浙江条例有望破解物业管理八难

　　邻居家养狗天天骚扰你、住宅用房被用作开店办公、小区乱停车影响行人通行、房屋渗漏得不到及时维修……近年来，物业管理的纠纷在各地层出不穷、愈演愈烈。

　　已于今年10月1日起施行的《浙江省物业管理条例》引人注目。浙江省政府法制办有关专家认为，这部条例有诸多突破与创新。它的施行，有望破解目前物业管理所遇到的八大难题。

　　破解难题一：明确规定了业主投票权

　　国务院《物业管理条例》并没有明确规定首次业主大会的投票权数。在过去，很多人常常缺席业主大会。而业主大会业主公约、对物业管理中的一些事务等作出决定，必须经物业管理区域内全体所持投票权数的2/3以上通过，如果业主不到齐，怎么操作？

　　《浙江条例》第10条规定：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过200平方米的部分，每满200平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。

　　第11条规定：逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票应达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

　　这些规定，有望解决困扰物业管理多年的老问题：业主大会作出决定难。

　　破解难题二：业主委员会拥有诉讼权

　　过去，业主委员会的法律地位一直得不到明确，这让业主委员会的地位一直颇为尴尬，也给广大业主在维权的道路上带来了阻力。《浙江条例》第17条明确了业主委员会的法律地位，指出：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　破解难题三：物管费清单要定期公布

　　物业管理收多少费？这些钱都用到哪里去了？这显然也是业主很关心的事，而由此引发的矛盾和冲突也是最多的。

　　《浙江条例》第37条对此有了可操作的规定：物业管理收费可分为酬金制和包干制。实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　破解难题四：住宅区内不得开公司

　　在浙江省许多城市，几乎每个小区都存在擅自改变物业使用性质的问题。比如小区内破墙开店、在住宅楼宇内开设公司进行经营活动等现象都相当普遍。过去，因为物业管理企业、业主委员会都没有执法权，只能举报与劝阻，除此之外，往往束手无策。

　　《浙江条例》第41条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　破解难题五：住宅区内不得乱停车

　　停车难是目前各个小区内普遍存在的问题。《浙江条例》第42条规定：经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行业的正常通行，不得损坏绿地等公用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

　　破解难题六：明确了水电设备维修养护责任

　　在高层建筑密集的物业管理小区内，供电设备时常分为公变和专变两种，公变属于电力部门的设施设备，而专变则属于相关产权人拥有。在物业管理区域内属于全体业主的公共设施设备还不仅仅只是专变一种，当属于全体业主拥有的公共设施设备出现故障后，特别是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，谁来承担维修养护责任，已成为物业管理中不可回避的一个问题。

　　《浙江条例》第43条规定：物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制订。

　　破解难题七：业主公约具有强制执行力

　　在物业管理实践中，业主公约的约束力体现得不明显。业主违反业主公约的应当承担什么样的法律责任，没有相应细则。如小区内存在饲养家禽、擅自分隔公共部位等现象，尽管这些是被业主公约所禁止的，但受影响的业主除了向物业公司或社区反映要行调解外，别无它法。

　　《浙江条例》第55条强调：业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非使用人可以依法提起诉讼。

　　破解难题八：房屋维修有了保障

　　在物业管理小区中，过去出现房屋维修问题后，物业公司与开发建设单位往往相互推诿，能拖一天，算一天，使业主的正当要求没能及时得到解决。

　　《浙江条例》第51条规定：建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。有关人士解释，这样，在住宅的保修期内，业主可以自己维修，也可以委托物业公司进行维修，然后再申请物业保修基金，可保证住宅维修的及时性。

　　本报杭州10月16日电