楼市僵局借何松动？

　　2006年几乎月月都有新政出台，整个京城楼市上演风云大戏，一方面开发商如惊弓之鸟，计划赶不上变化；一方面购房人观望、迷茫，眼看着房价还在涨，就是瞧不明白该不该买。2006年剩下的时间里楼市又将会何去何从？新政影响究竟会怎样？

　　●住宅新盘十月集中入市

　　对于北京楼市来说，一个好消息是，10月超60个住宅新盘入市，多数开盘价在8000元/平方米以上。但是一个鲜活的事实正在市场规律这个无形之手的作用下开口说话：随着京城楼市价格的节节攀升，以及政策的影响，北京楼市欲振乏力，即便是在“黄金周”的带动下，仍难以重现过去几年“金九银十”的楼市神话。

　　一手房市场，北京房展会无一不是观望者多，下单者少；二手房市场，受政策影响，中介门店显得更冷清。与此同时，此次“十一”黄金周中，很多开发商纷纷打出低价让利的旗号，甚至一些二手房房东也暗示价格有谈判空间。但是，多数意向购房者仍然选择继续观望。

　　众多微妙的市场细节总能暗示玄机。坚挺不下的“价升量跌”局面似乎正酝酿松动。大家都知道，北京的楼市距离所谓价格合理、供销两旺的理想局面仍很远。而市场更想知道的是，这种僵持会否促使已经开展了4个多月的房地产调控进一步加强？

　　在过去出台的众多调控政策中，业内人士认为，直接导致楼市交易下滑的因素主要包括二手房个人所得税征收、北京外资购房限制，以及限期开工、限期销售等方面监管力度的加强。“短期的僵持是必然的，随着一些新政策的进一步深入，老政策执行力度的进一步加强，这种僵持局面不会持续很长时间。”分析人士指出。普通住宅新增供应集中在丰台、朝阳、昌平、海淀

　　2006年下半年普通住宅新增供应主要集中在丰台、朝阳、昌平和海淀等区域，预计占总体供应60%%以上。

　　尤其丰台新增普通住宅供应量最大，主要包括：紫芳园、万科熙园、万科紫台、全鑫园、万年花城、晓月苑等项目，占总体25%%左右；排第二位的是朝阳区，今年下半年预计有：北京新天地、润泽庄苑、MiNi阁调、世纪东方嘉园、梵谷水郡等项目开盘，占总体16%%。

　　此外，昌平和海淀也有较多新增普通住宅项目。如：昌平区的北京北、新龙城、北京太阳城、蓝郡嘉苑和海淀区的上第MOMA、左邻右社、晨枫家园、西钓鱼台嘉园、长河湾等。

　　●商业地产投资趋热弃房买铺成京城楼市新热

　　近几个月，北京的商业地产如雨后春笋般从京城四方冒了出来，正好应了SOHO中国总裁潘石屹的话“2008年奥运会，商业地产的机会来了”。

　　戴德梁行商铺专家分析：“今年约有500万平方米商业楼盘入市，在京城楼市走过‘冷九月’后，不少怀着投资目的的买房人开始把目光转向了商铺投资，‘弃房买铺’成为目前楼市的新景象。”

　　近几个月来，与住宅普遍低调开盘形成鲜明对比的是，商业地产格外“张扬”。位于南城的搜宝商务中心正积极酝酿着推出一座商业和两座写字楼；位于立水桥边的明天第一城的餐饮食街也在紧锣密鼓的招商中，力图打造一个“商业与住宅和谐生存的DOWN-TOWN生活典范区”。

　　与此同时，由于上半年北京市写字楼市场的整体供应量比较小，而随着下半年市场投放量的大幅度增加和市场原本存量的积累，相信下半年北京市的写字楼市场同样将会面临激烈的市场竞争。在竞争加剧的情况下，中低端的写字楼市场由于部分中小企业尚未注册及资金有限等原因将会持续火爆，高档写字楼将会面临严峻的挑战。另外，在今年底，明年初，除了新兴企业外，通过公司执照年审这一关，还会给写字楼市场的销售及租赁打上一针强心剂。搜宝商务中心“马家堡里我最高”

