房价明年真的会下降？

　　广州市在中央规定的最后期限公布了《住房建设规划(2006－2010)》。根据《规划》，广州市明年起将有大批中小户型和中低价位的住房出街，因此，不少业内人士和市民认为，规划一旦落实，将对广州的房价产生平抑作用。有专家称，广州房价已触顶、中小户型明年大批量上市将产生冲击波——

　　房价明年真的会下降？

　　根据合富辉煌市场研究部提供的统计数据，今年前三季度广州市的商品住宅均价已经比2001年同期均价上升了接近2000元／平方米。而根据市国土房管局的统计数据，自2003年下半年起房价持续攀升两年多后，今年8月、9月楼价连续下跌，9月的商品住宅均价环比下降了406元／平方米。

　　广州市寒桐房地产投资顾问有限公司总经理韩世同表示，广州市目前的房价过高，已经达到触顶的界位，超出了大部分市民的购买能力，从近两个月的楼市表现来看，房价已经开始出现回落，虽然影响全市的几个主力区的楼价并没有降，只是郊区的成交量增加而中心城区成交量减少才拉低了房价，但起码表明，广州市目前的消费结构出现了变化：中低价位户型的需求增加，高档户型的需求减少，这种结构性的变化也会随着明年中低价位户型大量入市而进一步加强。

　　从《规划》的内容中可以看出，未来五年，广州市的年均住房供应总量比2000年—2005年有所增加(800万平方米／年增至1000万平方米以上／年，2007年和2008年更达到1300万平方米和1200万平方米)；而且其中为中低收入人群提供的住房比例也大大提高。

　　根据《规划》，在未来五年内，广州市将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米；其中1／5属于廉租房、新社区以及部队和单位自建的经济适用房等政府保障型住房。此外，还有套型建筑面积全部在90平方米以内的政府调控的“限户型、限房价、限销售对象”的中小户型、中低价位普通商品住房24万套，建筑面积2160万平方米，其中含“城中村”改造新增商品住房建筑面积500万平方米。而在完全市场化的商品住房中，90平方米以下的中小户型也有7.63万套，建筑面积687万平方米。

　　业内普遍认为，如果政府规划能够严格如期实施，如此大批量的中小户型在明年上市，将对房价造成冲击。广州市社科院科研处处长彭澎表示，广州市政府通过增加土地供应量和住房供应量的手段来使供需趋于平衡，从而平抑房价。而此次规划的重点也是倾向于中低收入群体，从规划的目标和意愿来看，未来广州的房价是必须要降的。

　　房价下降三大猜测：

　　单价难降总价降？

　　全市均价可能降？

　　上半年涨然后降？

　　单套住房总价降低？

　　广州维森置业有限公司董事长、总经理张维伦表示，首先必须要澄清两个“房价”概念，一个是单套住房的“总价”，一个是每平方米的“单价”。从单价来看，在整个城市经济持续发展、人口继续增长的大背景下，土地价格居高不下，每平方米的造价也难以下降，因此，即便在将来相当长的一段时间内，“单价”降下来的空间也不大，尤其是将来会逐渐稀缺的大户型，其单价肯定不可能降下来，而除了限价房之外，完全由市场调节的中小户型，由于土地价格的走高，其单价也不可能走低。

　　张维伦认为，但从总价而言，由于今后五年即将出街的住房中，单套住房的面积得到了控制，因此单套住房的总价会降低。换句话说，将来能够同目前普通市民的消费能力相匹配的产品供给量会有大幅提高，使得消费者能够满足自己的住房需求。张维伦认为，未来房地产市场中商品房会以“高地价、低总价、小户型”为主形态。

