借力大运东风　敢造龙城国际生活圈

　　系列四·产品篇

　　或许多年之后，当我们回头梳理深圳地产历史的时候，我们会发现，2006年的龙岗房地产是如此的大放异彩，借力于大运新城的高起点规划，龙岗中心城正在徐徐呈现出日益明显的国际化趋势，在此背景下，对未来仍充满乐观想象的地产商也蜂拥而入龙城。他们的到来，让龙岗中心城以最快的速度完成了自身的价值挖潜，并为所有未来有希望居住在这里

　　【规划】

　　高起点奠定国际品质

　　在2004年深圳启动关外城市化进程之后，尤其是在2005年关外八大组团规划出炉标志着关内外一体化发展之后，总面积约60万平方公里的龙岗中心城逐渐为全深圳人关注。按照规划，龙岗中心城所在的中心组团是被作为全深圳的次市级中心城市和深圳东部发展轴的综合服务中心来建造的，它的定位决定了龙岗中心城已不单单属于我们传统概念中的关外世界，而至少是整个深圳东部的发展重心所在。

　　而随着深圳欲建造大运新城及申报2011年世界大学生运动会逐渐明朗之后，龙岗中心城和大运新城板块又被赋予了更高层次的定位：国际化特质。虽然如今距离大运新城启用的时间还有4－5年的时间，但有关该区域的“国际化想象”已经不知不觉的显露出来并渐渐加强。从已经发生的事实我们可以做出如下判断，龙城和大运新城板块将逐渐会成为深圳市民乃至投资者最富于想象力的区域。

　　从2003年10月招商圈下依山郡项目吹响品牌地产商集体进军龙城的号角之后，在此后的数年内，伴随着又一轮房地产黄金时代的到来和关内土地日益稀缺的严峻事实，远景无限美好的龙岗中心城和大运新城板块逐渐成为深圳诸多品牌地产商虎视耽耽的黄金宝地。这其中，以老牌国企天健地产风头最劲，除了早期土地储备外，其还在过去两年连续吃进两幅地块，如今即将销售的天健·现代城即是其中之一。此外，诸如鸿荣源地产、星河地产、佳兆业地产、大综艺实业、中信深圳集团、龙光集团以及绿景地产等等品牌房企也纷纷试水此地。

　　进入2006年，地产商对于龙城和大运新城板块的想象有增无减，继深业集团年初以3780元／平方米的天价入主龙城之后，万科、中海这两大房企巨头也高调挥师挺进，两者共囤下近百万平方米的土地储备。截至目前，在龙城及大运新城板块拥有土地储备或项目储备的地产商已经达到15家。

　　【产品】

　　升级换代的国际居所

　　可以说，房地产产品更新速度再没有像这几年这般快了，龙城房地产产品从早期商品化到如今的升级换代不过短短5－6年的时间，而且，越是到近几年，这种更新速度也越是明显。

　　2001年前，龙城和大运新城的房地产都还只处于起步阶段，期间出现的碧湖玫瑰园和新亚洲花园标志着龙城房地产进入精细化的产品主义阶段，尤其是新亚洲花园，其大规模围合式小区规划及疏朗现代的产品设计，令整个深圳地产界为之侧目，而其价格也达到了3200－3300元／平方米，创下当时龙城房地产的高位。但真正令龙城房地产影响并吸引全深圳置业者，则是从2004年开始发生的，在随后的两年时间里，出现了宇宏·罗马公元、御林以及中信高尔夫别墅等精品项目，其中，宇宏·罗马公元采用当时在全深圳大为风行的大露台设计，令整个龙城的房地产进入一个新的发展阶段；至于中信高尔夫别墅和酒店式公寓御林，则令龙城楼市开始呈现出明显的别墅化倾向。

