社论：土地续期立法当以安民心为取向

　　10月27日上午，十届全国人大常委会举行第24次会议，对物权法草案进行第六次审议。全国人大常委会组成人员在本次审议过程删除了以前草案中的有关需要支付费用的规定，并认为民众普遍关心的住宅用地使用权续期问题，目前不宜作出规定。这一态度对于整个社会形成关于住宅用地用权制度安排的法律舆论，具有十分重要的意义。

　　近年来，70年大限成为很多购买商品住房的民众的一块心病，人们也热切期望立法

　　根据这一规定，70年大限期满之后，居民固然可以自动获得占用其房屋所在之土地的权利，但是，居民需要为这一权利再一次掏钱。这样，前面所规定的“自动续期”，其实也就不是自动的。相反，若居民不能按时缴纳土地使用费，则从理论上说，作为城市全部土地所有者的政府将有权收回该土地。

　　另一方面，“续期的期限、土地使用费支付的标准和办法”由国务院另行规定，则是将问题拖延，让购买了商品住宅的居民始终无法解除70年大限焦虑症，而对未来的生活平添一层不确定性。法律的主要作用乃是增强人们对于未来的确定性，让人们知道该如何安排自己的长远生活；而让另一个部门另行规定，显然有悖于法律的这种功能。因此，从立法技术的角度看，在物权法中将最重要的物权之最重大问题留待其他部门在一个不确定的时间解决，并不明智。

　　就该问题之实体来说，有的常委会委员已明确提出，住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这样规定是否合适，建议进一步研究。

　　目前的整个土地制度尤其是居民住宅用地制度诚属举世罕见。各国居民普遍享有其住宅所占用之土地的所有权，最起码也是永久性使用权。这种制度之所以普遍施行，并不仅仅因为各国普遍实行土地私有制。其间还有另一层更深刻的原因:住宅乃是人民维护自己自由与权利的最后的堡垒，所谓“风能进，雨能进，国王不能进”。自然而正当的律法要求国家的各项法律必须尽最大的可能确保人民的这个堡垒的安全。对于立法者来说，在制定有关财产的法律时，让人民对其住宅的土地享有所有权或使用权，乃是一项必须承担的道德义务。

　　我们看到，立法机构正在承担这一义务。全国人大法律委员会研究认为，住宅土地使用权续缴土地使用费问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。全国人大常委会的这一态度，已经明确地暗示了立法机构的意图:住宅建设用地续缴土地使用费的正当性、合理性是比较可疑的。

　　应当说，立法机构的这种隐含意图，乃是顺应民心之举，而民心乃是法律的灵魂所系。法律的效力归根到底不是来自于其背后的强制力，而来自于本身的正当合理，也即，合乎人民对于那些法律规则的基本价值取向的预期，合乎具有正常的理智与情感的普通人所尊重的天理人情。诚如先贤所言，一切权力都以公众意见为基础，并受公众意见的限制。一旦失去了公众意见的认可，附有最严厉惩罚措施的法律规则也不会有多大实际效力。而在土地上享有尽可能完整的权利，向来就是公众的普遍意见，不论是农民还是城市居民。

　　由于土地制度整体框架目前难以改变，关于70年大限的法律安排或许不宜过于激进。不过，全国人大常委会第六次审议物权法草案过程中作出的决定，已令70年大限问题在很大程度上水落石出。随着人民对于土地权利问题逐渐形成共识，该问题在法律层面上获得确定的解决，或者是可以期待的。

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