　　搜宝商务中心北临南三环，西临右安门外大街，东临润景嘉园小区，南临大型居住区———嘉园小区，周围环境较为成熟。项目总建筑面积201154平方米，由两座达99米高、10万平方米的5A写字楼组成，建成后为本区域最高建筑。另外，搜宝商务中心还拥有6000平方米的品牌展示中心和6000平方米的品牌文化广场。3·3大厦三里屯“不夜店”

　　3·3大厦位于三里屯，在北京是一个很有代表性的国际化和个性时尚的商业区，主要以服饰经营为主，有个性的硬件和各色的商品，是一个可以淘货的地方。3·3大厦的营业时间很特别，从中午12点到第二日零点，使目标消费群在晚上有了一个消费和购物的场所。明天第一商街奥北“大厨房”

　　据了解，今年立水桥区域会陆续有20多万平方米的商业楼盘放量，光明天商业中心就有10万平方米。为了满足亚奥区域未来200万人群生活、工作需要，明天商业中心将全力打造近2万平方米的奥北“大厨房”，规划有高档商务餐饮、旅游商务餐饮、东南西北风味小吃、中档家常菜、水岸风情酒吧街等。

　　●别墅与大户型项目渐成香饽饽

　　随着别墅审批用地的禁止令下发，未来严格控制低密度住宅的土地供应和继续停止别墅类用地供应将会是本年度国家调控的重中之重。但政府对高档别墅用地所实施的土地供应限制令恰恰有助于现有别墅项目在售价上的提升，总体开发量的减少对于目前项目在握的开发商来说，不能不算是一个喜讯。6月份以来多个别墅新盘的扎堆推出充分验证了目前及今后很长的一段时间内，别墅市场将会由买方市场转变成卖方市场。

　　而当初90平方米户型规定才初现端倪之时，一些嗅觉敏感的主力户型为大户型的高档住宅开发商就意识到这一政策对于自己来说应该是利好消息。

　　由于担心今后买不到舒适的大户型，因此，购买高档住宅的潜在消费力将会提前释放，下半年以独栋别墅为主的低密度住宅供应量仍旧可观，形成下半年高档住宅市场供销两旺的局面。经济型与高端型两极分化

　　顺义和昌平是今年下半年别墅供应的主力军。下半年新增的别墅供应量中，独栋别墅的数量甚为可观。伟业顾问市场研究中心分析，在下半年新增的别墅供应中，包括独栋产品的别墅项目占比高达74.1%%，其中规划为纯独栋产品的别墅项目近6成。华高莱斯市场研究中心认为，从产品类型上看，占总体供应约70%%的昌平亚北别墅区和顺义中央别墅区的项目大多以独栋别墅产品为主。随着北京别墅市场的发展，别墅产品多元化的特性日益显著。北京策源市场总监李林先认为，从目前市场现状看，小独栋等经济型别墅和高端别墅成为主导京城别墅市场的两类主要形态。

　　华高莱斯市场研究人士也认为，当前别墅市场两极分化的趋势明显。在环境及配套相对较为成熟的中央别墅区，其租赁及成交价格稳定上涨，而今年迅速成长起来的新型区域，因配套相对欠缺，别墅项目面临着较大的市场销售压力。另外，随着北京郊区城市功能配套逐渐完善，在东部通州、大兴，西南部房山和门头沟等非传统别墅区，出现较多户型面积小、非独栋的经济型别墅产品。别墅供应集中在顺义、昌平、海淀

　　2006年下半年别墅新增供应主要集中在顺义、昌平、海淀和房山等区域，预计占总体供应90%%左右。尤其顺义新增别墅供应量最大，主要包括：MOMA万万树、金碧湖畔、龙湾别墅、纳帕尔湾、优山美地等项目，占总体50%%以上；其次，排第二位的是昌平亚北别墅区，今年下半年预计有：保利垄上、北京湾、朝凤山庄、龙城花园、纳帕溪谷、新奥枫庭等项目开盘，占总体17.4%%；此外，海淀和房山区也有较多新增别墅项目。如：海淀区的WEHOME、香山清琴和房山区的大宁山庄、靠山居艺墅、提香草堂。

　　顺义和昌平这两大传统别墅区仍是下半年别墅供应的集中区域。华高莱斯预计，今年下半年别墅新增供应近9成将出现在顺义、昌平、海淀和房山等区域。尤其顺义新增别墅供应量最大，占总体50%%以上。其次，是昌平亚北别墅区。此外，海淀和房山区也有较多新增供应别墅项目。