那边 物权法草案审议正酣这边 开发商车位卖得正欢

　　《物权法》草案在北京“六审”之后，在车位的归属问题上加设了一条“车位、车库，应当首先满足业主的需要”的规定，但是车位归属依然存在众多分歧意见。在昨天南京的89套退房摇号中，也赫然出现了6个地下车位的名单，尽管这次退房中没有一人认购，但关于车位产权归属的认定依旧迷雾重重。

　　【政策动向】

　　车位首先

　　满足小区业主

　　10月27日，十届全国人大常委会第24次会议六次审议《物权法》草案。在五审稿中规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。六审后修改为：“车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　【现实疑问】

　　退房中怎么会出现车位？

　　“不是车位产权没有明晰吗？商品房退房中怎么出现了可以买卖的地下车位？”一名市民说，他在退房名录中看到了清江花苑、金信花园等小区共有6个地下车位拿出来销售。就此，记者联系了退房名单中某小区一处地下车位的销售员，她说，他们的车位是按照南京市有关规定办理了产权的，这个车位的建筑面积在40平方米左右，价格近11万元，是开发商的自管产，产权很明晰，但是必须小区业主自己买才可以。

　　南京市房产局产权市场处人士表示，2004年12月15日，南京市房产局、建委、规划局、物价局、国土局五部门联合制订了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》（试行），其中规定：“相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。”

　　业内人士认为，按照南京这一规定，将露天的机动车停车位划为业主共用，据此测算，一个小区的停车位大约有50%左右的车位（主要是指地下车库）是属于开发商所有，是可以进行买卖的。现在《物权法》也是正在审议当中，没有正式执行，因此南京的这个规定也只是权宜之计。

　　怎能将车库判给开发商？

　　南京熙典律师事务所主任律师罗利军认为，现在导致地下车位、车库争议的原因主要有两种说法。一种是“面积分摊说”，认为开发商在计算房屋公摊面积时，地下车库已经计算在内，商品房卖了以后，车库是“二次销售”；另一种是“成本分摊说”，认为开发商在申报商品房销售价格时，已经将地下车库建设成本分摊到房价中去，再次销售构成“一物二卖”。

　　罗利军认为，这两种说法都有道理。但是，现在主要的是业主怎么去认定这个面积或成本是否计入了公摊面积、房价成本？去调查取证很难。而《物权法》草案“车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”这样的规定，也很容易导致开发商在卖房子时，纷纷先在合同中提前约定地下车库属开发商所有，等于将地下车库直接判给了开发商，这肯定是不合理的。

　　【专家观点】

　　车库归属

　　需要操作细则

　　江宁某小区的一名业主表示，他在买房子时，开发商的合同中的公摊面积没有包括地下车库的公摊，可在合同中也没有明确约定地下车库的归属，按照《物权法》草案的规定，说“没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。可是，按照南京的规定，15%以外的室内停车位又成为房地产开发企业可销售的业主专用停车位，这究竟怎么理解？

　　“确实如此，南京的这个规定只是提出了地下车库产权的登记问题，而最为关键的是小区地下车位车库产权依然没有明晰。”罗利军说，现在“六审”之后的《物权法》草案规定“车位、车库，应当首先满足业主的需要”和“车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”，这两个规定太笼统了，没有可操作性。

　　他说，《物权法》一定要有个“怎么约定”的细则，以此来约束开发商的行为。究竟什么样的地下车库不能约定、什么样的地下车库能够约定，约定给谁，一定要有个说法。这就需要立法部门的介入，制定一个地下车库产权如何归属的细则，而不能靠开发商“自说自话”。快报记者 尹晓波