秋风：小产权房到底能不能合法化

    作者：秋风（北京学者）

  　“小产权房”之所以颇具市场，有其一定的合理性。它是民众自发地形成的一个市场，参与这个市场的每个人都得到了净收益，而且合乎公共利益。

　　日前，建设部官员提醒民众说，从农村购买“小产权”房、“乡产权”房，其产权得不到法律的保护。在目前许多城市郊区“小产权”房热销的情况下，这样的提醒实有必要。

　　官员们这样说，当然有充分的法律条文依据。但是，如果人们的交易行为合乎公共利益，而法律未予以承认，那么，应当改变的究竟是交易行为还是法律？

　　不用提醒，所有购买小产权房、乡产权房的民众，都知道这类房屋的产权政策风险。但是，这类房屋之所以颇具市场，有其一定的合理性。它是民众自发地形成的一个市场，参与这个市场的每个人都得到了净收益，而且合乎公共利益。

　　先从城市居民的角度看。最近若干年来，城市住

房价格持续快速上涨，这已不再仅仅是经济隐患，更成为一个严重的社会问题。面对压力，政府也采取了增加福利供房的力度。但考虑到家庭收入状况，在目前的城市房屋价格水平上，政府必然要为大多数家庭解决住房问题。这样的负担，政府显然难以承担得起。

　　小产权房却意外缓解了这个问题。北京“小产权房”占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多在每平方米2500元至4000元之间，这仅为四环内商品房价格的25%至30%.因为，这其中省去了土地转让费等费用。以这个价位，大多数城市家庭都可以自行解决住房问题。

　　这样一来，政府的财政负担、尤其是福利责任将大幅度减轻，政府只用投入精力解决收入最低的极少数民众的住房问题。

　　回过头来再看，农民也可以通过建设小产权房获得土地增值的收益。在城市居民进入之前，农民建筑的房屋除了自己居住之外，不能给农民带来收入。随着城市人口向乡村转移，乡村房屋价格将稳步升高。这样，农民就通过出售、出租这些房屋，获得稳定的收入。对于这些农民，即使无地可种，政府也不用承担什么安置、再就业的责任。

　　更为重要的是，小产权房这一交易形态，将成为城乡一体化的根本动力。城乡分隔是计划体制遗留下来的最大问题，政府目前花了很大精力试图解决。

　　其实，市场、社会内在地具有一种促使城乡一体化发展的机制。这种机制就是包括土地、人员、资本在内的各种要素在城乡之间双向自由流动。以土地为例，农民通过经营面向城市人口的房屋，自然地融入现代经济分工网络体系中。城乡人口自发迁移到乡村，将带动乡村的基础设施、社区管理、文化建设等升级。工商业、服务业也会随之跟进。城市人口将把城市文明带入乡村。而这些市民社区的建设又可以为农民们就地创造出大量服务业就业机会，农民不用离开自己的家乡就可以实现市民化。

　　最奇妙的是，这种城乡一体化，不需要政府花一分钱，完全可以借助市场的力量自然地进行。这样的过程会由于城市化导致的要素价格的自然上涨趋势，而从城市郊区向远郊区扩展，随着城市化的小型人口聚居区不断形成，大量农村人口也会卷入，从而逐渐完成城市化过程。

　　不可否认，“小产权”房若合法化，就涉及到市场的公平问题，

开发商与乡村集体，他们将处于不平等的竞争地位，如何理顺他们之间的关系，让城市郊区更有序和规范地融入城市，也是必须考虑的。

　　变革可能会让地方政府损失一笔土地转让收益。但是，明智的政府不会为了自己的一点收益，而将公共利益搁置在一边。