番禺万博板块

　　本版插图/采采

　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

　　多个项目近身肉搏

　　番禺是广州楼市的大盘股，供应量最大，今年“五一”前后，万博板块预计推盘数量较多，有望成为大盘中的大盘，将有3个商业项目和1个住宅项目推出新货，分别是招商城市主场、荔园地产中心（此前又名荔园悦星）和四海城，以及万科欧泊。此外，中铁诺德中心的临时销售中心已开放，首期商铺预计在6月推出。

　　万博板块地王项目招商城市主场近日开放了样板房，它由5栋建筑组成，首批推出第3栋loft公寓，约150套，面积45-70多平方米，可间隔成三房到四房；荔园地产中心的公寓和写字楼在去年年底推出，总建筑面积约3万平方米，目前仍有数十套货量，公寓约50多平方米，写字楼约100平方米起；四海城建筑面积38万平方米，首栋约2多平方米的写字楼预计近期推出；中铁诺德中心建筑面积约8.4万平方米，首批写字楼推出预计今年年底。

　　错开时间

　　减少竞争

　　上述4个项目相连在一起，彼此距离最在约500米，如万科欧泊位于招商城市主场东面，仅一路之隔，项目之间近身肉搏在所难免，在产品定位和推货节奏刻意错开时间，两个地王项目“招商”与“中铁”距离约十米，目前均未定价，前者先推公寓再推商铺，后者先推商铺后推写字楼。荔园地产中心推出最早，加上规模较小，目前已是扫尾阶段，价格也低于周边项目，公寓约1.6万元/平方米、写字楼约1.8万元。有规模优势的四海城定价高一些，公寓1.8-2.1万元/平方米（带装修）、写字楼1.8-1.9万元/平方米（毛坯）。

　　各项目在产品设计也费尽心思，力求差异代竞争最大化，如招商城市主场的设计，公寓5米层高，可以间隔两层，楼上利用公共走道上方做成储物间，即使40多平方米也能在楼下设置独立的客厅和餐厅，楼上还能建造三房。其他项目也各有招数：四海城定位花园式写字楼，有着独特的园林设计，而中铁诺德中心据称是该板块最先面市的甲级写字楼。

　　有望形成

　　第四商圈

　　番禺万博商圈占1.5平方公里，约为珠江新城的1/4，并继它之后第二个规划建设大量甲级写字楼和shopping mall的区域，也是集总部经济、商贸、休闲度假、交通中心、现代居住于一体的新城。最为突出的是，这里有180万平方米的地下空间，为广州最大的地下空间；商业地产体量约360万平方米，相当于10个天河城广场。据介绍，万博商圈投资金额约360亿元，万博CBD已建或在建的商业项目除了上述4个项目，还包番禺万达广场、万博中心、海印又一城奢侈品奥特莱斯、沃尔玛山姆会员店、广晟国际数码产业中心、番禺信息产业基地总部、番禺天河城、奥园中央广场、敏捷舜德等，若全部建成万博板块有望跃升为广州第四个超大商圈，其中多半项目带有写字楼，超过140万平方米。

　　这里有广州甚至是国内不多见连通各个项目的立体交通系统，位于地铁7号线南村万博站上盖，附近有地铁2、3、4号线，地铁站厅、站台、地铁站空间可分别与各个项目负二三四层的停车场连通，负一层则设置巴士和的士停靠站，周边有洛溪大桥、番禺大桥、新光快速、华南快速、番禺大道、汉溪大道、南大干线等八大城市交通动脉环绕。

　　近期平盘

　　远期攀升

　　由于有众多规划方面的优势，万博板块在去年和前年都产生过番禺地王。2013年5月，中铁建工（深圳）公司以总价12亿元、楼面价1.42万元/平方米竞得番禺万博商务区地块四，溢价率达136%，创出该区商业地王纪录；2014年1月，“地块三”拍卖，招商地产以14.6亿元斩获，折合楼面价1.45万元/平方米，成为单价新地王。中原地产项目部总经理黄韬认为，万博商圈正在全速发展，去年已开业的万达广场人气不错，加上楼王的带动，未来有望卖出4万元/平方米以上。

　　但近期市场供应量较大，各楼盘的报价显得较为审慎，四海城公寓的报价与去年4月首期开盘时相差无几，部分优惠单位还略低一些，荔园地产中心与去年年底持平，招商城市主场表示参照周边项目定价，以此推断，该板块的报价以平盘为主。

　　高力国际：去年甲级写字楼的市场情况不错，今年在新增供应方面可能出现“空窗期”，不仅是珠江新城，番禺甲级写字楼也是如此，万博板块这些新增项目有望凭借“空窗期”突围而出。

　　楼记：考虑到住宅政策的放松对整个商用物业算是不大不小的利空，结合板块本身的利好，对该板块的商用物业可以认真考察。

　　梁栋贤

　　（原标题：番禺万博板块）