楼市像“坚硬的稀粥” 地方细则为何多“糨糊”

　　10月7日，有关人士指出，中国房地产市场正经历调控以来最大变局。统计显示：前8个月中国房地产投资增幅回落；8月份国房景气指数回落；8月份全国70个大中城市房价涨幅放缓。中新社发 海安仇稳山 摄

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　　“如今的楼市好比一锅‘坚硬的稀粥’，各方都在倒腾。”上海一位楼评人士如是说。这一“酷评”的背景是，国家九部门要求各地必须在9月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过，而地方政府出台的细则避实就虚的多，定量细化的少；语焉不详的多，明晰到位的少；悬而未决的多，操作性强的少，这说明楼市调控有一些“搅和”的因素在，无疑给未来房地产市场走向留下诸多悬念。

　　避实就虚，诸多地方细则流于“表态”

　　今年5月28日，建设部等九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”，其中有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70%以上，是放到一个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项目中落实，二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整。

　　对于这两个关键问题，除深圳细则明确规定实行项目控制外，其他地方的细则多含糊不清。

　　9月上旬，北京市规划委员会发布的“国六条”细则可谓玄而又玄，规定“从9月1日起对新审批的住房项目执行新审批流程”，但对于业界最关心的90平方米套型占比在北京如何落实——是实行单个项目管制还是年度总量控制，竟不置一辞。这种定了审批流程却不定审批内容的做法，被业界认为是在“倒糨糊”。

　　上海在9月30日出台的五年住房建设规划中，也只是笼统地说：“按照区域控制，总量和项目相结合的原则”，控制新审批新开工商品住房套型结构比例。

　　至于“历史遗留问题”，即6月1日前已审批但未获施工许可证的商品住房项目如何处置，北京细则语焉不详，上海规划干脆不予涉及。业内人士指出，北京细则中一句“应按照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作”的“官话”，竟留下了四个疑问让市场“猜谜”：“按照依法行政的原则”，是不是意味着可以不再进行调整？“有关部门”是哪个部门？清理何时进行？清理后是全部过关，还是逐一处理？

　　北京、上海尚且如此，其他一些地方与其说是出台操作细则，不如说是对“国六条”的再解释、再表态，也就不难理解了。

　　“地王”频出 “限房价”被地方遗忘

　　九部门出台的“国六条”在要求“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”时，明确指出：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”遗憾的是，在各地的细则中，“限房价”均不见踪影。与此相对，眼下诸多城市土地市场上，“地王”层出不穷。业内人士认为，这对于未来房价是个十足的危险信号。

　　9月初，上海浦东花木一地块拍出了59.89亿元的天价，以土地规划上限53万平方米的总建筑面积计算，楼板价高达11300元/平方米，加上建安成本等费用，项目成本价将超过15000元/平方米。

　　富阳控股集团的一位分析师指出，就地理位置而言，该地块应执行90平方米以下套型面积占开发总面积70%以上的标准；而“地王”的诞生，则意味着这一地区的房价有了一个新的标杆作为参照向上攀升。于是，一个尴尬的局面出现了：即便限制住了套型面积，也阻止不了房价的拉高。

　　“微言大义”还在博弈政策执行力

　　地方细则中的“春秋笔法”究竟隐含了怎样的“微言大义”？对于未来房地产市场意味着什么？

　　上海五年住房建设规划出台前，一位开发商对记者亲口说：“每个楼盘都要求先把比例规划好再说，具体怎么做是另一回事，反正政策也执行不了多久。”

　　开发商们的判断似乎是基于经验的总结。“从2004年到现在，宏观调控政策来得很快，去得也不慢，差不多是上半年压，下半年放。”北京大学中国经济研究中心教授宋国青日前发表评论说，调控来去匆匆的原因没有别的，“就是消费这头牛太倔，牵着不走，打着倒退，唯一的办法是拿草料来吸引。”这“草料”就是投资，而“投资的核心是居民住房，其他投资的很大一部分也是以住房投资为终点，不盖房子没得干。”

　　不少业内人士认为，地方细则既出，具体执行尚可纠偏。“这回楼市调控能否见效，接下来得看监察部门的了。”

　　(来源：经济参考报 作者：徐寿松 蔡国兆）