　　从2006年开始，在品牌地产商的带动下，龙城房地产产品开始全面进入升级换代的新时期，期内出现的房地产产品，无论是从规划设计，还是从多样性等多方面，都创下了龙城历年来的房地产开发高潮，并丝毫不逊色于关内精品住宅。其中，招商·依山郡以“SKY－HOUSE”和国际公寓的设计独领风骚，中央悦城则以中心城最低密度别墅成为龙岗富人青睐之地，拥有全龙岗目前最大规模水景园林的佳兆业·水岸新都在中心城边缘营造出西班牙小镇，龙城华府在大运中心城旁边塑造出又一个国际居所，盈百富金领域则在深圳市大工业区世界500强企业基地打造首个酒店式管理公寓……

　　种种迹象表明，品牌地产商将龙城和大运新城板块营造成国际居所的运动才刚刚开始，如今的大运新城周边，又多出了中海、万科、振业、鸿荣源等品牌巨头。可以预见的是，在未来的5年内，大运中心城板块成为深圳又一个全新的国际生活圈。

　　■访谈

　　重塑深圳城市居住气质

　　高峰，佳兆业地产(深圳)有限公司副总经理

　　问：近两年来，大量品牌发展商、新锐发展商涌入龙岗中心城，是什么原因导致这种情形的出现？

　　高峰：发展商来这里的根本原因是看好这里的前景，包括龙岗的环境、规划、市场，而品牌发展商的涌入同时起到了带势的作用。在2005年以前，龙岗中心城是没有品牌发展商进去的，后来大家陆续进入，营造了一个大势，目前，万科、中海、招商、鸿荣源、佳兆业等品牌发展商、新锐发展商悉数在这里跑马圈地、开发项目，形成深圳发展商最集中的房地产区域之一。

　　问：这对龙城楼市会带来什么样的影响？

　　高峰：大量品牌发展商、新锐发展商涌入龙岗中心城，必然带来楼盘品质的提高，同时也意味着大资金量的进入。至少项目周边的环境、道路、配套等，各个发展商会进行投资，政府也会有要求。另一方面，能够大幅度提升在龙城置业的消费信心，每个品牌发展商都有大量的忠诚客户，发展商来到龙城，会把这些“粉丝”的关注度吸引到这里来。龙城的本地消费是有限的，楼市进一步发展需要外来新鲜血液，品牌发展商的进入带来了这个契机。楼盘综合品质的提升与消费信心的增强相互联动，将推动龙城房地产市场继续发展。

　　问：我们注意到，今年开始龙城高尚住宅的提供量越来越大，这也是品牌发展商带来的影响吗？

　　高峰：高尚住宅不一定意味着价格高，不一定说就是豪宅，龙城这种产品的大量出现是出于发展商对市场的判断，由发展商市场定位所决定。从龙城楼市来说，高尚住宅能满足三类人的需求，一是本地人的换房需求。二是特区内的置业者，他们付出了距离成本和交通成本，自然希望能在住房档次和品质上得以弥补。三就是附近坪山、坪地的企业主，如果不去特区内购房，缩短时间成本，在龙城购买一套高尚住宅也是不错的选择。

　　问：未来龙城楼市的产品类型和人居模式将往什么方向发展？

　　高峰：由于地块特点不同，各品牌发展商核心竞争力不同，最后的产品也会不一样。不过，品牌发展商与一般发展商的不同在于，品牌发展商在对客户需求的把握，在产品质量的规范和一致性、标准化上更胜一筹，这意味着龙城楼市整体的产品质量是很高的。

