“霸王条款”还是公平交易?“限价回购”引质疑

　　7月22日，北京国土局首次公布自2004年1月到2006年6月北京住宅项目土地供应情况和开发利用情况，两年半时间里，该市住宅项目用地总共供应5775.11公顷，截至2006年6月，扣除已完成开发的669.7714公顷和正开发建设的2258.003公顷，北京已出让的住宅用地中，还有2947.3356公顷土地尚未动工开发建设。中新社发 鲁谷 摄

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　　中新网10月27日电 一面是京城的开发商“找地都找疯了”，一面是一块地处CBD核心地段的白家庄地块，10月10日挂牌至今，只有两家竞买者。黄金宝地为何乏人问津？一些开发商认为，由于有关部门的挂牌文件中设立了以低于成本“限价回购”的条款，令人却步。

　　新华网报道称，有专家表示，土地“招拍挂”在实施过程中需防止加入不合理的附加条件。若以保护某一利益方谋求私利，将导致土地出让制度失去公平、公正。

　　低于成本的“限价回购”：为谁让利2亿元？

　　9月20日，北京土地储备中心发出挂牌公告，拟出让朝阳区白家庄写字楼及商业用国有土地使用权。位于东三环黄金地段的这一地块，很快引来不少开发商的关注。

　　公告标书称，使用性质为写字楼及商业的白家庄地块，挂牌起始价为79654.84万元，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。这一地块竞买须知中带有“回购约定”的条款，挂牌文件第十六条“关于限价回购的约定”称：在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司(该地块的一级开发商)以人民币12000元／平方米的价格，回购5000平方米的地上商业用房(商铺)和8000平方米的办公用房(写字楼)，用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。

　　京城一位大房地产商将这种以特殊条款取利的方式，比喻成“拍卖母猪时要求便宜回购产下的优质良种”。他认为，“限价回购”好比在招拍挂中设计了强制性的“霸王条款”，借公开交易之名行黑箱操作之实，让土地出让成为“约定只能让特殊方受益的幌子”。

　　据了解，这是一块应由政府收回再挂牌出让的土地，竞标者与一级开发商不发生关系，可挂牌文件规定：中标单位跟政府签订土地出让合同之外，还要跟一级开发商签订该地块的拆迁补偿合同和同意一级开发商低价回购合同。

　　SOHO中国市场部有关人士说，查询北京房地产信息网上今年内的成交数据，参考沿三环商业用地的销售价格可知，类似地段目前市价为：商业4万元／平方米、写字楼2万元／平方米，如此低价回购条款，意味着直接让利2亿元左右。

　　北京市国土局最新解释称，回购让利系用于补偿教育配套的嘉铭地产和该地块原商业设施经营者京辉商贸。但一些业内人士提出质疑：嘉铭公司比原设定规划增加了9521平方米教育配套用地，并将其全部无偿交移朝阳区教委，已获约亿元补偿。如再进行回购，实际补偿额高得离奇。

　　一位知情人士透露，白家庄地块在恒世华融接盘之前已被转了两手，被加价4000万元左右。而有公告显示，北京恒世华融公司是嘉铭集团的全资子公司。如此一来，限价回购变成了两家关联公司间的补偿行为。

　　他表示，“限价回购”的结果不外乎：其他公司望而却步，一级开发商或其关联公司以底价摘牌；其他公司摘牌，为转移成本，抬高商铺和写字楼价格，导致房价飙涨。不论何种情况，一级开发商均可通过回购面积产生新增利润，这与规定的一级开发利润不得超过开发成本的8%的原则背道而驰。

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