冯海宁：中国楼市进入寡头时代

　　作者：冯海宁

　　据本报昨日报道，近期，房地产上市公司纷纷大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产等都有几百上千万平方米土地储备。去年以来，万科地产也改变策略开始囤积土地。

　　建行最近的研究报告也显示：2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，这成为房价上涨的重要原因。

　　必须承认，地产上市公司、高收入的买房人和炒房者、一些地方政府，这三种力量已经成为当前调控

　　从拿地层面来说，自“8·31”之后，中小开发商受到的冲击要远远大于上市公司。中小开发商几乎在所有的土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际变成了少数上市公司的“独角戏”，垄断迹象越来越明显。譬如，去年底拍卖的北京广渠路36号地块，拼抢的13家地产商都是巨头，上市公司华润置地报出30.5亿元的最高价，是招标底价的1.78倍。

　　而且地产上市公司为何拿地不含糊？一方面，对于地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量；另一方面，股市利好和房价持续高涨，为上市公司天价拿地储备了充沛的资金。还有一点是，土地紧缺的现实给了这些上市公司很好的市场预期。

　　地产上市公司在天价拿地后，并没有立即投入开发，而是囤积起来等待增值以实现利益最大化。根据万科2006年年报显示的土地储备量，保守估计至少可以维持4年以上。其他上市公司手里的土地也多得惊人，如金地年报披露，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米，可以保证公司5年的开发需要。

　　再如，保利地产的数据显示，其现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市，至少保证了未来3年

　　同时，包括万科、富力等在内的京沪深穗知名开发商频频接到一些中小开发商抛来的“橄榄枝”，要求转让地块或者合作开发。这充分说明，中小开发商的“速亡”加快了这些上市地产公司的垄断步伐。而导致中小开发商提前退场的其中一个原因，是一些政策在决策不科学、急于求成的情况下发力，打破了市场自然发展的客观规律。

　　中国楼市进入寡头时代的迹象越来越明显，政府需要保持清醒，充分利用调节职能让市场多元化，平衡各方利益关系，切忌“把鸡蛋放在一个篮子”。民众希望看到的是，未来的楼市，是重信誉、有社会责任意识的发展商之间的竞争，而不是演绎成从占有资源发展到垄断资源的地产寡头间互相抬轿子、哄抬市场的局面。如果没有中小开发商的参与，在一个失衡的市场上，政府和买房人将更加被动与无奈。

　　□冯海宁(北京媒体从业者)