业主出租房屋惹杀身之祸，物业为何赔偿

　　利旭熙／画

　　2006年10月11日，北京市第一中级法院审结一起因出租人被承租人杀害，出租人亲属状告物业索赔36万元的案件，该案以物业被法院判决赔偿1．5万元告终。

　　明明是出租人自己引狼入室，物业为何会被判赔，物业公司觉得很冤枉；而法院既然判决物业公司应当赔偿，为何仅仅只赔1．5万元，原告也想不通。

　　事情缘于本案原告张晓华于1997年4月29日购买了位于北京市大兴区某花园小区的一套房屋，并和小区物业公司签订了房屋代管综合服务合同后，由于张晓华长期同妻子在加拿大生活，只是偶尔回国，便计划将该房屋出租，他们在报上刊登了租房信息。

　　2004年5月，一个自称想租房的人同他们联系，要求5月17日看房，张晓华临时有事外出，双方约好由其妻李洁带这个叫吴勇的人看房。5月17日中午，吴勇看房时突然行凶，将李洁杀害。后北京市第一中级法院以故意杀人罪判处吴勇死刑，并作出刑事附带民事判决书，吴勇应赔偿张晓华经济损失36万元。吴勇被执行死刑后，经法院调查发现，其家里根本无可执行的财产。面对这份实际上无法执行的判决，张晓华咨询律师后决定向物业公司索赔。

　　该案由北京市大兴区法院一审，针对张晓华“物业有保障小区业主人身安全义务，而物业未尽到该义务导致妻子被害，物业应当承担赔偿责任”的诉讼请求，被告物业公司认为，物业只能对小区公共区域的秩序进行维护，无法对业主房内秩序进行维护，犯罪人是业主自己带进屋，而杀害行为也发生在业主房屋之内，与物业公司无关，物业不能承担因犯罪人的杀人行为造成的损失。

　　经法院调查，从2002年5月至2004年5月20日，物业公司的监控系统一直处于停用状态；而在2004年4月至5月20日，物业公司也未严格执行外来人员登记制度。据此，大兴区法院认定，虽然本案是由犯罪人吴勇引起，但物业公司在其安全保障义务内也有过错，遂判决物业公司赔偿原告张晓华人民币1．5万元。妻子在小区被人杀害，法院仅仅判决小区赔偿1．5万元，张晓华不服该判决，上诉至北京市第一中级法院。2006年10月11日，北京市一中院终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　法官指出，因第三人（犯罪人）侵权导致损害结果发生，安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。被告作为居民小区的物业管理者，对小区居民负有安全保障义务，应当依法及依合同建立和执行合理的安全保障措施。被告未正常使用保安监控系统及未严格执行对外来人员的登记制度，客观上减弱了对犯罪分子的威慑力和为侦查机关提供破案线索的能力，在安全防范问题上存在一定的过错，应当承担相应的过错责任。

　　但是，吴勇经李洁允许进入李洁所居住的房屋内施加杀害行为，使得被告物业公司能够防止或者制止损害发生的能力大大降低，因此法院判决被告在能够防止或者制止损害发生的范围内承担1．5万元的赔偿责任并无不妥。

　　随着我国经济迅猛发展，越来越多的业主有了更多的闲置房急欲出租，该案提醒广大出租人在出租房屋的时候，切忌不要太过粗心大意，应当通过合法的途径，采用合法的手续出租房屋；如果是单身女子，最好通过正规中介出租房屋，最大限度保障人身安全。该案也提醒小区物业公司，要随时提高警惕，认真履行国家法律、法规及物业合同规定的义务，不要因一时的疏忽而致重大损害，最终又失名誉又赔钱。（文中人物皆为化名）