楼市“金九银十”十大谎言 房价真的下跌了吗？(2)

　　3 成交：回暖

　　欺骗指数：★★★★

　　价格降了吗？楼盘真的热销了吗？这两个问题的答案最能解释房地产市场。在“金九银十”的一些一线城市，似乎很难找到准确的答案。

　　10月份，上海接连传出某些楼盘连夜排队购房的消息，一些当地媒体惊呼楼市回暖迹象的到来。“在这些热销楼盘中，有一些确实有开发商自己炒作的嫌疑，甚至找人排队制造热销假象。但是另一些品质较好的楼盘，价格又开始或明或暗下降，就是用来吸引很多刚性需求的购买。”上海凯宏开发公司副总经理陈申军介绍。

　　“上海楼市现状仍十分繁杂。”一位房地产研究人士称。“当3成的成交量属于配套商品房成交，当市中心可售房产越来越少，周边房子却大量空置，楼市整体越来越无法用简单的热销或滞销来概括。”

　　4 结构：落实

　　欺骗指数：★★★★

　　在今年房地产调控风暴的旋涡中心，一个最具戏剧性的政策不得不提，那就是“70%建90平方米小户型”的住房结构调控新政。然而，进入了“金九银十”的开发商们在实际项目操作中仍一头雾水，购房者面对不同的市场说法，也是求证无门。

　　“我们的两个项目土地早已经拿到，但规划审批至今无法通过。就是因为连政府也不能吃准如何要求其住宅结构比例。”一位外资房地产代理人士称。尽管所谓的住房结构比例调控地方细则在10月初已经在当地出台，但是笼统的“严格执行相关37号文件(结构调控)政策”的说法仍令市场颇感迷惑。

　　“目前每个新出让地块的比例要求是比较明确的，而政策出台前拿地的项目现在如何处理就麻烦很多。”上述代理人士称。“从6月开始，一些项目的审批手续受比例要求不明的影响，已经连续三个月受阻，再加上北京冬天工程停工期，大量本该在今年年内推出的商品房供给将推迟到明年年中。这也是导致北京房价持续上升的重要原因。”北京一位开发商表示。

　　5 房地产业没有暴利

　　欺骗指数：★★★

　　“房地产业根本不是暴利行业。”当不少城市的房价已经脱离普通购房者的承受力范围，这种言论必然激起骂声一片。

　　10月底，著名的任志强先生以如此的“豪言壮语”打破了这段时期的死气沉沉。他指出，2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅6.7%，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7%以下，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游水平。开发企业受法律保护，没有必要、也不应公布自己的成本。

　　2004年，我国不少大城市的房价同比至少涨了30%，翻倍也有出现。这样的情况下，开发商的利润仅仅是可怜的6.7%？这样的“谎言”一出，市场当然不给情面。中国社科院金融发展研究室主任易宪容就表示，信息的公开透明是底线，商品房定价需要接受公众监督。易宪容甚至表示，“房价过高已经是一个常识问题，到了不需要用数据说话的地步。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也表示，房地产的暴利是大家公认的，这样的暴利与目前提倡的构建和谐社会背道而驰。

　　试问任志强先生及其背后的一些开发商们，房价翻了几番还是没有暴利，那么早几年房价还不算高时，你们是开斋堂、做善事，一直干亏本买卖吗？