“中国房价单边快速上涨时代已经结束，如果房企依旧有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱就会怎么还回去。房企要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再想靠不动产价格上涨来赚钱。”鲜少谈论房价的万科董事会主席郁亮，在万科2017年度业绩会上直言。
    

在他看来，目前住房全面短缺时代已经结束，但并不意味着存在供应过剩，“现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。”
    

郁亮希望房地产行业能够告别旧思维。他说，一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身，“我们需要有敏感度，也需要有信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。”纵观万科近几年的发展，郁亮已不谈房地产业务规模，但围绕着不动产的服务业，万科仍在进取地拓展规模。
   

存量市场的生意经

2017年度报告显示，万科2017年实现销售面积3595万平方米，同比增长30%；销售金额5299亿元，同比增长45%。公司实现营业收入2429亿元，归属于上市公司股东净利润280.5亿元，增长三分之一。
    

不再谈规模的万科，开始向存量市场寻求新的增长。
    

报告期内，万科商业地产业务总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米。以印力集团为商业地产运营管理平台；物流仓储业务方面，万科累计获取项目62个，总建筑面积482万平方米，稳定运营项目平均出租率达96%。
    

冰雪度假物业项目，在2017年11月至2018年2月雪季期间，吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访客流量超50万人次；在物业服务方面，万科物业进入80个城市；租赁住宅业务板块，其整合形成的集中式长租公寓“泊寓”，在全国29个一二线城市中开业96个项目。
    

此外，在养老、教育及其他业务方面，万科亦在积极探索。截至2017年底，已在15个城市布局养老业务，获取项目约170个；在全国参与运营超过10所学校；与新加坡悦榕集团合作，共拓酒店等相关业务；与华人文化控股集团携手，探索文化领域的产品和服务。
    

据万科董秘朱旭介绍，在业务方面，万科紧紧围绕和城乡同步发展、和客户同步发展两条主线，以人民美好生活为中心，打造生态化平台。
    

事实上，除了传统房地产业务外，万科希望旗下各项业务领域都能做到“领跑”“领先”。
    

郁亮说，“领先”对于万科而言，是领行业发展之先、创新之先、风气之先。“面对大时代和行业的变化，谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。”“领跑”则意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值，具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可等方面。
    

基于此，2018年万科希望能新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。在新业务方面继续拓展物业服务、商业开发与运营和物流仓储服务。
   

资产证券化成趋势

与传统房地产业务“快进快出”、靠不动产价格上涨赚钱不同的是，不动产周边服务业务的本质是重资产，如何盘活存量资产价值，亦成为万科正在尝试的新课题。

资产证券化已逐渐成为万科盘活存量资产价值的惯用手法。2017年10月，万科商业运营管理平台印力以深国投广场为标的发起并设立信托收益权资产专项计划，实现商业物业资产证券化。而在物流地产方面，万科亦设立物流地产基金。
    

此前，万科证券事务代表梁洁表示，未来房屋租赁市场也可以采取类似方式。“我们发行的基金在思路上与保利的类REITs很相近，逐步逼近真正的REITs。政策支持下，真正的REITs肯定会出现，万科也会积极参与。”
    

但在此次业绩会后，《中国经营报》记者问及租赁住宅业务的资产证券化时间表时，朱旭坦言万科目前暂无资产证券化计划，2018年，万科在租赁住房业务方面仍将以扩充房间数量为主。
    

“做REITs首要条件就是在一级市场所拥有的房间量必须足够，目前万科在一级市场的体量还不够。”朱旭对记者举例说，德国最大的租赁住房公司拥有的房间量达35万间，而国内租赁住房市场规模还很小，万科10万间租赁住房已经很大了。
   

坚持现金流为基础

目前国家在金融监管方面力度逐步加大，在企业去杠杆的背景下，房地产行业整体融资环境也相对趋紧。

万科总裁、首席执行官祝九胜认为，无论行业政策还是金融监管，出台是及时且必要的。“我们欢迎、支持和拥护。”他认为这些政策有利于行业中长期的健康稳定发展，影响是积极的。
    

“万科一直在经营方面相对稳健，在加强监管、去杠杆的背景下，对于有品牌、有信用，持续、稳健经营的企业而言，是利好。万科将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，助力整个行业真正回归到居住属性。”祝九胜表示。
    

事实上，万科一直坚持以“现金流为基础的持续真实价值创造”理念，持续强化资金管控。2017年万科实现经营性现金净流入823.2亿元，同比增长108%；截至2017年底，持有货币资金1741亿元；截至2017年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为8.8%。
    

进入2018年，万科在经营策略方面，投资将根据销售回款、融资情况决定投资节奏，拓展渠道，获取价格合理的土地资源，关注并购机会；在融资方面则会探索更多投融资创新模式，保持安全健康的资债结构，以及行业领先的信用评级。
    

郁亮指出，企业的经营管理，要有助于社会整体的健康发展，要对社会整体的健康发展作贡献，不要添乱，更不能够成为麻烦制造者。“我们经营管理水平要放在全球视野检验，和全球最先进的管理水平同场竞技，和效率最高的企业正面竞争。”

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