寮步：城市生活新领域

　　市场有关调研报告显示，目前整个东莞的城市发展和产业结构调整，给寮步的发展带来了新的历史机遇。东莞市的城市运动目前向东扩张的趋势明显，而产业发展则是向东南的松山湖产业园区发展。从区位分析，寮步正好处在城市空间发展轴和产业发展轴的中间位置，因此寮步融入未来大东莞市区是城市发展的必然趋势，同时也是东莞城市东拓的第一站。业界人士认为，依托邻近松山湖的优势，寮步的产业结构也势必得到更大的提升和发展空间，而房地产业的发展、商贸业发展将成为未来几年寮步镇最具发展张力的产业业态。

　　综述

　　路网密集淡化行政区域

　　寮步镇位于东莞市中部，处于东莞的地理几何中心，同时毗邻东莞目前商贸发达的城市中心区东城区，与松山湖科技产业园也是紧紧相连，从城市扩张的趋势看，寮步镇的区位优势可谓得天独厚。而近年来随着松山湖产业园区的开发，寮步镇的路网建设也得到突飞猛进的发展，莞樟路、石大路、环城路、东部快速路、松山湖大道的相继开通，令该镇的路网交通进一步升级，原本距离就不远的市区、镇区概念因路网交通的便利性联系更加紧密，商贸业、地产业相互渗透的趋势愈加明显。

　　寮步镇委书记殷焕明指出，以寮步目前与市区交通的快捷便利来看，两者间行政区域划分的概念已逐渐模糊、淡化，寮步融入大市区一体化已成必然，从目前的大城区概念来讲，寮步准确来说可以称之为“城东板块”，属于未来大城区的一部分。

　　品牌地产商扎堆寮步

　　从寮步的房地产业发展轨迹看，寮步房地产市场与大多数东莞镇区一样，起步比较晚，可以说目前还处于一个刚刚发力启动的阶段。但从2003年万科进入东莞，选择在寮步开发第一个地产项目时，寮步的区位优势、交通优势和在未来城市规划中所显现出的发展潜力逐渐被各大品牌商家所认同，近两年来广源地产、三正地产、深圳美丽地产、世纪城地产等本土及外地品牌地产商家先后进入寮步拿地开发，寮步自此进入地产开发快车道，并形成镇中心片区、环城路良横片区两大地产板块齐头并进的良好发展态势。

　　据统计，仅今年第三季度，寮步镇房地产开发建筑面积就达到10292平方米，销售面积达31301平方米，销售金额为14386万元。据了解，2007年美丽365、海悦花园二期、鸿图广场、星城国际等多个地产项目还将陆续推出，据东莞德思勤房地产投资顾问有限公司统计，预计该镇未来两年内的市场总供应量为70～90万平方米，而寮步房地产市场的需求也将因此得到大量释放，并吸引周边区域白领人群入住寮步，整体市场供求渐趋平衡，寮步地产市场将进入快速发展期。

　　镇区领导访谈

　　寮步镇委书记殷焕明:

　　“做熟两大板块，搭建一大平台”

　　采访印象:殷焕明自出任寮步镇委书记后，该镇无论在招商引资、市政配套建设、汽车业、商贸业及地产业都取得了不俗的成绩。在接受本报专访时，其清晰敏捷的思路、淡定从容的谈吐及对各行业的细致了解给记者留下了深刻的印象。万科地产董事长王石在考察寮步接触殷焕明等一批镇政府领导时曾评价:“他们是一批真正想做事的人。”

　　寮步融入大市区是水到渠成

　　记者:3年前寮步镇已提出要在城建方面“尽快融入大市区”的理念，现在看来东莞整个城市发展的方向确实在向东拓展，请问当时寮步镇政府是基于什么理由提出这一口号的?这几年寮步在城建和交通路网方面取得了哪些成绩?

　　殷焕明:其实提出“融入大市区”的理念一是响应市委市政府城市规划发展的要求，二是考虑到寮步的区位与市区相邻，两者从相邻、相通、再到相融是一个必然趋势，在路网交通升级后寮步融入大市区其实是一件水到渠成的事情。

　　近几年，寮步积极贯彻市委“一城三创五争先”的战略部署，努力推进经济社会转型。松山湖大道、环城路、东部快速路、、莞樟路等一批路网建设已经完成，全镇形成了3条东西走向、8条南北走向的交织路网，良好的城市大框架已基本形成，在路网升级后镇区之间的区域概念已经不明显了。

　　房地产是寮步的新兴产业

　　记者:目前寮步房地产的发展状况如何?在您看来寮步在发展房地产方面有何优势?

　　殷焕明:房地产业是一业带百业。我认为目前寮步的房地产发展非常迅猛，已成为寮步新一轮发展的动力。2003年以来，寮步加大房地产方面的招商力度，至今已取得了很大突破，尤其是万科城市高尔夫花园、三正世纪豪门的先后到来，使寮步镇房地产发展进入了一个新的时代，目前落户寮步的几大项目市场反应都很好，市场发展的空间还很大。

　　我认为寮步在发展地产业方面有6大优势:土地资源优势、后发优势、交通优势、价格优势、人群结构优势和品牌地产商扎堆优势。

　　未来要做好两大板块的建设

　　记者:在新的历史机遇下，寮步在未来的城建规划中有什么新的设想?

