共场所。今年8月26日，论坛则搬进了中山大学。

　　业主代表们往往是揣着火气来的。在今年4月1日的论坛上，海珠区一家业委会主任介绍说，在维权过程中，现场忽然来了40多个剃平头的黑衣人，砸东西、威胁业主。另一位业主代表则情绪激动地说:没有买房的就不要买了。更多的发言则表达了对一些官员与开发商、物业公司关系暧昧不清的愤怒。

　　习建华并不想让这种情绪泛滥。在斗争中成长起来的她对对抗变得不能认同:“有些小区业主们视发展商及其物业公司为敌人，认为只有搞斗争才能获得自身的权益，而且要一步到位，发展商也就针锋相对，结果可能两败俱伤，我认为这是非常不明智的。”几乎在每一次论坛上，她都会对业主代表们说，维权不能超越法律，我们每一步都要理性。

　　这种理念从论坛每次题目的选取上亦可见一斑:今年4月1日的题目是“没有诉讼的维权”，5月份的题目是“业主委员会在社区自治中应注重法律程序”。

　　在论坛上，业主代表们得到的不只是理性化的维权经验，还有业主自治的理念。“业主自治的产生与发展是政治民主、经济自由、住房制度市场化改革的一个必然结果，是基层群众自治的崭新模式。”孙威力、习建华说，业主自治已经与村民自治、居民自治成为中国目前群众自治的三种基本模式。事实上，不只是业联会筹备组一支力量在对业主进行培训。今年3月到8月，从属于广州市物业管理协会的业主委员会指导中心在房管部门的支持下进十几期轮训。“听讲的有业委会成员、街道办事处及居委会人员。”广州市物协副秘书长姚李娟说，先后有2000人接受了业委会建立程序、物业运作规律等方面的培训，但她拒绝对业联会筹备组作出评价。

　　业联会筹备组一开始也是参与者，习建华是培训讲师，伍嘉穗更是指导中心的候选人之一，但是后来筹备组退出了。“业主自治与物业管理是两个平行的概念，把业委会指导中心置于物协之下，这种设置就不合适。”伍嘉穗说。

　　团结，力量

　　业主应发出声音，把自己的观点反映到立法中去

　　今年4月份，广东省建设厅将《广东省物业管理条例》(修订草案)挂上官方网站，公开征求市民意见。

　　伍嘉穗此前就参加了建设厅与广东省人大的一个听证会，并领到了一份修订草案。回到筹备组，志愿者们的共识是:对这个关系切身利益的法规，业主应该发出自己的声音，把自己的观点反映到立法中去。

　　业联会筹备组通过媒体公布了自己的电话，接受全省业主反映自己的建议和意见。“我们的电话立即被打爆了，不只是广州、深圳，还有清远、湛江的，甚至有省外打来的。那几天我们接到了近千条电话。”周玉忠说。

　　业主的意见也从网上奔涌而至。“我看得眼花缭乱。”周说，深圳的一位胡姓律师还写了一个相当完备的文本发过来。接下来的五个月里，周玉忠律师经常工作到深夜，作为文本的起草者，他知道自己重担在肩。对修订草案的改写是颠覆性的，它的名称已经变成了《广东省业主自治条例》。“我们集中了全省各地业主的意见，并借鉴了全国其他省市和香港地区的相似立法。”

　　从4月到9月，业联会筹备组与一些专家反复对这个条例的“业主建议稿”进行修改。8月26日，在中山大学科技园，广东省民盟副主委、广东省政协常委王则楚与周玉忠为“业主建议稿”中某一条款的表述反复交换意见。在场的，还有广东省政协常委、省民革副主委苏祖兰，广州市政协委员、越秀区人大代表吴名高。

　　在拟定文本的过程中，周玉忠不时会想到历经五次审议的《物权法》。“在这部民法草案的公开审议中，财势集团维护了自身的利益，而业主却由于声音太过细弱根本影响不了立法层。”

　　10月份广东省人大将继续审议物业管理条例修订草案并行将出台。为此，业联会筹备组加快了工作进程，要在审议前把业主建议稿完成。“业主维权不能停留在街头斗争的低层次，而要去影响立法过程。”周玉忠说。

