卖房推迟过户房屋损失自负

　　孙济华

　　律师在线

　　住房是老百姓生活中不可缺少的一部分。现实中，家庭关系、婚姻关系、买卖关系……处处都与房屋有着千丝万缕联系。本期“律师在线”通过部分读者对房屋的法律疑问，为市民提供房屋相关的法律知识。

　　在线律师：孙济华

　　现任职务：重庆冠中律师事务所主任

　　业务专长：房产纠纷

　　执业证号：9788110569

　　延迟办过户

　　避税有风险

　　大渡口区冶建村8栋蒋佩兰问：我朋友将刚买一年的房屋出售，按照新政策要交二手房营业税，买卖双方都不愿意承担这笔支出，就在合同中约定“买方先付款，等到五年后再办理过户”。我朋友担心这期间若发生什么意外，比如火灾，房屋烧毁了，对方可否以未过户为由，要求我朋友返还购房款？

　　律师答：房屋买卖合同属于要式合同，房屋作为标的物，其风险在变更登记过户时发生转移。在过户前，房屋灭失，损失由卖方承担，反之才由买方承担。在这期间内，若房屋发生什么意外而灭失，买方是可以要求返还购房款。因此，以此方式避税是有很大风险的。

　　儿女不孝顺

　　赠房可收回

　　渝中区学田湾正街55号林宏问：儿子谈了恋爱准备明年结婚，我和妻子买了一套新房子给他。由于听说以后要把房子转到儿子名下很麻烦，并且还要交遗产税，所以我们就把房子直接登记在儿子名下。请问，若将来和儿子儿媳相处不好，他们赶我们出去，我们能主张房屋产权吗？

　　律师答：父母出钱购房，然后把房子登记在了儿子名下，应属赠与关系。根据合同法第192条的规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。因此，若将来林先生与儿子相处不好，儿子不履行扶养义务，林先生和妻子可撤销赠与，收回房屋。

　　居住七十年

　　续住需付费

　　四川省武胜县万善镇农林乡向夏武问：我和老伴早年来渝务工，现已退休，以前住老房子，没听说有居住期限，现在想买套新房子，但听说购买新房的使用年限只有70年。请问，70年过后房子是否就不属于我们的了，如果70年后还想继续住该怎么办呢？

　　律师答：国家明文规定住宅地的出让年限为70年，因此以出让方式取得的土地使用权是有期限的，若土地使用年限届满，而土地使用者还要继续使用土地的，可以申请续期。《城市房地产管理法》规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。经批准续期的，土地使用权人应当依照土地使用权有偿出让的规定，重新签订出让合同，土地使用权受让人应当按出让合同的规定交付土地使用权出让金，以取得继续使用的权利。

　　离婚已析产

　　复婚不共有

　　九龙坡区西郊支路19号王敏问：我和前夫共同买过一套住房，离婚时，房子判给了前夫。如今，我与前夫复婚，请问，房子还能恢复夫妻共有吗？

　　律师答：复婚时该房屋已属男方的婚前财产，根据婚姻法的规定，不再属于夫妻共同财产。王女士对该房屋因此也不再享有权利。但王女士可与丈夫协议变更房屋的所有人，并向房管部门申请登记。

　　老人卖住房

　　儿女无权管

　　江北区洋河三村5号牟晓琴问：我买了一套二手房，房主是一位90多岁的老人。房产证上也是这位老人的名字，现老人想去福利院住，就把房子出售，我和他签订买卖合同也是老人自己签的字。听说老人还有3个儿女，但从来没出现过，我担心买了房子老人儿女以后来找麻烦，想问老人儿女有权干涉老人卖房吗？

　　律师答：如果房屋系老人单独所有，那么其子女无权干涉老人处分房屋。在登记过户后，若老人的子女以老人是限制行为能力人为由，要求撤销房屋买卖合同，只要姚女士在交易过程中有理由相信老人是完全民事行为能力人，依然可根据善意取得原则获得房屋所有权。

　　房屋系继承

　　姐弟都有份

　　九龙坡区渝州路77号珠江华轩B2栋张勇问：我朋友一直随父母一起生活，父母去世后住房便由我朋友居住，之后还买断了产权。但我朋友原来有个姐姐，几年前离家后不知去向，因为父母去世前没留遗嘱，我朋友想问，若姐姐突然回来，认为房子她也有份，房子到底归谁？

　　律师答：房屋的产权人以房地产管理部门的登记为准，因此，你朋友应享有该房屋的权利。但其姐姐若有证据证明弟弟是因继承父母的福利而取得该房屋的产权，并提出异议，可在支付购买产权的费用及其他费用后，要求重新分配该房屋。

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　　记者王明陈亮网络编辑：孔祥伟