生存或是死亡？ 后调控时代开发商生存法则揭秘

　　2006年12月21日，国土资源部副部长李元表示，2007年将对一些房价上涨过快的城市，加大土地供应调控力度。中新社发 井韦 摄

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　　【策划人语】

　　生存或是死亡？永远是个大问题。

　　新年伊始，经历了一年轰轰烈烈的房地产调控之后，中国的房地产开发商们或主动或无奈，齐齐跨入这个“资本为王”的时代，步入这后调控的元年。

　　在寡头们的混战中，一场惨烈的淘汰赛依然在加速度进行。开发商们为了求存，想出了各式各样的应对招数。他们或通过收购整合以合作经营；或储地备人、继续圈地扩张；或转身资本市场，谋求资本运作；或调整发展模式，致力于产品创新；或开始选择走为上策……

　　我们愿用我们的“摄像机”，记录这些“丛林生物”的生存法则，给行业以启示。

　　收购整合 合作经营

　　调控伊始，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生曾高调预言，新政会导致至少50%的中小房地产企业淘汰。时至新年，这一判断得到越来越多的市场人士的认同。尽管“大鱼吃小鱼”的竞争过程略显残酷，但长远的行业整合也被看作市场发展的动力。

　　“受新政影响，一些优质的开发项目可能因资金问题等重新进入流通市场。对于这些退出来的项目，我们将持续关注，并适时调整策略，跟进这些项目。”去年七月，保利地产董事长李彬海在上市推介会上介绍。

　　与保利地产有类似表态的大型房企为数不少，其中有万科、招商局、世茂等内外资知名企业，也有一些地方性地产商品牌。上海一位土地中介商透露，几个月以来，来自小企业的地块或开发项目整体转让业务急剧增多。“能看得出来，他们是真的缺钱呀！”而在开发商眼中，收购整合对于小公司来说并非坏事。“宏观调控之际，中小地产企业的融资渠道不畅，能够找到战略合作者，或直接将股权出售，已属幸事。其中项目质量、管理层诚信度都是收购者最关注的考核要素。”上海一位中型房地产开发商老总称。

　　因资金链变局而导致的行业整合正在提速。对此，建设部政策研究中心副主任王珏林曾表示，在国家贯彻宏观调控政策大背景下，房地产市场两极差距还将继续拉大：一边是手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急，另一边一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而发展搁浅。在此背景下，房地产企业之间的收购兼并风潮自然势不可挡。

　　储地备人 圈地扩张

　　与“整合”相比，“地荒”也许是开发商更不愿意看到的局面，尤其是大型开发企业。

　　去年11月29日，北京广渠路36号“地王”之争落下帷幕，13家国内外有头有脸的开发商结束长达一年之久的争夺。如果不是京城优质出让地块的奇货可居，这一位于CBD核心地段的住宅用地也不会引来如此高的关注和争夺。

　　与北京相仿的还有上海。在去年1号土地公告中，一位区级土地储备中心的工作人员坦言，“出让的地块位置太远，再加上一些回购性质的附加条款，拿地开发商利润不高。”采访中，这一观点也得到了一些参与竞标的开发企业的认同。

　　正是源于优质地块项目的奇缺，开发商通过各种途径争抢好地的行为也就变得合情合理。“在项目公司手中接下现有地块的难度其实很大。”招商局华南区一位负责人告诉记者，其中包括项目现有规划考查，更重要的还要了解繁杂的项目运营背景。于是，招商局在今年的策略主要以公开招拍挂市场拿地为主。虽然在部分地块投标中最终选择放弃，但是频繁出现在京沪深各地土地公开出让市场的招商局仍然惹人注目。

　　近几个月来，高调拿地的大型房企还有很多。世茂地产以31.5亿拿下武汉地王，16亿拿下沈阳五里河体育场地块，土地储备跨过1700万平方米关口；华润置地以10.35亿元投得北京市宣武区广安门外大街305号商住用地，以7.85亿元获得苏州市平江古城区住宅用地，以15.41亿元夺得上海市杨浦区新江湾城住宅地块。

　　另外，随着地价大涨带来的资金压力，大型房企也在寻找联合开发的出路。去年9月杭州地王以36.3亿元花落浙江两大民企——杭州滨江房产集团和绿城集团，北京广渠路36号地块也由北京城开和城建兴华联合投标体夺得。

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