　　已经有政协委员表示愿意通过相关渠道将《广东省业主自治条例》(业主建议稿)送达立法层。筹备组志愿者们认为，不管效果如何，这都是广州乃至广东全省业主凝聚力量后初试啼声。

　　恰好周林彬教授所言，业主势力正在悄然成形并试图像财势集团那样影响政府决策，形成一种制衡。“业主的事情政府(某些)部门之所以选择拖着不办，就是因为拖比解决的收益大。当业主势力强大到拖着比解决要付出更多成本时，那些部门将改变态度。”习建华说。

　　今年5月20日，在中信乐涛苑物业管理处，海珠区的20家业委会签订了一份协议，结成更小的区域性的扶助圈子。业联会筹备组的网络在悄然扩大，荔湾区、白云区、黄埔区也都有结成了类似的团队。

　　政治资源也在悄然渗入。在筹备组的专家团队中，人大代表、政协委员时时可见。中大人类学系副教授朱健刚博士也名列其中。朱与习相识于去年9月份的一次业主维权研讨会上，习干练的作风给朱健刚留下了深刻的印象。

　　筹备组还吸引了一批律师，他们成为业主维权的法律支撑。这情形令海珠区万丰花园君雅大厦业委会主任王军大为振奋，他说，趋于联合的业主会像树枝开花一样越来越多。

　　第一声啼哭

　　追缴维修资金的倡议书被称为广州业主维权的首次联合宣言

　　9月23日上午，来自朗晴居的维权业主邝麟向业联会筹备组捐了500元钱，四个月前，他与筹备组建立联系并捐赠了2000元，之后每月都捐500元。

　　习建华介绍说，今年6月份以前主要是孙威力个人出钱在维持筹备组的运作，6月份后开始接受捐赠，目前一共收到10000余元。习本人也捐了2000元。“捐赠并不多，但意义重大”。

　　尽管目前还没找到一家主管单位，业联会筹备组正向着非营利性民间NGO的路途毅然走去。将来，它将主要靠捐赠维持运作。

　　前不久，丽江花园老业委会的人员找到了习建华，希望与业联会筹备组建立联系，而该社区另一个民选业委会的成员早已与习取得了联系。在丽江花园，两家业委会并存均指称对方为非法，而政府部门居中调停甚久却没有明显的效果。“事实上两个业委会都有协商解决的意愿，也许业联会筹备组以民间的身份可以成功化解他们的矛盾。”习建华说。

　　9月23日这一天，来自广州市的10个业主委员会决定联合起来全力追缴维修资金。业主们质问:为什么大部分专项维修资金迟迟不能到位，一笔笔由业主自行缴纳的专项维修资金又去向不明？

　　这是10余年来广州一直没能解决的一个问题:2003年前的维修资金到底谁来交？由于涉及到“法规打架”，与此相关的数十万业主仍在翘首以待。

　　这项活动接受业委会加入及业主个人签名，至昨日，已经有12个业委会参与，共涉及近万名业主。

　　在此活动的倡议书中写道:团结就是力量。有人将之称为“广州业主维权的第一次联合宣言”。周玉忠说，维权，一切合法的方法我们都应该利用。

　　然而，业联会筹备组却对现实有着充分的考量:“业主维权不可能一蹴而就，我们得慢慢来。”志愿者们说。

　　链接

　　“法规打架”

　　建设部1999年1月1日施行的《住宅共同部位共同设施设备维修资金管理办法》规定应由购房者缴交维修资金；1998年10月1日开始施行的《广东省物业管理条例》第32条规定，物业管理维修资金由开发商交纳。为了统一全国各地复杂的规定，国务院颁布了《物业管理条例》，从2003年9月1日施行，规定专项维修资金由业主缴纳。

　　这样，1998年到2003年间的物业维修资金到底由业主交还是开发商成为争议焦点。按照《立法法》规定，地方性法规、规章之间出现不一致时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，适用地方性法规，国务院认为应当适用部门规章的，要提请全国人民代表大会常务委员会裁决。

　　图：

　　12家业委会发起倡议后，广州业主维权首份联合宣言诞生。本报记者范舟波实习生王子荣摄

　　（南方都市报）