楼市今年难见“金九银十”

　　又到了地产开发商最盼望的“金九银十”，这样一个传统的销售旺季，今年却业绩平平，没有任何惊喜。虽然，此前不少业内人士预估，传统的规律依然会延续，相对6、7、8三个月，9、10月份开发商会好过一些，但可以一致肯定的是，这个“金九银十”不会出现2004年地产形势“特好”的旺季水平。

　　“房子卖疯了”的金九银十没来

　　林娟在北京做售楼小姐快三年了，当初从东北老家来京，就一脚踏入了楼市，最早在亦庄格林小镇做项目销售，由于嘴甜人美业绩斐然，后来她又跟着销售经理到了四惠东的一个三期项目。之后她就一直活跃在东部一带的新建楼盘，罗马嘉园、星河湾、水润风尚都有能找寻到她的身影。不过，现在回想起来，刚到四惠东2004年才是真正火爆的“金九银十”。那是林娟销售生涯中最辉煌也最幸福的一段时光，虽然做从早忙到晚的一线销售人员有些辛苦，但做售楼小姐最盼望的就是销售旺季能够快快到来。这种热盼的心情，就像打工仔每个月盼望发工资的日子快的到来一样。

　　2004年的“金九银十”，只能用“房子卖疯了”这5个字来形容。那时售楼处的咨询电话从早到晚响个不停，每天还有络绎不绝地看盘者，只要肯比别人多付出一点时间，回报绝对丰厚，天天人声鼎沸的售楼处，忙的时候，同一时段要一块儿接待好几拨人看房者，那时卖出一套房子拿到预付定金，根本不需多费口舌，看完沙盘户型和楼层，购房者很快就会敲定下来，惟恐被别人抢先订下。甚至集中放盘的时候，还出现过排队抢购的现象。因此，四惠东这个项目快结束时，林娟就拿着做售楼的积蓄买下了一套小区60多平方米的一居室。

　　林娟的记忆中，这样不用多费心思的销售形势一直持续到2005年的上半年，政府出台宏观调控政策，此后，从看楼到卖出一套房的周期就一点点被拉长。尤其是今年的“十一”黄金周，与往年的火爆有天壤之别。“看楼咨询的人不少，而且几乎要把楼盘的情况问了个‘底掉儿’，但真正出手的却寥寥，都要再等等看。”

　　2006年10月6日，北京市房地产交易管理网显示，今年“十一”黄金周前三天，北京期房网上签约的住宅量平均为178套，而去年“十一”黄金周期房网上签约的住宅量平均达到206套。相比去年，今年下降了约15%%。

　　2006宏观调控年牵制"金九银十"

　　众所周知，楼市的每一次波动都与政策有着密不可分的联系，如果说2005年是房地产市场的政策年，那么2006年则是宏观调控年。

　　有人总结了一下，2006年是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管看似每一项政策都十分温和，但带给地产界的影响却不容乐观也不好估量。

　　一项接一项的调控细化政策，让购买者步入观望期，纷纷期望看到房价下跌。准备年底结婚的小两口，经历了黄金周“踩盘之旅”之后，韩晶和准老公算了一笔账：“结婚预算中最大一块儿的是买房，这需要双方父母的支援，而且两人还要做好一组建小家庭，就背上沉重的还贷负担，还不如先多租几年房，等楼市调控的屡屡动作过后，看房价是否能降下来一点，再者我们也不想啃老而要两人自己多攒些首付。”根据中国指数研究院最新的抽样调查显示，受今年宏观调控政策影响，35.4%%的被访者表示将推迟购房计划。

　　此外，央行近来的连续小幅加息也让购房观望者心生犹豫。超过半数受访者认为，提高房贷利率只会导致购房者负担增加。对已经购房的消费者亦是如此。

　　买房不到两年的唐影就有苦说不出，从签订购房合同到今天，她已经连续遭遇了三次加息，新的贷款利率执行后，没收到银行的新的还款计划表，因此，连她自己每月该还多少钱，心里都是一本糊涂账。有时想想也懒得去算，以免加重自己的心理负担。

　　在过去出台的众多调控政策中，业内人士认为，直接导致楼市交易低迷的因素主要包括二手房个人所得税征收、北京等城市外资购房限制，以及限期开工、限期销售等方面监管力度的加强。尤其是提高二手房转让税收后，调查显示，有接近36%%的拟购房者认为，二手房源供给会下降，六成以上受访者认为此举会使二手房价格上涨。

　　房价成为购房者“不能承受之重”

　　早在黄金周前夕的9月北京秋季房展会上，就不难发现，虽然意向成交房源数量比去年有所下降，但北京房价仍呈明显的上涨势头。在展会上，一些五环附近的楼盘也卖到了近7000元/平方米。据《中国证券报》报道，4天来的意向成交均价达到了8050元/平方米，这远远地超过了2005年秋季房展会上6000元/平方米的意向成交均价，也超过今年夏季房展会上7032元/平方米的意向成交均价。

　　房价一路在涨的趋势非常明显，2005年在东五环边购房的于欣，看着自己所购房的小区，均价上涨了近千元。更不用说，地理位置更佳的东四环沿线，户型面积在100平方米以上、售价基本在8800~10000元/平方米。位于朝阳路慈云寺桥西南侧的东区国际公寓Ⅱ期，9月中旬刚开盘，均价就达到了13000元/平方米。

　　来自中大恒基的统计也显示，北京住宅新盘的开盘价格自今年5月份起呈现大的起伏和波动。5月开盘均价为7282元/平方米，6月份上涨至8712元/平方米，7月份又有所下滑，为7682元/平方米，8月份再呈涨势，为8207元/平方米，9月上旬，新盘开盘至历史最高价位，均价高至11433元/平方米。

　　而北京市统计局城市调查队2005年的统计数据显示，2005年1~4月，北京房市的均价为6246元/每平方米，2005年5月为6386元，6月为6555元，7月为6599元，8月为6625元，9月为6755元，10月为6781元，11月为6776元，12月为6725元。

　　新盘价位过高让许多购房者不得不向外往远郊寻找。打算花每平方米6000元的购房者，去年还可以买到四五环之间的楼盘，到了今年，就只能到五环外去寻找。据悉，北京推向市场的新盘中，6000元以下的项目位置多在通州、大兴和顺义。

　　价格一路在涨、成交一路下滑的现实状况，也迫使一些开发商想新招为促销。但他们往往多促销打折少。在上海楼市展会上，送家电、送汽车牌照补贴、送旅游、送现金优惠……各大房产开发商的促销手段层出不穷。尽管如此，展会现场上大部分购房者还是只看不买，保持观望心态。开发商们哪里懂得这些普通购房者的心思，他们其实是期望能在“金九银十”的销售旺季，碰上和其他商品销售一样优惠打折的活动。