用廉租房取代经适房？ 北京经适房“回购”之困(2)

　　廉租房取代经济适用房？

　　建设部有关研究人员曾提出，就全国总体水平而言，完善住房保障供应体系原则上应为商品住房占60%，住房保障的比例为40%。其中，经济适用住房占20%，可支付租赁住房占15%，廉租住房占5%。

　　在此次规划中，北京市的目标是，未来5年中，经济适用房建设规模约达到1500万平方米，约21万套；用于实物配租的廉租房建设，规模约47万～60万平方米，约1万套；新建商品住房建设规模约9250万平方米，约90万套。这样一来，经济适用房建设将占未来5年新建住房的18.75%，但廉租房则连1%都不到。

　　据了解，截至2005年年底，北京市仅有14351户家庭享受到廉租房制度，而相对于北京市1000多万人口来说，这个比例太小了。

　　今年“两会”期间，全国政协委员、广州番禺祈福新村房地产有限公司总经理彭磷基，就曾递交《加大廉租房建设力度，用廉租房取代经济适用房》的提案，矛头直指经济适用房。

　　彭磷基用廉租房取代经济适用房的理由主要有三条：一是廉租房不需要大规模改造。廉租房的产权属于政府，只租不卖，可以长期不断地解决城市困难人群的住房问题；二是相对租房补贴来说，廉租房适用于所有城市。对于上海、北京和广州等城市来说，房价和租金比较高，上涨的速度比较快，仅靠租房补贴将使政府处于被动地位；三是相对经济适用房来说，廉租房更适宜贫困人群。

　　“经济适用房应该取消，而代之以廉租房。经济适用房的政策目标界定十分混乱，没有解决保障中低收入人群的作用，而将政府的隐性福利给予了有能力购房的人群。” 钟伟称。

　　据了解，经济适用房价格的两项成本折让，实际上是政府通过“暗补”的方式以财政补贴这部分消费者。“暗补”金额主要有两部分：一是变动成本折让中的土地出让金及大市政费，二是固定成本折让的全部。一般土地出让金约相当于同区商品房价10%，固定成本折让约300元/平方米。

　　1998年至2004年间，北京竣工经济适用房约1400万平方米。假设北京市每年竣工200万平方米经济适用房，按同区商品房的均价4000元/平方米计算，政府每年总补约＝200万平方米×(4000元/平方米×10%+300元/平方米)＝14亿元。这名义上的每年14亿元都到了哪里去了呢？

　　由于信息的不透明，经济适用房被人诟病的另外一个主要原因，是寻租现象的产生。据《京华时报》2006年9月15日报道，由于北京市经济适用房实行定向销售，一号难求，北京市的金鑫恒房地产经纪公司公开经营回龙观7期F区的经济适用房房号，每个号的价格是13万元;并且，该公司能够将购房者的身份变更为“拆迁户”。

　　据聂梅生介绍，由于政府限利3%，其实房地产商并不想建经济适用房，过去的承建者也多属政府管理的国营房地产商。如果开发商的集约经营水平不够，为了最大限度获得利润，开发商必然会“惜售”，人为加剧排队等号的现象。

　　贾康对本刊说，各地、包括北京市政府的财政中，应该有一笔钱用于住房保障建设。北京市的廉租房几乎难以见到，但经济适用房则处处开花，可能这跟政府具体的考虑有关。

　　聂梅生则认为，钱应该从政府卖土地的收入来，也就是将政府高价拍卖土地的收入，首先补贴到廉租房的未来建设上，其次才是经济适用房。“在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%～50%，这笔钱首先应该用于廉租房的建设”。除此之外，还应该有基金、债券、证券等方式的资金进入。

　　“政府原来对廉租房不是很乐意做，因为要牺牲经济利益。但现在构建和谐社会，就必须重视这些问题。政府应该管的是低收入群体的问题，市场的事情交给市场来做。”聂梅生说。 ★

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