生存或是死亡？ 后调控时代开发商生存法则揭秘(2)

　　资信并重 资本运作

　　在土地资源有限的房地产市场，开发商的第一命脉是地，而拿地的第一要素是钱。对于开发商来说，找钱，将成为未来很长一段时间的工作重心，只要他们还想继续生存于这个市场。

　　“虽然受央行紧缩银根的金融政策影响，简单从银行贷款的融资模式已经不适用于大多数开发商，但是随着金融产品的丰富，越来越多的房企正通过多种途径开拓现金流。”上海一位房地产金融人士称。

　　受高涨的股市行情激励，直接IPO或借壳上市正在成为越来越多地产商融资新宠。“我们正在给一家浙江房地产企业做IPO前期工作，目前已经送交各类报批文件，就等证监会批复了。”申银万国一位基金经理介绍。

　　另外，根据本报统计，仅去年第三季度就有30余家房地产企业通过借壳方式A股上市，具体做法是先由地产公司收购上市壳公司股权，再将优质地产项目注入上市公司，进而完成公司名称和主营业务的调整。

　　“去年一年，房地产类股票成为A股和H股的热门板块。在宏观调控的观望情绪逐渐消失后，投资者对优质房地产上市公司业绩情况仍然长期看好。”上海第一财经特约股评师林荣时称。

　　与以往融资局面不同的另一个的现象是投资人对贷款企业资信考核的侧重点发生了变化。在信誉为上的融资新观念影响下，房企融资除了要有十足的抵押资本，更重要的是培养良好的信誉体系。“大型企业能够在紧缩的信贷政策下从银行拿到高额授信额度，最重要条件是大企业良好的还款信誉及优质项目的基础。”南京一家大型房地产开发企业总裁称。

　　模式调整 产品创新

　　“70-90”政策将带来中国住房结构的大变局，也激发了一轮中小户型创新设计热潮。上至建设部，下至单独的房地产开发商，中小户型创新设计成为热门话题。

　　“近日，要求我们更改户型设计方案的房产商不在少数。”成都一家建筑设计院设计师透露。这些设计包括预留可拆墙、增加层高以预留装修跃层空间等“小转大”的变通户型思路，也包括节能、环保、追求实用等实实在在的创新研究。

　　“不可否认，在中央70%新住宅应建小户型的政策要求下，会有一些设计方案仅以突破政策限制为目的。但是，也有成熟的开发企业已将精力大量投放到了改革产品本身的品质上来，这对房地产业来说是最珍贵的进步。”上海易居研究院一位分析师称。

　　例如，某大型房企已经在广州、南京等地开始尝试钢结构住宅，甚至通过建筑的定制组合方式大大缩短工程工期，实现压缩成本。同时将房地产上下游产业链进一步分拆，包括规划、设计、施工、安装、监理等各环节细化到50多个核心合作伙伴，实现200多个技术标准的责任分工。

　　尽管这些努力都在尝试和磨合阶段，但已经受到了业界的关注与认同。“政府鼓励企业之间以最终产品——住宅为纽带，实现优势互补，形成关系紧密的产业联合体，并最终成为推进中国住宅产业现代化的中坚力量。”建设部住宅产业化促进中心一位负责人此前表示。

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