　　■透视龙岗

　　天时地利人和的新城市中心

　　【前世】落伍的区域中心城

　　大致算起来，龙城房地产历史应经历了4个阶段，最早从1996年的愉园新村开始，作为大龙城最早的商品房小区之一，这个项目当年售价不过1500－1600元／平方米。历经10年，其产品规划及户型设计，已不可否认的落伍于时代。2001年，以新亚洲花园、碧湖玫瑰园为代表，宣告龙城房地产进入精细化发展的第二阶段，尤其是新亚洲花园，当时售价达到了3200－3300元／平方米。进入2004－2005年，龙城房地产进入成熟阶段，以宇宏·罗马公元、花半里、俪景中心、御林以及中信高尔夫别墅等产品的出现，标志着龙城房地产进入住宅、别墅以及公寓多样化的发展阶段。而从2006年初开始，伴随着大运中心城的利好撬动，龙城和大运中心城的房地产呈现出高档化特征，以招商·依山郡、天健·现代城、中央悦城、佳兆业·水岸新都等项目为代表，预示着大运中心城板块出现了低密度别墅和高密度高层豪宅并存的产品类型。

　　【今生】品牌开发商抢驻

　　最早的时候，龙城房地产为以宇宏集团、银台地产、九州投资控股等本土几家地产商垄断，外来地产商如大本营位于横岗的新亚洲实业和老牌国企天健地产。深圳知名房企囤地龙城始自2003年，当年，招商圈下招商·依山郡，鸿荣源从新亚洲手中购得70万平方米的新亚洲花园后续地块，开发成如今的公园大地，以及星河通过企业转让获得26万平方米的商业地块。其后的2004－2005年，几乎成了天健的天下，2年内，天健通过拍卖获得天健·现代城和大运中心城地块，正式启动其在龙城的扩张霸业。从2005年底至今，龙城及大运中心城板块成为深圳品牌地产最想去的地方，龙光、深业纷纷创下当时天价，而到了最近的半年内，万科、中海、振业等巨头纷纷统购拍卖或公司并购的方式，高调挺进大运中心城区域，大肆囤地。尤以万科表现张扬，一出手便整体收购了九州控股及其旗下60多万平方米的黄金地块，而中海也在大运中心城旁边获得一块30多万平方米的靓地。至此，深圳的著名品牌地产商，几乎无一例外的在龙城及大运中心城布下棋子。

　　【产品】创新赢得竞争力

　　事实上，从2001年出现的新亚洲花园和碧湖玫瑰园开始，龙城房地产才真正出现了高层建筑，当时的新亚洲花园通过围合设计打破传统区域内小区传统的行列式布局，第一次使得龙城房地产为人所知。不过，龙城房地产真正在产品上出现大规模创新的仍然要归功于品牌地产商的进入，2005年至今，佳兆业·水岸新都创下龙城独有的西班牙风情的现代社区，以及区域内目前最大规模的水景园林；招商·依山郡在全深圳范围内推出了花园洋房的创新户型——“SKY－HOUSE”；中央悦城则首创区域第一个最低密度的别墅；天健·现代城结合余石岭公园，为龙城人提供了双园林的现代小区；盈百富金领域创新“1＋N”百变空间设计，为国际企业精英打造私享生活馆。未来，诸如万科、中海、鸿荣源等品牌巨头的房地产项目，则将势必更加值得我们期待。

　　■畅想龙岗

　　品牌商吸引关内客大举“入侵”

　　龙岗中心城在哪里？数年前，拿这个问题问一个准备购房的置业者，绝大部分人可能都会回答：“不知道”。是时，特区内的人还只是习惯于在罗湖、福田买房，滨海大道开通后，到南山的置业的人多了起来，但是关外房地产市场依旧处于自产自销阶段，主要是本地人置业。

　　但是，自2003年起，深圳加快特区外城市化进程，地铁、公路路网等基础设施建设出台并施工建设，同时，特区内土地资源的日渐减少，特区外房地产市场明显活跃起来，一些有远见的发展商开始转向特区外项目的开发，关外房地产开始起飞。

　　如果说在特区外房地产市场最初突飞猛进的2004年，2005年，是宝安中心区独领风骚的话，那么，到了2006年，则是龙岗中心城的异军突起令人侧目，龙岗中心城成为越来越多的特区内置业者的选择。造成如此巨大变化的一个非常重要的直接因素就是品牌发展商的号召力。

