评论：有必要发展住宅政策性金融

　　住宅政策性金融制度的缺位，使住宅业发展只能靠“一条腿”走路，政府不得不更多诉诸短期化行政调控措施。因此，尽快构建这一职能体系是当务之急。

　　据10月17日的《经济观察报》报道，在经历了政府对房地产市场的一系列降温措施后，房地产开发投资仍呈现过热迹象，与宏观调控预期存在差距。除了快速城市化带来的住宅有效需求增加、信息不对称造成的房地产市场价格形成机制失衡两大因素，多年来地方政

　　尽快建立一个健全的住宅政策性金融体系

　　笔者认为，现在有必要考虑建立多元化的政策实施渠道。当前，对于房地产市场，具体有三个层面的宏观调控目标：延续“国八条”精神，适度抑制房价，促进房地产业健康发展；避免金融风险向银行业过度集中，防止房地产金融泡沫积累；建立住房保障制度，改变政府在住宅供求中的职能缺位。所有这些目标，都需要政府在土地政策、限制住宅产品结构的行政政策等措施之外，寻找更有效的经济政策，而核心就是一直没运用起来的住宅政策性金融。

　　所谓住宅政策性金融，就是指围绕住宅融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住宅贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。直观地看，一方面，从金融政策角度，对于房地产贷款一刀切地加以数量限制，恐怕不是最有效的政策选择，应该在以差别信贷政策引导住宅产品供给结构优化的同时，建立一个政策性金融机构主导的住宅信贷交易和流通市场，从而在现有市场和制度约束下，尽可能促使房地产金融风险的分散化。另一方面，国际经验及和谐社会发展都表明，政府主导的住房保障制度是不可缺少的，目的就是解决中低收入者或特定人群的居住问题。这就需要持续的金融资源支持，如目前的城市廉租房建设，这也是政策性金融应解决的问题。

　　根据各国经验，一个健全的住宅政策性金融体系，应包括专门负责住宅金融业务管理和提供特定政策性金融支持的住宅储蓄银行、住宅抵押贷款的政策性担保机构（一方面对住宅储蓄银行提供存款保险，另一方面对低收入家庭或特定群体的住宅贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到最高住宅贷款）、专门的证券化机构（类似于美国的联邦国民抵押协会和政府国民抵押协会）。这些在我国目前还是空白，虽然解决土地问题、中央与地方政府的财政问题、住宅产品供给结构、收入增长与购房预期理性化等都是必要的，但并不足以形成一个持续健康发展的住宅业。因为这需要众多制度改革与创新，其中住宅政策性金融制度的缺位，使住宅业发展只能靠“一条腿”走路，政府不得不更多诉诸短期化行政调控措施。因此，尽快构建这一职能体系是当务之急。

　　改革和重整现有的住房公积金制度

　　当然，无论是建立新机构还是出台新政策，都不是简单的事情，短期内要建立这么一套有效的住宅政策性金融体系，也是非常困难的，况且人们还没有真正认识到其重要性。一种现实的思路与选择，是改革和重整现有的住房公积金制度，打造住宅政策性金融的机构雏形和功能试点。一方面，建立政策性住宅储蓄银行是整套改革的起点，另一方面住房公积金体系也急需改革，两者结合就产生出发展住宅政策性金融的切入点。

　　我们知道，住宅公积金是模仿新加坡建立起来的一套具有中国特色的住宅保障机制。但目前该体系运作逐渐出现效率低下的问题，突出表现为在中低收入家庭的住房供应明显支持不足的同时，公积金却有大量积存，到2005年底全国公积金运用率仅58%，沉淀资金达1656亿元人民币。究其原因，包括覆盖面低、公积金贷款程序复杂、管理机构腐败严重等方面，同时，公积金制度运用比较成功的都是小国经济，对我国这样经济社会和人口结构复杂的大国来说，实质的作用效果还值得深思。

　　打造区域性的住宅储蓄银行

　　要真正使公积金贷款充分利用起来，政策性金融提供了好的出口。一种可行的试点，是在现有住房公积金管理机构的基础上，打造区域性的住宅储蓄银行。在此过程要注意几点：一是可以在省级层面上，整合所属市级以下管理机构掌握的公积金，设立住宅储蓄银行。通过法规形式把公积金结余只能放在住宅储蓄银行，由金融监管部门和财政部门共同进行严格监控，由于住宅储蓄银行往往对应某区域多个城市，因此可以适度防止地方政府干预下的合谋腐败。二是其业务经营主要包括两方面，一方面是把地方滚存公积金纳入住宅储蓄银行后，按规定专门用于公共住宅建设的贷款，如廉租房建设。另一方面把商业银行的个人公积金贷款业务剥离出来，统一归口到住宅储蓄银行，制定并规范以向中低收入家庭提供便利为原则的个人住宅信贷业务。三是对于其资金来源，除了信贷业务收入外，还可以纳入管理公共住宅的出租、出售收入，按国际惯例吸取和运作居民住宅储蓄资金，以及发行专门的住宅建设债券，作为政策性金融债。

　　千里之行始于足下，构建住宅政策性金融体系是发展和谐社会和健康的房地产市场所无法逾越的，面对逐渐为人所垢病的住房公积金管理制度，上述改造试点不失为一种可取的政策思路。