李开发：提高房贷首付不是空穴来风

    作者：李开发

　　据本报8月4日报道，尽管商业银行目前尚未有动作，但银监会已经明确表示，希望提高房贷首付。自2006年6月1日商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%之后，购房首付有可能再次调高。联系到今年5月份央行要求房贷首付提高至40%或50%的传言，这一次应当不是空穴来风。

　　许多未购房者都对近几年

房地产宏观调控感到无奈。但房地产调控问题是多方面的，按下葫芦起来瓢，怎么进行调控，大家总是争议不断，吵成一锅粥。这其实是因为利益浸渍其中，涉及的水太深，包括地方政府、银行、房地产开发商和炒房人等等。凡是政策影响本地区、本行业、本部门的利益就可能以冠冕堂皇的理由投反对票，导致许多政策或出不了台，或出台却走了样。

　　在市场经济条件下，房地产市场的变数是不争的事实。过去的50年中，许多国家发生过房地产市场的炒作投机。各个国家都曾经制定相关政策，对房地产市场进行调控。去年下半年，韩国的建设部长因控制

房价上涨不见成效甚至还丢了官。虽然调控的做法各有差别，但完全相同的是：一用税收政策与信贷政策打击在房地产市场的过度投机活动；二是政府尽最大可能保障社会大多数人能够拥有自己的住房。

　　近一年多时间内，国内一些官员与学者多次声称，国外是以租房为主，中国人过于偏好自有产权，所以推高了房价。有位有着较高知名度的专家说，美国是30%的人买房，60%租房；又有一位地产部门的官员说中国应当有70%的人去租房。这些说法确实在一定时期左右了国家政策。

　　前不久的7月13日，美国住房和城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊来中国洽谈，打算利用中国的外汇储备来帮助美国无房的30%人口圆住房梦，披露了一些真实的数据，让中国的民众大吃一惊。原来美国拥有自己房产的人已经达到了70%，北欧如瑞典等国这个比例则达到了88.5%。这个证据又一次让我们认识到中国老祖宗说的“安居才能乐业”并非中国人独有的情结，在全世界都有大批认同者。

　　虽然房地产市场的投机与炒作不是新鲜事，国内外皆有发生。但是，纵观美国近50年，大部分时间房价的年增长率仅在3%以内，少数时间在5%以内，与我国的房价一年动不动就涨20%、40%，甚至像深圳那样，半年狂涨50%，根本不是一个数量级。

　　为什么在美国与西欧炒房与投机掀不起大浪？原因就在于人家有一整套的房地产调控政策，拳拳打在房价的关键部位。

　　归纳起来，国外的办法主要就是四条措施：一是提高第二套房直到N多套的房贷首付。比如在英国，第二套直到第N套的房贷有规矩，只能贷个人年收入的3.5倍，或者家庭年收入的4.2倍，假定本人年收入为10万元，最多也就贷35万元。

　　二是开征不动产税。在美国，不动产税通常是1.2%-1.8%，第二套至第N套还会逐步提高；三是对投机所得开征高额税收，比如韩国，全部转让增值税收高达60%，这就让投机者几乎无所得。

　　四是房屋预售款归政府相关部门管理。比如美国，房屋预售款不让开发商使用，实际上等于现房交易，开发商风险大大提高，没有办法囤积居奇。

　　上面的四条，只要有一条措施出台，中国的房地产市场就不会像现在这样持续高涨。银行作为最大的利益集团之一，此次

银监会对提高房贷首付的建议令人遐想，至少表明银行系统已经十分清楚问题症结并试图摆脱利益羁绊。因此，提高房贷首付作为实招之一，或许不久会付诸实施，但需要注意的是，在政策设计中需细化，以保证最大化满足中低收入购房者的真实需求。

　　□李开发(中国管理科学研究院研究员)