秋风：禁止小产权房的理由是否成立

　　作者：秋风

　　最近召开的国务院常务会议要求各地严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。其中特别针对近来出现的“小产权房”指出：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

　　为什么要禁止小产权房？理由似乎是，要守住18亿亩耕地的红线，解决用地浪费问题，大力促进节约用地和集约用地。这个理由听起来很合理，但是，禁止小产权房，果真有助于实现这一目标吗？

　　城市人口总是需要解决住房问题的，这些房子终究是要建在土地上的，至于究竟是由农民自行建设房屋出售给城市居民，还是由政府征用农民土地出售给

　　当然，两种做法的后果却是全然不同的：农民建设小产权房，则土地增值收益主要归农民，政府则可以通过征收土地增值税的方式分享部分收益，市民可以购买相对廉价的房屋。而按照现有的征地模式，土地收益主要归政府和开发商，农民则只能沦入“失地农民”群体中，至于市民，只能把全家人的一生奉献给政府和开发商。

　　有人可能会说，目前政府垄断土地、开发商垄断城市房屋供应的模式，是土地集约利用的方式，而允许农民自行建设小产权房，则会导致土地低效率利用。所以，为了提高土地利用效率，政府宁可让农民损失点利益，让市民多掏些钱，让开发商多赚点。

　　可惜，开发商从来都对土地没有什么感情。在开发商那里，土地不过就是赚钱的一种资产而已——人们也不应当要求开发商对土地有感情，它们本来就是企业。所以，假如开发商发现，囤积土地比开发房屋更赚钱的话，那他们就会毫不犹豫地囤积土地而不会费劲地去建房子。有专家研究，全国的开发商囤积了几亿平方米土地。从政府的角度看，这当然是土地资源的浪费。

　　但是，开发商之所以囤积土地，却恰恰是因为，政府目前实施的土地制度让开发商发现，囤积土地有利可图。因为，政府禁止农民自行改变土地用途，城市开发用地只能通过政府征地获得，政府在征地又转卖过程中利益巨大，因而，地方政府有充分的动机哄抬地价，通过控制征地量和批地量把地价维持在高水平上，并不断推动其上涨。开发商当然会预期地价会持续猛涨，全社会也会形成这样的预期，开发商当然会囤积土地，反正以后肯定能买出好价钱。

　　当然，地方政府自己也在肆无忌惮地浪费土地。首先，政府手里也囤积了大量土地，各地的土地储备中心囤积的土地量恐怕不亚于开发商，它们也在等着发土地财呢。征地制度也使地方政府可以任意压低征用农民土地的补偿数额，把廉价土地用作工业开发区、科技园区、大学城等等。政府以此刺激投资，为自己创造好看政绩。在所有这些地方，都闲置着大量土地。

　　因而，政府垄断土地、开发商垄断房屋供应的制度，并没有促进土地的集约利用，反而造成一种十分怪异的土地利用格局：工业化所涉及的土地的低效率利用，城市化所涉及的土地价格畸高，及相应的房屋价格高企。土地资源的配置是高度扭曲的，它是财富分配两极分化的重要根源：有些群体，比如政府、开发商及投资者，从土地中获益巨大；其他弱势群体，比如农民被迫接受政府的低报价，市民被迫向开发商支付高

　　促进资源集约利用的渠道，不是政府的计划，剥夺人们的产权，只会使情况降低资源利用效率。经验与理论早就证明，保障土地集约利用的有效办法是让农民拥有完整的土地权利，让土地在市场中自由交易，让人口、土地、资本等要素在城乡之间双向自由流动。小产权房就是人们自发地发现的一个突破口。当然，在尝试过程中，会出现这样那样的问题，但是，因为这些问题就予以禁止，目前不合理的土地—房屋制度将丧失改进的可能性，农民、市民将丧失增加其福利的机会。

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