规范缺失或可叫停物业管理

　　住宅小区引入物业管理，将使中国千万城市家居者从此难得安宁。例如最近本地媒体报道，在珠海，眼下就有18位业主被物业公司推上了法庭。理由是这些业主没有按合同约定缴付管理费用。面对处事手段较为温和的物业公司，业主们并非没有意见，这意见有两方面：一、物业公司不是业主大会集体决议聘请，业主委员会越俎代疱和物业公司签订了一纸非法合同；二、业主们不认可物业公司的高额费用标准。

　　以理论的方式相互发难，还可以理解接受，毕竟双方都显得从容，免掉许多暴力伤害。但并不能要求有分歧的任何当事双方都能这样做，同样在珠海，有物业公司因为收费困难、不想亏本而玩“蒸发”，对小区物业撒手不管。

　　诸如此类物业管理事件此起彼伏。中国住宅市场发展了20多年，物业管理纠纷的年增长率超过190％。这一增长率无非是以物业公司乱收费、高要价、少服务或不服务，或者是业主们以各种理由不交费、缓交费等方式呈现。

　　为什么会出现这种大范围雷同的问题？这些问题不能避免吗？

　　几乎不可能！因为中国人都很经济，每个人都在追求自己的收益，只想获得而不想付出，或极吝啬地付出。表现在物业管理环节，物业公司追求利益最大化，因此都在想方设法通过尽量少的付出获取尽量多的报酬；而在每个业主，则要寻求自身权益的绝对完整性。

　　由于这样的经济人属性，加之缺乏相应的规范和约束，导致混乱的社区生态出现。可以说，中国的小区从来没有绝对安宁过，从来没有物业管理是和谐的，社区治理也没有出现过理想的局面。

　　需要着重说一下规范和约束缺失的问题。社区主体都很自私，无论是作为组织的物业公司还是作为个人的业主，甚至连社区的业主委员会在内，里面的每个成员都可能有自己的一本私利。当他们一味强调自身权益，就会使私利被放大，各自应负的义务则被忽视。相形之下，双方就会产生分歧和冲突。

　　目前没有一套规则可以约束物业公司或业主等社区主体在享受权益的同时，又能很好地履行义务。尽管中国针对物业管理已经有了一个最高的规范条例，但这并不能解决问题，与此相反，规范条例本身也在助长纠纷发作。

　　一个明显的问题是，物业管理条例并没有很好地界定小区业主与物业公司的主仆或主雇关系，反而把这种关系弄得空前混乱。当一家物业管理公司要介入小区管理事务中，不仅和开发商有关联，与业主大会、业主委员会有关联，而且还与地方政府的房地产管理部门也有关联，以至于我们无从判断物业公司到底是个什么组织。在小区日常事务中，它是提供具体服务的一个雇佣工，还是一个被赋予管制职权的管理机构呢？它提供的服务是一种有偿的商品，还是一种有偿的管理职能？

　　如果政府能够通过规范条例把业主和物业公司界定成合同甲、乙双方的关系，将二者界定成服务与被服务的关系，并指导他们完成劳动关系的确立，在这一框架和原则下，物业公司展开服务并理所当然地收取费用，纠纷可能不会频频发生——家政服务就是一个很好也很成功的例子，但政府没有这样做。

　　规范的缺失，加之每个人都有着浓烈的利益索求，这注定物业管理被引入小区会是一个失败，不可能成功运行下去。就此而言，中国目前根本就不适宜推行物业管理，这种模式没有存在基础，也没有实际必要。

　　上世纪80、90年代中国出现的一批小区多数没有物业管理，治安归地方派出所和协警负责，清洁卫生归居民委员会，发案率高或小区清洁卫生没搞好，业主们还可以联合抵制或向政府机构表达不满，小区是秩序井然、邻里和睦，也不见得生活环境有多么糟糕。倒是后来引入物业管理，环境没弄好，秩序被打乱，生死冤家跟着出现，业主们还一天到晚忙于应付各种可能出现的官司和纠纷。

　　物业管理推行了10多年，现在应该是叫停的时候了。哪怕是没法立刻终止，也应该有意识地将小区往独立自主的治理方向培养。可以考虑区分对待，那些有身份和地位、并且有需要的群体，可以考虑继续推行物业管理，而大多数小区则可以放弃这种模式，改行业主自理或由居委会牵头的社区统一治理。

　　章剑锋(作者为厦门大学不动产金融研究中心研究员)

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　　（南方都市报）