普通住宅物业费下月实行新标准

　　【南京日报报道】 （记者侯锦阳肖姗） 昨天，市房管局和市物价局联合召开新闻发布会，宣布从11月1日起，我市将实行新的普通住宅物业服务等级和收费标准。按照即将实行的这个新标准，我市普通住宅物业服务最低一级的“最高基准价”为0．35元／平方米／月；最高五级的“最高基准价”为1．9元／平方米／月。

　　服务标准与收费标准一一对应

　　点家常菜还是吃大餐？餐馆这种“丰俭由人”的选择权，市民今后也能在物业管理服务中享受到。在此之前我市执行的物业服务收费标准，是根据有无电梯分为五个等级，但并没有与之直接对应的服务标准，且在确定收费标准时，采用的综合定价，即固定式收费。

　　新出台的物业服务等级和收费标准，则将物业管理不同的收费标准与该收费标准下物管企业从事的服务内容和应达到的服务标准一一对应，从而体现了质价相符的原则，也便于操作和监督。

　　新标准将普通住宅物业服务内容分为综合管理，公共区域秩序维护，公共区域清洁卫生，公共区域绿化日常养护，共用部位和公共设施设备的日常运行、保养、维修等五大项。其中，前四项又划分为五个等级（从一级至五级，服务内容从少到多、服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准。第五项服务分为9个子项，各个子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务内容从少到多、服务标准从低到高）或不分类，每一个类别也对应一个收费标准。新标准实施后，一个物业管理区域的物业服务收费标准应逐项选择服务等级，物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。

　　据介绍，旧标准最低的服务价格为0．2元／平方米／月，最高为2元／平方米／月。而新标准实施后，如果某小区业主都选择最低等级（即一级）服务标准，则“最高基准价”为0．35元／平方米／月；如果都选择最高等级（即五级）服务标准，则“最高基准价”为1．9元／平方米／月。显然，新标准的最低收费标准比原来有所提高，但最高标准却比原来有所降低。由于新标准中的各项服务和收费标准，业主都是可以选择的，因此其基本组合共有58种，其中多层29种、高层有29种。

　　新标准皆为“最高基准价”

　　市物价局负责人介绍，新标准中每项服务的等级收费标准，都是“最高基准价”标准。因为新标准中物业服务收费标准中，有些项目比如安全护卫，可以根据小区出入口配置、小区建筑面积等因素进行适当调整；有些项目如绿化、电梯，既可以按基准价计算，也可根据实际情况按公式计算。

　　物业服务合同未到期仍执行原约定

　　对于新标准实施以后，小区与物管企业的服务合同却未到期的情况，相关人士表示，如果物业服务合同还没有到期，则物业服务及收费标准仍按原合同约定执行；等合同到期后，再按新标准重新约定。这种情况下，如果小区部分业主提出要按照新标准增加或减少服务内容及相关费用，可根据相关法规，由业主委员会与物管企业协商并草拟合同更改条款，同时还要在物业管理区域内征求意见，经三分之二以上业主同意，调整服务和收费标准。

　　而新标准实施时，如果小区尚未成立业主大会，且前期物业服务收费标准已经物价部门核准或备案的，仍按原收费标准执行。在业主大会成立前未经物价部门同意不得擅自提高收费标准。新标准实施前已通过招投标确定前期物业服务收费标准的，也按原中标价报物价部门备案。

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