房屋维修资金有望按面积缴

　　广州发生“数十亿房屋专项维修资金被不良开发商侵吞”事件后，有关维修资金的安危问题让人们再次绷紧神经。记者昨日从江苏省建设部门独家获悉，由江苏省建设厅拟定的《江苏省住房专项维修资金管理办法》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》）日前已征求各方意见，正在进行修改中。根据《意见稿》，今后若发生挪用维修资金的将被处以挪用金额两倍以下罚款，并追究相关负责人的责任。同时，记者昨日专访了南京市物管办负责人。据介绍，南京目前的维修资金由业主直接缴纳给物管部门，不存在开发商代缴。目前南京归集

　　草案解读·全省

　　挪用维修资金两倍处罚

　　在此次《意见稿》中，新规对“挪用处罚”作出单独规定。根据《意见稿》第四十九条，挪用维修资金的，将由物管部门负责追回挪用的维修资金，没收违法所得，处挪用金额两倍以下罚款，并依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。物业管理企业挪用维修资金的，除前款规定处罚外，由颁发资质证书的部门降低资质等级，情节严重的，吊销资质证书。物管行政主管部门挪用维修资金的，由上级行政主管部门追回挪用的维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　物管专家分析，新规在监管方面下大功夫，有利于确保维修资金专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

　　车库电梯将有“养老金”

　　与南京现行维修资金缴存按房屋总价2％（多层）或3％（高层）比例缴存不同，《意见稿》此次将缴存方式规定为以建筑面积计算缴存额。

　　根据《意见稿》第七条，商品住房（含经济适用房、集资建房、拆迁安置房）的维修资金由业主缴存，首次缴存的标准为：具有区分所有关系的房屋，以建筑面积计算，按每平方米30元 80元缴存；设电梯的具有区分所有关系的房屋，另由建设单位按照配置电梯成本价的80％计算，一次性缴存属业主所有的专项电梯维修更新资金。

　　住宅小区内的独立式住宅，以建筑面积计算，按每平方米50元 80元缴存；用于住宅小区内共用设施设备维修、更新、改造。与住宅房屋具有区分所有关系的汽车车库中，每车位按3000元 5000元计算缴存，其中属于业主专有的车位由业主缴存，属于全体业主所有的车位由全体业主分摊缴存。

　　在规定了具体的缴存标准后，《意见稿》允许地方做适当浮动。具体执行标准由各市人民政府物管主管部门敲定，缴存标准不得低于当地建筑安装工程造价的5％。

　　物管专家分析，按照房屋建筑面积大小缴存维修资金更为合理，因为维修资金主要用于房屋的维修，与房屋面积大小及工程造价密切相关，而现在南京执行的按房屋总价比例缴存存有弊端。例如同是100m2的房子，在新街口需要花150万；而在江宁则只需要40万，如果按房屋总价2％或3％缴存维修资金，那么地区的差异将使得两套房子所缴纳的维修资金有天壤之别。

　　房改房按房改成本2％缴纳

　　对于房改房业主，新规作出单独规定。根据《意见稿》第八条，已购公有住房的维修资金，由业主和售房单位共同缴存，其中业主按照房改成本价的2％缴存。售房单位缴存的维修资金，不设电梯的多层住宅按照售房款的20％缴存，设电梯的售房单位按售房款的30％一次性计算缴存。此外，单位购买商品住房，已按规定缴存首次维修资金的，再向职工出售时，不再缴存。

　　共用部位收益70％归入维修资金

　　《意见稿》明确表示，对于小区内共用部位的收益，其70％将划归维修资金。

　　根据《意见稿》第十条，经单幢房屋2/3以上业主同意，业主委员会许可他人，利用共用部位设置广告等经营性设施取得税后70％的收益，以及幢内共用设施设备报废后回收的残值，均摊入该幢房屋各业主维修资金分账户。不过，业主大会另有决定的除外。

　　此外，《意见稿》还规定，当维修资金使用后不足首次缴存额30％时，业主应及时续筹；续筹后业主的分账户应不得少于首次缴存额；具体续筹工作由业主委员会、房屋管理单位或相关业主组织实施。

　　缴存次年即转存定期

　　据了解，现在不少小区的维修资金都是按照活期计息的。新规有可能一改往昔，将业主缴存的维修资金第二年便转为定期计息。

　　《意见稿》第二十二条规定，维修资金自缴存之日起，结息到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率结息，次年按银行同期年定期利率结息；资金发生使用的那一年，使用部分按银行同期活期利率结息。此外，在保证维修资金正常使用的前提下，物业管理行政主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场国债。不过，业主大会成立后，购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。

　　维修资金使用半年公布一次

　　和南京现行政策一样，《意见稿》规定缴存维修资金的业主可凭房屋产权证或本人身份证，到专户银行查询本住宅小区、本幢房屋、本单元、分户维修资金缴存、使用及账面余额情况。

　　此外，专户银行还应每月向业主委员会发送维修资金对账单，每年向全体业主发送维修资金分户（维修资金按幢建账，并分列每套房屋分户）的对账单。而根据要求，业主委员会每半年应当将住宅小区、幢、单元、分户维修资金缴存、使用和结存的金额；发生维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；维修资金使用管理的其他相关情况均向小区业主公布。与现行规定一样，维修资金的使用须经2/3业主同意，并专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