　　品牌发展商具有品牌知名度、美誉度和忠诚度，每个品牌发展商不但拥有一大群忠诚客户，还有强大的品牌号召力，当万科、中海、招商、佳兆业、鸿荣源等等十多家品牌发展商齐聚龙岗中心城时，集聚效应形成一个强大的品牌磁场，不但提升了龙城楼盘的档次，也吸引了越来越多关内客户前来置业，这种辐射力甚至远达东莞、惠州。如今，如果再问：“龙岗中心城在哪里？”也许你会听到这样的回答，“我就住在那里。”

　　又一高尚生态型居住中心

　　龙岗中心城并不是一个郊区的概念，从规划来看，它是深圳的城市次中心，已经成为深圳城市设计的最广阔最核心的舞台之一，在各品牌发展商的合力打造下，正迅速迈向人居生态化、国际化。

　　随着地铁和其他交通路网的改造疏导，以往横亘在龙城与关内之间距离、交通瓶颈得以消除。与次同时，2011年大运会申办，大运新城的兴建，高交会馆的搬迁等众多利好烘托下，龙城未来将成为深圳迈向国际化的一张闪亮名片。

　　龙岗有“山海龙岗”之美誉，这里山海禀赋优厚，环境怡人，打造生态型的居住中心具有得天独厚的优势。依托龙城的高起点规划和山海资源，各品牌纷纷推出其高尚住宅产品，如目前已经发售的依山郡、水岸新都、中央悦城等等，大幅度提高了片区居住品质。我们看到，龙城楼市，产品不断升级换代，产品创新愈发独到，项目各具特色，商业配套也在不断完善，深圳的又一高尚生态型居住中心日见成熟。

　　■述评

　　品牌进驻将重估区域地产价值

　　像当年宝安房地产起飞一样，相信从来没有一个人能意识到，龙城的房地产会发展得这么快。在2004年之前，这里的房价普遍还都处于3000－3500元／平方米的低价区位之间，但从2004年底开始，这里的房价如驶入高速轨道的列车一样，以令人咋舌的速度飞奔。

　　对这种飞奔的解释大概有两个，一个是得益于规划利好，一个是品牌地产商的市场开发能力。可以拿南山来做一个参照，1999年滨海大道开通之后，南山的房地产价格空前高涨，这种持续高涨的乐观预期又吸引了更多的房地产巨头在南山安营扎寨，而他们的到来，在客观上促使了南山房地产的进一步高涨，诸如前海、后海的崛起便是明证。

　　如今，同样的现象在龙城和大运中心城再一次上演。早在招商·依山郡项目开建之时，龙城不少本土地产商已经开始满心欢喜，他们相信，品牌地产商进入后将定会高举高打，从而令区域的房地产价值得到重估。果不其然，招商、佳兆业、深业地块楼面价以及后来鸿荣源·公园大地等，都被大家看成楼市的风向标。这些地产巨头们凭借着他们更加专业化的团队和更加出色的市场运作能力，成了龙城楼市急剧崛起的不可忽视的一股力量。

　　■龙岗时间表

　　2003年10月17日，招商地产竞得招商依山郡项目地块。

　　2004年8月5日，天健地产以超过1700元／平方米的楼面均价买下中心城G01014－0086地块。

　　2006年2月28日，深业地产以3780元／平方米的楼面均价竞得中心城G01024－0005地块。

　　2006年7月22日，万科公告称获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。

　　2006年9月15日，中海地产以1234567890元竞得龙岗中心城G01064－0259地块。

　　■数字龙岗

　　招商：招商依山郡项目，总用地面积15万平方米，总建筑面积28万平方米。

　　佳兆业：水岸新都地块，总用地面积：18万平方米，总建筑面积：30万平方米。

　　万科：龙岗中心城“新老西村”旧改项目，总用地面积236，330平方米，总建筑面积约587，274平方米。

　　中海：龙岗中心城G01064－0259地块，总占地面积118799.42平方米，建筑面积380160平方米。

　　（南方都市报）