　　殷焕明:目前寮步的城建“大骨架”已基本形成，但镇区范围内比较缺乏成熟的生活小区和大社区，在此情况下，镇府现在有一个初步的构想和城建方向:就是做熟两大板块，搭建一大平台。

　　所谓两大板块就是要重点做好镇中心板块和环城路良横片区板块.计划在2～3平方公里范围内的镇中心板块加速完成目前缺乏的公建配套，将其打造为寮步的政治、文化中心; 而环城路良横片区板块因与市区联系较紧，计划用3～4年时间将该板块打造为居住、购物、休闲功能的板块;所谓搭建一大平台就是借东莞市体育馆落户寮步的契机，在其周边打造一个新的城市发展平台，从而形成寮步“三位一体”的城市发展新格局。

　　地产商访谈

　　东莞市万科房地产有限公司总经理助理 王永飚

　　——项目的成功依靠政府指引和配合

　　记者:万科第一个入主东莞的地产项目就选址寮步，请问理由是什么?

　　王永飚: 当时我们对这个项目的选址有几个基本的判断和理由:一是把东莞未来城市规划“三位一体”的概念作为选址的重要依据， 城市高尔夫花园正好处于“三位一体”的中间位置，我们非常看好其未来的区位发展空间；二是东城以东的城市扩张趋势非常明显，向东发展则比较快，高尔夫花园可以说是城市东拓的第一个地产项目；三是高尔夫所处的良横片区属于城市规划中的大市区范围，离市区很近，与镇中心区同步发展。

　　记者:除了判断准确、定位准确外，高尔夫花园项目取得成功的因素是什么?

　　王永飚:我认为地产项目的成功离不开政府规划的引导和政策、配套的实施到位。如果市委市政府“三位一体”城市规划没有得到及时准确的落实，我们的项目不可能成功。3年来，政府在发展“三位一体”城市规划布局方面速度很快，城市建设的速度比我们当初想象的还要快，为地产项目创造了良好的大环境。

　　相关项目介绍:万科城市高尔夫花园

　　地址：环城东路峰景高尔夫球场东侧

　　开发时间:2003年至今，已开发到第五期

　　占地面积：约27.6万平方米

　　建筑面积：约41.3万平方米

　　主力户型：面积约130～180平方米

　　万科城市高尔夫花园是东莞城市向东发展中的第一个标志性地产项目，因为万科的进入，寮步镇地产在2003年起开始被各大地产商所关注，并进入快速发展的阶段。目前该项目已开发到第五期，社区环境、周边配套日益完善，吸引了大批东城高端客户群购买。

　　东莞市广源房地产开发有限公司总经理 赵智谋

　　——寮步地产发展出现“本土回流”现象

　　记者:寮步目前的地产项目消费群体以哪类人群为主?

　　赵智谋:以前因为寮步的整体大环境与市区有差距、好的地产项目少等原因，许多寮步本土人都喜欢到城区买房居住，现在寮步的地产发展水平、城市建设速度与市区进一步拉近距离，许多本地人都开始回流到寮步买房了，特别是吸引到一批高端消费人群回归。

　　记者:除了本地人购房，您认为寮步地产发展的其他潜力在哪里?

　　赵智谋:我认为寮步的房地产业除了要满足本土市场，更大程度还要服务周边区域的人群，因为寮步的区位交通优势明显，寮步的房地产市场完全可以吸引城区人群、周边镇区人群、松山湖产业园大批企业白领精英前来居住和消费，这种辐射效应是非常明显的。而寮步要吸引周边人群过来买房，解决城际间的公交配套至关重要。

　　相关项目介绍:海悦花园

　　地址： 寮步镇中心区蟠龙大道

　　开发时间:2003年至今

　　占地面积：一期总占地800亩

　　主力产品： 别墅、洋房、公寓

　　广源房地产开发有限公司是首个进入寮步拿地开发的本土地产商，共分四期开发，海悦花园别墅是其一期项目， 共94栋纯独立别墅组成。

　　东莞市三正地产开发有限公司总经理助理 李启清

　　——优良的教育资源吸引大批人群置业

　　记者:您认为地产项目要取得市场的认可关键是什么?

　　李启清:我认为首先要做好项目产品的品质，只有品质优良的产品才具有市场竞争力，而产品的设计规划、园林规划也很重要，发展商的责任就是要做到产品品质要有保障。

　　记者:在进入寮步后，您认为寮步有哪些方面的优势对地产的促进最大?

　　李启清:我认为寮步是一个文化底蕴深厚、教育资源基础非常好的镇区，这里大多数的中小学校素质教育都非常高，近期许多在城区生活的置业者都到寮步买房，原因就是因为寮步的教育资源好，这一点对置业寮步的推动刺激很大，不仅带动了城市居民到寮步消费，而且还省却了开发商做项目教育配套的成本。

　　相关项目介绍:三正世纪豪门

　　地址： 寮步镇中心区蟠龙大道

　　开发时间:2005年至今

　　占地面积：10.15万平方米

　　主力产品： 商业街、洋房、独栋别墅、公寓

　　三正地产开发有限公司是本土知名的品牌地产商，2005年进入寮步镇开发三正世纪豪门，该项目与海悦花园新一期项目处于同一路段，户型产品多样。