　　现状调查·南京

　　房屋维修资金直接交给政府

　　已获悉广州维修资金事件的南京市物管办负责人明确表示，南京肯定不可能出现这样的事。媒体的相关报道显示，广州专项维修资金由业主缴纳，开发商代收后交至当地房管部门。而造成广州如此大资金缺口的原因正在此———开发商长期挪用吞食业主缴纳的款项，一直未上交政府。

　　“南京肯定不存在这种状况。”该负责人表示，南京的房屋专项维修资金从2000年5月开始便由业主直接交至物管部门。记者昨日在物管部门看见，用于开具缴纳维修资金的发票由财政部门监制，并盖有“南京市物业管理办公室维修资金专用章”，发票一式五联，分别为业主保存的业主收存联、房产登记部门保存的过户登记凭证联、物管部门保存的市物业管理机构作账联、银行保存的贷方凭证联以及物业办保留的存根联。由于没了开发商这个“二传手”，既减少了程序，也让市民所缴纳的维修资金有了安全保证。

　　不缴维修资金不发证早实行

　　在南京现行的《南京市物业维修资金管理办法》中，维修资金被规定为由购房人在领取房屋所有权证前直接到南京市房地产交易登记中心缴纳。

　　该负责人分析，广州事件跟其尚未实行先交钱后发证有关，而南京早在2000年便实行了“先缴纳维修资金再发放房产证”的措施。在此前，维修资金虽由开发商、业主共同缴纳，但由于先交钱后拿证，南京的维修资金也得以顺利归集。

　　至今未发生一起挪用事件

　　据了解，南京市维修资金管理部门为南京市房产局下属的南京市物业管理办公室。为了保障维修资金安全，南京在建立维修资金管理制度初期，就确定了维修资金两级账户管理体系。即南京市物业管理办公室在承办银行开设一级专用账户，房改售房单位和业主委员再在一级账户下开设二级专用账户。

　　“二级账户管理单位可通过定期查询和对账，核对所辖维修资金的账务情况。”南京市物管办相关人士介绍，除了两级账户管理体系外，南京市市财政局、市审计局、市房产局每年也会定期对维修资金管理业务进行审计、检查。“目前南京审计局对维修资金一年一度的审计工作正在进行中。”该负责人介绍，由于南京市各方监管得力以及制度相对完善，在正式开展维修资金管理工作以来，南京全市还没有发生过一起维修资金挪用、滥用的现象。

　　市民可查维修资金去处

　　该负责人介绍，如果市民想知道维修资金的使用情况，可凭本人身份证在维修资金缴存办理窗口查询本人维修资金的缴存、使用情况。目前南京市资金管理部门已开发出维修资金网上查询系统，前段时间试运行后，正在根据业主和管理单位的反馈意见对查询系统进行升级，不久将在互联网上正式运行，届时市民有可能直接在网上就查询到自己维修资金的去向。

　　此外，对于整个小区维修资金的使用状况，房改售房单位或业主委员会可以定期在承办银行打印维修资金余额表来核对资金账目，也可以直接与市物业办定期核对业主维修资金缴款明细情况。

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　　业主可申请维修资金买国债

　　如此多的维修资金放在专项账户，不少业主都想知道维修资金如何增值。南京市物管办有关负责人介绍，目前业主交存的维修资金，都是按照银行同期活期利率计算利息，并自动转入业主的维修资金账户的。但房改售房单位、业主委员会可以通过办理相关手续进行维修资金增值。

　　“就目前的法律法规来看，维修资金的增值途径仅限于定期存款和购买一级市场国债。”该负责人解释，为了保障维修资金的安全，也就是说，维修资金只能进行零风险投资。该负责人介绍，无论是活期利息还是增值利息都是全额转进业主本金账户的，“每年的12月底就会转入”。

　　符合两条件可用维修资金

　　根据南京市物管办9月初公布的数据，截至8月底南京已归集的物业维修资金已经达到31亿元，已使用的达3000万元左右。南京市物管部门负责人表示，只要符合以下两个条件的维修项目均可动用维修资金。一是维修项目属于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修；二是维修项目所涉及的业主2/3以上都同意动用维修资金。

　　有关人士表示，在此之前不少业主一直存在一个误区———认为新建商品房在竣工5年之内，应由开发建设单位负责保修，无需动用维修资金。“实际上，‘商品房5年内保修’的观点并不全面。”该负责人表示，按照国务院2000年颁布的《建设工程质量管理条例》规定，由开发建设单位保修5年的仅针对“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面”，大部分项目的保修时间是由建筑工程发包方与承包方约定的。以目前新建商品房小区中较为常见的电梯、监控等设备为例，通常保修时间仅为1年，最长不超过3年。也就是说，有不少房屋在竣工1年之后，就已经有动用维修资金的需要了。

　　据介绍，南京市商品房的维修资金使用量已逐年呈上升趋势，仅2005年一年的使用额就超过了2000 2004年5年的总和。该负责人表示，房屋随着竣工时间增加，其维修需求必然加大，有房屋“养老金”之称的维修资金将为其提供保障，而有关人士提出的“取消维修资金”说法不可取，在现今也没有相关依据。

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报