陈序：楼市调控可能达到的目标

　　作者：陈序

　　山重水复疑无路，只怕当时已惘然。

　　随着全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅首次突破6%，媒体开始重弹旧调，指楼市调控为“不可能完成的任务”。可惜，这一旧调的表情仍标记为反讽。和过去一样，政府身在山中，或无法识得自己的真实处境。看得见的舆论对政府在楼市的作为能力保持着殷切期望，少有人愿意认真地对待这一“不可能”。逐渐聪明起来的是老百姓，他们靠很可能是错误的证据得出了基本上正确的结论：决定什么时候买房，惟一需要考虑的是负担能力，即收入与利率，而无须在意任何关于短期内房价会跌到人人觉得合理的保证。

　　建设部明确指出，

房地产宏观调控的重点是增加有效供给，抑制投资、投机性需求。然而，这两项任务都存在不容忽视的障碍。

　　首先，楼市形势与楼市调控目的背道而驰，因为楼市调控手段与整个宏观调控方向背道而驰。

　　国家统计局数据显示，今年1至5月份，全国城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%。其中，全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5%，超过去年全年的增速，也超过同期固定资产投资的增速，房地产投资增速明显偏快。一方面，房地产开发投资偏快已经成为全部固定资产投资增长的重要动力，给整个宏观经济由偏快转向过热带来越来越重的压力；一方面，从一级市场的土地到二级市场的商品房，真实的供给不足始终支持着盅惑人心的“地荒论”、“好房绝版论”。是保是压，实属两难。

　　其次，投机与投资难以区分，投资与消费也难以区分。

　　不可否认，现在还是中国人收入增长最快的时期。收入快速增长会引起需求快速升级，这是许多中国人的亲身体验。反映在楼市中，购房行为更快地在同一个人身上重复发生，同一个家庭会希望拥有不同区位的物业。在供给充分的市场，这些频率和数量毫不奇怪。在此地，则很容易滑向所谓投机的边缘。另外，通货膨胀压力使更多人倾向于用不动产来对冲，尤其当物价指数不能反映

房价增长时。这令绝大多数的消费行为都包含了投资动机。

　　限制投机、投资的政策往往导致对消费的伤害。二级市场购房者为减少购房频率倾向于一次性买更大的、超出其现实需求的房子，三级市场购房者会发现可买的

二手房突然减少。住房市场分三级，对每一级市场需求的限制都会收紧下一级市场的供给。比如，二级市场的投资者就提供了三级市场的租赁房源，在一个地区一手房投资过热后，二手房租金会明显下降，买房需求失去的，被租房需求得到。如按有学者意见，居民可支配收入增长率应与房价增长同步，那就意味着所有的供给满足了所有的需求，没有一人的需求落空，也没有一人因为预计到有落空的需求而将自己的购买转向投资。现在，似不可能。

　　不可能完成的任务可以变成可能达到的目标，只要男主角是汤姆·克鲁斯，或者承认存在不可能并找到可能。事到如今，政府应该承认供给不足的确存在，并将在相当长一个时期里存在，增加有效供给只能缓和不能彻底解决这一问题，而且增加不会太快；政府应该承认因为供给不足所以不得不抑制需求，虽然政策目标是投资、投机，但一定会影响到消费；政府应该加大力量发现、处罚寄生于楼市的腐败和各种违法行为，更多关注房屋质量而不仅仅是房屋价格，致力于消灭非法暴利而不仅仅是合法暴利，盯紧屈指可数的银行而不仅仅是成千万上亿的购房者；中央政府应该尽快研究少数利益群体利用全国性的过剩流动性冲击区域楼市的对策，以免地方被动地孤军作战。

　　如此，老百姓才会慢慢形成正确的预期和平常心，政府和市场才能清晰看见真实的需求，调控政策目标才有可能达到。