　　郊区化的规划拉低房价？

　　《规划》显示，规划期内，城市中心组团(含荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔六区)建设政府保障型住房4万套，建筑面积315万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房8.4万套，建筑面积756万平方米，其他商品住房7.28万套，建筑面积801.5万平方米。无论是套数还是总建筑面积，中心城区在规划期内提供的住房均占总体住房的35％。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，从另一个角度来分析《规划》内容，会发现《规划》暴露了广州市中心组团(老八区)土地的枯竭程度。未来土地供应中，中心组团部分大约只占35％。未来主城区供应量仍然不足，中心城区供求矛盾依然会加剧，主城区楼价短期要跌，很难。

　　而从近几个月市国土房管局的房地产信息统计情况来看，天河、海珠、白云、黄埔、越秀、荔湾六区作为市民心目中的主城区，房价一直都比较坚挺。与此同时，随着交通等各种市政利好的逐步实现，番禺、花都、萝岗等郊区的住房成交量日渐爬升，并从整体上对广州的房价起到拉低作用。

　　按照《规划》“坚持新区建设为主，旧城更新为辅”的原则，金沙洲地区、番禺北部地区、白云北部地区、员村地区、萝岗中心区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为新增住房用地主要地区。韩世同分析，这种郊区化的规划对拉低房价也有很大的帮助，在一定程度上将缓解中心城区人口压力过大的局面。

　　明年下半年下降？

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江预测，明年房价的走势会分三个阶段：

　　第一阶段在明年上半年，由于推出的房子在新政之前就已规划好，主要还是以大户型为主，越来越稀缺的大户型不大可能降价，因此房价仍然会持续坚挺；

　　第二阶段，由于今年6月至9月期间出现了一季度的土地供应缺口，这部分断层可能反映在明年“五一”黄金周及之后的一段时间内，房价会出现短期走高的趋势；

　　第三阶段，明年后半年随着大量中小户型住房的入市，而目前一些有购房能力的群体也会推迟到明年才出手，届时将会出现供需两旺的状况，但由于限价房等政府保障型住房占了相当的比例，房价不会走高，反而会出现平稳下降的趋势。

　　专家质疑

　　明年购房需求会井喷？

　　广州维森置业有限公司董事长、总经理张维伦：

　　虽然明年开始会有大量的中小户型、中低价位的住房出街，在供应上呈现旺势，但也有市民表示担心：大家都预期明年小户型增多、都等到明年来买，尤其中小户型又是投资客最中意的目标，是否会造成供需矛盾依旧尖锐？

　　广州基本不可能出现积蓄整年的购买力、集中到明年一年内释放的情况。首先，广州的购买力并没有像想象中的那么强大，尤其是有刚性需求的人群，按照这两年的成交量，住房供应量在未来的几年应该会大于成交量；其次，目前的消费者已经比较理性了，不会一窝蜂地集中到明年、像买降价大萝卜一样买房子；再次，广州市政府的住房供应计划是“五年计划”，而非“一年计划”，不是中低价位、中小户型的住房一年卖过之后就没有了。

　　不应当把眼光只盯着房价

　　广州大学经济与管理学院房地产研究所所长、陈琳副教授：

　　对于广州出台的《规划》，不应当把眼光紧紧盯在“房价”上。《规划》出台最为关键的、也是最为可喜的地方，是政府保障型的住房以及政府调控下的中小户型、中低价位的住房供给大量增多，让许多不能单纯依靠自身能力到市场上买房的这部分人群能够有房子住。

　　按照目前的规划，除了完全市场化的那部分住房，还有大量的政府调控下的“限户型、限房价、限销售对象”的住房以及政府保障型住房。这说明，政府已经开始从住房供应结构体系的根源去缓解目前住房问题的矛盾。有了这一步，不同收入层次的人群才能寻找到自己“住得起的房子”。除此之外，完全市场化的那部分商品住房，其价格是升还是降，自会由市场去调节，有升有降都是正常的。

　　专题撰文

　　本报记者张睿实习生冯显宁

　　图：

　　限房价限户型将让更多的市民住上自己满意的房子。卢慧明摄