“准夫妻”的房屋产权证该属谁的名?

　　黑龙江大学民商法研究中心王 尧

　　选择在今年步入婚姻殿堂的情侣不计其数，随之而来的便是购房热潮。然而在购买房屋的时候，不少“准夫妻”遇到了一个颇为头疼的难题：签订购房合同的时候，房屋产权证到底应该怎样署名。

　　我国相关法律规定：房屋的所有权以登记为原则。也就是说房屋的所有权属于产权证上登记的人，只有该所有人才有权对房屋进行任意处分。因而，当事人应根据不同的出资方式，选择适合的署名方式，因为不同的署名方式将会带来不同的法律后果。

　　父母出资购房

　　很多“准夫妻”事业刚刚起步，于是父母出资共同还贷的买房方式流行起来。某机关工作的李女士与某企业的蒋先生决定结婚，二人看中一处价值39万的房产作为新房。由于二人无法承担购房款，遂由李女士的父母承担12万元首付款，其余部分由李、蒋夫妻二人申请贷款，婚后二人共同偿还。此时应以谁的名义进行产权登记，就需要李女士和蒋先生在对不同的署名产生不同的法律后果有个清醒的认识后，再作出决定。

　　（1）登记在夫妻二人名下。二人结婚后，房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。李女士父母的出资如果事先没有明确说明是借款则被认定为是赠予夫妻两人，归双方共有。若出现离婚的情况，李女士的父母无权索回出资的钱款，房屋作为夫妻共有财产进行分割。

　　但如果购房后，“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手的话，虽然“准婚房”还是认定为双方的共有财产，贷款也认定为双方的共同债务，但对于李女士父母的出资，如果有证据显示其出资的目的是双方结婚，那么在双方没有结婚的情况下，李女士的父母有权索回出资的钱款。

　　（2）登记在父母名下。此种情况下房屋将被认定为属于李女士父母的财产，贷款也认定为其父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后，夫妻双方用婚后的收入还贷，当双方离婚时，蒋先生对就已支付的贷款本息可向李女士的父母要求返还并与李女士平均分割。

　　（3）只登记在一方名下。此种情况根据新修订的《婚姻法》第18条规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”因此，如果以李女士的名义购买该房屋，如双方无其他约定，婚后仍属于李女士个人所有的财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若双方离婚，该房产仍属于李女士。如果以蒋先生的名义登记，则认为是一种附有条件的赠予行为，所附条件即二人结婚，如果双方结婚，则属于蒋先生的个人财产；如果双方分手，该房屋属于蒋先生所有，李女士及父母可以要求蒋先生返还其已支付的款项。

　　个人出资购房

　　2002年孙先生购买了一套45万元的商品房，贷款是25万元，产权人登记的是孙先生。2004年3月孙先生结婚，但未与妻子进行书面财产约定，只各自拿出一部分收入作为共同生活支付，还贷一直是孙先生独自负担。但是最近夫妻之间因感情不和要离婚，妻子认为房子是共同财产，要求享有一半的份额。孙先生认为房子应属其个人财产。

　　以上这种情况，我们首先应该对夫妻共有财产做出界定。根据婚姻法之规定，婚后夫妻双方的收入包括工资收入(除夫妻双方有约定外)应当属于夫妻共同财产，因此如果孙先生无法提供有效证据来证明进行过财产约定的，那么就应当认定为夫妻共同财产。因此婚后孙先生用自己工资还贷也应当认定为以夫妻共同财产还贷。而该房屋由孙先生婚前出资购买，且以自己名义登记产权证，应当属于孙先生的个人财产，其银行还贷应当属于其个人债务。他妻子可以分割的只是结婚后以夫妻共同财产偿还贷款数额中的一半，而不是整个房屋的产权。

　　生活中“男买房，女装修”也是很多地区默认的一种房产出资方式。由男方付清全部购房款，产权以男方名义登记，女方承担装修款，视为对房款的分担。此种情况下双方一旦离婚，房屋将以产权登记为准，归男方所有，但女方所承担的装修款可向男方要求返还。

　　个人出资以个人名义进行产权登记也不是绝对的，婚后未出资的一方提出要求，经对方同意的，可以在产权证上将其加为共有人，这样房产就成为夫妻共同财产，由夫妻共同享有所有权，此种行为可视为出资人的赠与。

　　共同出资购房

　　（1）婚前共同出资。夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权证登记在一方名下的，离婚时，房屋的归属应当如何进行判定。对于产证登记在一方名下，配偶方能够证明自己在婚前购房时共同出资，且同时能够证明这种出资行为是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行的，那么虽然该房产登记在一方名下，仍认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务，由夫妻共同进行清偿。

　　（2）婚后共同出资。这种情况下是夫妻共同财产毫无争议，此时不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均视为共同财产。

　　提醒：准夫妻购房应该保留出资凭证

　　虽然上述的情况复杂，但总的来说根据我国相关法律及司法解释的规定：房屋产权以产权证上产权登记人为准，署谁的名字，那谁就是产权所有人。不过，根据法律及司法解释的规定，无论房产证上有没有署名或是署几个人的名字，只要“准夫妻”的双方以及双方父母，能够提供出资的原始凭证，即使没有署名也能够通过举证的程序参与财产分割。因此，情侣在婚前生活中如果需要购买房屋时，应尽量保留出资原始凭证，以避免因权属不清而产生纠纷。