用廉租房取代经适房？ 北京经适房“回购”之困

　　北京越来越多的经济适用房“满五岁”，意味着可以按照市价上市交易，供应量近日明显增加。由于市场对这种房源的需求十分旺盛，导致“满五岁”经济适用房身价均比去年有百分之八至十的涨幅。图为北京两大经济适用房社区之一的天通苑住宅区域成为交易热点。中新社发 徐曦弋 摄

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　　有着良好初衷的政府回购经济适用房，在现实操作中，会遇到哪些难题。或者，取消经济适用房，才是最好的出路？

　　★ 本刊记者/刘彦

　　10月11日，公务员郑先生出售了他在北京市回龙观小区的一套经济适用房。2000年，他以2650元/平方米的价格购得此套住宅，6年后，他以5100元的价格售出。去掉10%的综合地价款，他从这套110平方米的房子中赚了27万，年投资回报率达12%。

　　郑是最近通过中介机构出售掉经济适用房的人之一。据北京市房地产中介机构链家地产统计，比起9月下旬，10月初的10余天中，经济适用房的成交量上涨了14%。

　　经济适用房成交量的突然增长，源于北京市规划局的一项公示。

　　2006年9月30日，“北京市住房建设规划”(2006年-2010年)在北京市规划委网站上进行公示。规划中提到，今后要加强探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用房不得直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，“从制度上制止违规购买、牟取不正当利益的行为。”公示期截止到10月15日。在公示期内，市民可登陆规划局网站提出意见。

　　北京市建委的有关人员对《中国新闻周刊》说，目前此公示属于北京市规划委的征求意见稿，规划征集的市民意见并通过以后，才能形成政策，由建委来执行。

　　尽管理论上如此，这份征求意见稿仍然引起了市场的积极反应。

　　政府责任回归困局

　　“对于北京市的经济适房，大家一向意见比较多。这次北京市的做法，把经济适用房的责任回归到了政府这一边，体现出了政府的责任。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对《中国新闻周刊》说。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟接受《中国新闻周刊》采访时也说，过去五六年以来，经济适用房的价格不调整，是造成经济适用房能够用来牟利的表面原因。其深层原因，仍是由于经济适用房的界定混乱和极不清晰。“政府的责任应该体现为以廉租房为主的对低收入人群的住房保障制度。”

　　根据北京市《经济适用住房管理办法》的界定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

　　而根据钟伟的描述，作为“准商品房”出售的经济适用房，目前基本上不能满足其“保障中低收入人群住房需求”，而成为事实上拆迁户的回迁房、刚刚步入工作岗位的年轻人的周转房和腾空城中住宅归子女使用，而购买经济适用房作为养老使用的养老房。

　　这些人与“中低收入人群”，显然并不能划上等号。之所以出现这种现象，原因在于收入监测的困难。“我们没有个人信用制度，没有个人相应的税号和福利号码，事实上使得监测成为不可能。”国家发改委经济研究所室研究员王小广对本刊说。

　　“经济适用房被人诟病的原因，在于没有达到保障性质的政策性商品住房效果。政府如能回购，使得居住者和政府之间建立一种互动机制，从而使公共资源的属性可以被反复使用。”王小广说。

　　王小广指出，由政府回购后反复使用的经济适用房，在某种意义上也相当于廉租房的功能。在美国，政府手中的房源占到15%左右，这部分面向低收入人群的廉租房，起到了很好的保障作用。

　　尽管有着良好的初衷，政府回购经济适用房在操作中将不可避免地遭遇到现实的掣肘。

　　“政府回购，就意味着经济适用房的购买者拥有的是不完整的产权。”财政部财科所所长贾康接受本刊采访时说。

　　钟伟认为，政府回购损害了已购房者的利益，性质当为政府事后修改合同。因为当初购买经济适用房者，在当初的购房合约中并没有见到政府将来回购这一条。“政府回购是面向未来还是历史？如果面向过去的购房者，有可能会引起大规模诉讼。”

　　即便是在以后的经济适用房销售中注明政府回购，钟伟也同时认为，合同中要注明的细节也足够复杂，比如以什么形式回购，价格如何计算等等，都是极为繁复的数字难题。

　　除了法律难题之外，政府回购的资金，也将颇费周折。承担公共住房责任，就需要政府注入相应的资金。而资金困境正是使得原来的经济适用房，背离住房保障初衷走向“准商品房”的诱因之一。

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