房市即将走熊吗？ 预测房价和预测股市一样危险(2)

　　解铃还需系铃人

　　在刚刚过去的2006年，关于房价的争议从未停顿。大潮退去后，沙滩上总会留下点什么。贯穿全年的房价喧嚣之后，可以理出房价上涨的几条根本性原因：政府的土地政策、全社会流动性过剩、房地产业过度市场化。

　　讨论房价问题，首先要分析的便是政府的土地政策，这是决定房价的最重要因素，治房地产开发商仅是治标，合理的土地使用政策方是治理房价的根本之道。

　　2003年之前，中国一直实施的是协议方式出让土地的政策，此后政府规定商业、娱乐、旅游、住宅等4类经营性用地必须统一招标挂牌出让，价高者得。土地出让方式的转变，提高了开发商的成本并直接推动了房价上涨，看，中国房价的上涨与这一制度的实施，在时间上有着多么高的关联性。

　　政府低价从农民手中买地，然后将其高价卖给开发商，从中赚得了大量差价，为大规模的城市建设提供资金来源。数据显示，1998~2003年，中国工业产值及投资的年平均增长率分别高达9.83%和14.14%，而城市化率从1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本质是政府主导的城市外延扩张，土地和农民均大规模“农转非”，这一方面标志着失去土地的农民数量不断增多，另一方面则意味着政府卖地的收益正在不断增大。

　　价高者得的招标方式，土地价格焉能不涨？据统计，从2000年底到2005年第二季度，全国平均住宅用地价格指数上涨了54.2%，北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨超过100%，杭州上涨则超过了200%。正是政府直接介入土地的经营，才最终导致土地成本的上涨，在供不应求的前提下，必然会转嫁给购房者，房价才持续猛涨。

　　第二个重要原因是全社会流动性过剩，换句话说，购买力太强，需求太强劲。近年来，因为受制于我国的汇率政策，企业与个人不能持有外汇，我国每年巨大的贸易顺差和资本项目顺差都必须向央行兑换成人民币，全社会的流动性出现过剩，央行大规模发行标据进行冲销也几乎无济于事，投资房产成了全社会资金的重要出口。因为流动性过剩，银行的房地产贷款规模不断上升，对房价走高起到推波助澜的作用。此外，人民币处于持续升值的过程之中，大量的国际热钱涌入中国投资房产，对房价走高作用亦不容小视。

　　第三个原因与房地产业本身有关：中国房地产业是国内市场化程度最高的行业之一，几乎没有什么限制门槛，国企、民营企业、外资、甚至个人，都可以随意进入这个行业。资本受利益驱动，房地产业利润回报高必然引来大量资本流入，对于这些资本而言，盖什么样的房子、以什么价位出售是开发商利润最大化目标后的决策，资本不会也不可能去承担某些应该由政府所承担的职责。但是，房地产业完全市场化后，光靠市场不能实现“居者有其屋”的目标，中低收入家庭买不起房，建设和谐社会的进程就会受到影响，事实上，这是政府在缺位。前几年的经济适用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果这一制度最终能够成功，也只是政府职能回归的一种亡羊补牢而已。

　　[上一页]