楼市“金九银十”十大谎言 房价真的下跌了吗？(3)

　　6 个税严征防止规避

　　欺骗指数：★★★

　　强制执行二手房个人所得税的政策，使7月底的全国二手房市场，一度掀起争抢过户避税高潮。

　　据相关规定，个税有两种计算方式，一是转让收入减除房屋原值、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后，征收20%的所得税；而对于未提供完整、准确的房屋原值凭证的，无法正确计算房屋原值和应纳税额的住房，才实行核定征税，分别按普通住房、非普通住房转让收入(交易总价)的1%、2%征税。

　　如果严格按照国家税务总局文件执行，20%的个税将会增加二手房交易成本，这也是导致在实施大限之前纷纷过户的主要原因。但是这两个月的真实情况是，即使在相关细则出台之后，各地的具体执行情况也不如当初设想那般。

　　在最初的适应阶段，各大城市基本还是先行争取按照20%所得来征税，但随后基本是由客户自由选择纳税计算标准，即可以按照20%缴税，也可以总价的1%或2%来缴税。由于后者的缴税额一般少很多，所以大部分卖房者都选择了后者。与此同时，假赠与、做低房价等逃税方式也在屡屡出现，新税制已经遭遇不小的考验。

　　7 外资炒楼基本受阻

　　欺骗指数： ★★

　　“限制外资炒楼”的政策虽然是7月出台，但是“金九银十”却一直遍布这类传言，搅动着脆弱的市场神经。

　　“北京暂停外资购房”、“上海浦东等区暂停过户外资房产”这类报道最终被证明是事实，“送件还是可以的，审批却基本还是停止。”不少中介透露。然而，业内外关心的这些大城市的“限外”细则何时出炉却始终没有答案，此前的各类即将出台的消息已经被时间一一否定。

　　与此同时，“限外”的对象们却依旧活跃。这两个月的外资机构投资者们依旧大肆加码投资中国楼市，“基本受阻”说不攻自破。中国香港的长和系、新加坡腾飞集团、凯德置地等都有新的大宗收购。

　　“应该说，曾经成为楼市一大炒作主力的外来个人投资已经逐渐淡出市场，毕竟政策的心理作用还是很明显，大多数海外人士不愿意轻冒违规风险，更对市场表示观望。同时，机构投资者出于对中国楼市发展远景的看好，依旧愿意大笔下注。在中国成立合资公司或者在境外股权交易等成为常规的规避政策的做法，只是多办一些手续而已。”易居中国研发中心专家表示。

　　8 限价房入市传福音

　　欺骗指数：★★

　　在此轮房地产调控中，“限价房”概念被重磅推出。面对中央提出的要求，各大城市也纷纷表态、抢着上马。然而，事情的发展并没有想象中顺利。

　　先是广州在8月初率先推出限价房用地，但却引发轩然大波。对这位于城郊开发区的2幅住宅用地，广州房地部门要求房价不得超过6000元/平方米。可业内人士发现，地块周边市场住宅均价不到5000元/平方米，与其说是“限价”，不如说是“抬价”更为确切。

　　后又有北京的6幅限价房用地，面市时间从9月初拖到近期才陆续登场。并且，就算土地落实，限价房依然“盖头难掀”，因为购买资格、上市时间和销售价格都未最终确定。

　　还有上海，至今没有明确的限价房概念，倒是一年多前曾轰轰烈烈的“两个1000万”工程，推出了限定购买对象的中低价商品房，颇有些类似今天的限价房。而在调控至今的两次开闸放地中，也没有触及限价房用地。

　　在业内人士看来，限价房遭遇“流产”并非个案，自浙江宁波2003年在全国首推限价房后，大连、青岛等地在具体执行中也都遇到一定难度。如今被写入调控新政的限价房能否赢得民心，需要一个过程。

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