专项维修资金解惑

　　房地经纬

　　为了维护业主的公共利益，保障人们安全使用房屋，现就专项维修资金相关内容作以下说明:

　　1、什么是专项维修资金？

　　专项维修资金是物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。专项维修资金又称物业的养老金。

　　2、为什么要建立专项维修资金？

　　根据国务院《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。设立专项维修资金的目的，主要是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修更新和改造。这是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必要措施。建立专项维修资金，将有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，有利于城市统一规划，美化市容市貌，为广大业主提供舒适的生活环境，进而达到物业保值增值的目的。

　　3、建立专项维修资金的依据是什么？

　　建立的依据是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)、《广东省物业管理条例》(1998年第13号)、《物业管理条例》(国务院〔2003〕第379号令)。

　　4、专项维修资金由谁缴交？

　　专项维修资金由业主缴交，但商品房预售许可证在1998年9月30日后核发的且购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日前的，由建设单位缴交，合同另有约定的除外。

　　5、专项维修资金缴交的标准如何？

　　标准为购房款的2％，首期为住宅(含别墅)建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2。不足购房款2％部分，按业主大会决定的方案交纳。

　　6、业主在何时交纳专项维修资金？

　　业主应在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金:1、交易鉴证；2、收楼；3、领取房产证。

　　7、目前我市专项维修资金共归集多少？

　　截止本年8月底，我市专项维修资金归集总额已达14.13亿元。

　　8、怎么缴交专项维修资金？缴交专项维修资金后，多少个工作日可拿到专项维修资金卡？如何查询自己的专项维修资金余额？

　　业主应将专项维修资金交到中国农业银行。目前，广州市农业银行的二十五个营业网点开办了专项维修资金业务。银行收取专项维修资金后，出具缴款凭证，业主在20个工作日内可到缴交网点拿到自己的专项维修资金卡。拿到卡后，可随时到农行的二十五个营业网点和广州市商业银行各网点的柜台或在农行的ATM柜员机上查询余额。

　　9、在专项维修资金建立的初期，是允许建设单位和物业管理公司代收代缴的，目前，是否存在专项维修资金被建设单位和物业管理公司占用的情况？

　　的确，在专项维修资金建立的初期，是由建设单位和物业管理公司代收代缴的，因此存在着专项维修资金被占用的情况。2002年8月，本市行政主管部门联合七部门对房地产行业进行清理整顿，共检查了197家物业公司，对86家物业公司下发了整改通知书。在随后的几个月中，对欠缴的公司不断地进行追讨，至当年12月底，共追缴了维修基金8108万元。将绝大部分被占用的专项维修资金追回。

　　需要强调的是，2004年3月，我们印发了《专项维修资金宣传单张》，要求建设单位和物业管理公司不再代收专项维修资金，业主应自行到上述的二十五个网点缴交专项维修资金。但仍有业主将专项维修资金交给建设单位、物业管理企业代收的现象。如果自己的专项维修资金由建设单位和物业管理公司收取而未收到专项维修资金卡的，应尽快向行政主管部门报告进行追讨，追讨不成功的，可到法院起诉。

　　10、行政主管部门有那些手段，以保障专项维修资金足额规范地归集？

　　目前，有部分业主尚未缴交专项维修资金，导致物业无法进行正常的维修，而物业管理公司垫付维修费用后，又很难向未缴交专项维修资金的业主收回其应分摊的份额，给物业管理带来难度。

　　行政主管部门拟采取不缴专项维修资金不予办理房产证的做法，保障专项维修资金规范足额地建立，对于已办房产证而未缴专项维修资金的业主，将在二手房交易时进行把关。

　　对于应缴未缴专项维修资金的建设单位，在2003年8月，行政主管部门对500多家建设单位发出了《限期缴交专项维修资金的通知》，但尚有部分建设单位未为业主建立专项维修资金。行政主管部门将继续加大行政力度进行追讨，以保障广大业主的利益。

　　11、专项维修资金如何计息？又有何增值手段？

　　目前，专项维修资金按活期利率计息，除银行存储外未采取其他增值手段，这主要是出于资金的安全考虑的。按照国家《物业管理条例》，专项维修资金可投资国债，行政主管部门正考虑在适当的时机适度提高利率。

　　12、专项维修资金的使用范围是那些？

　　专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

　　13、如何使用专项维修资金？

　　专项维修资金使用方案的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上通过。

　　14、使用专项维修资金按照何种规则分摊到户？

　　使用专项维修资金按照谁受益谁分摊的原则进行分摊到户，该方案要经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。

　　15、什么情况下需要续筹？

　　维修资金余额不足首期缴交数额的1/3时，应当续筹专项维修资金，业主应补充专项维修资金，使余额再次达到首期的标准。

　　16、如何使专项维修资金能够按照业主意愿使用，又能保证资金的安全？

　　本市专项维修资金的使用实行业主决策，主管部门备案的做法。对物业是否维修，如何维修，如何分摊到户，由业主决策，主管部门备案监管，对于较大的项目，主管部门到现场见证，超过20万元的项目，要求物业管理公司组织招投标，招投标工作应接受业主、业主委员会和行政主管部门的监督。

　　17、咨询与投诉。

　　你想咨询专项维修资金政策或遇到专项维修资金有关问题时，可以向广州市房屋安全管理所咨询或投诉。

　　咨询及投诉电话:83389108和83369850(兼传真)；地址:广州市朝天路60号。

　　18、如果你交纳专项维修资金，可以到中国农业银行开设的以下网点办理有关手续:

　　广州市北秀支行:小北路133号；电话:83555531和83546075。

　　淘金支行营业部:淘金坑31号；联系电话:83571608。

　　天河支行营业部:天河南二路38号首层；电话:87504379。

　　林和西路办事处:林和西路1号国贸中心大厦一楼；电话:38784909。

　　羊城支行营业部:东川路75号；电话:83882885。

　　流花支行营业部:东风西路178号银农大厦；电话:81083468。

　　东山支行营业部:东风东路745号之一金广大厦附楼；电话:87787314。

　　城南支行营业部:昌岗中路239号；电话:34332259。

　　芳村支行:芳村大道西203号；电话:81551960。

　　白云支行营业部:机场西乐嘉路61号春暖花园K座；电话:86346743。

　　黄埔支行营业部:黄埔东路1－9号；电话:82270485。

　　开发区支行:开发区普晖村银贸大厦；电话:82213846。

　　增城支行营业部:增城市荔城镇挂绿路9号；电话:82755844。

　　从化支行营业部:从化市街口镇河滨南路23号；电话:87971101。

　　花都支行营业部:新华镇建设路32号；电话:86805671。

　　LandandHouseOfficeofGuangZhou

　　广州市国土资源和房屋管理局

　　（南方都市报）