天兴·罗斯福国际中心崛起西部商圈文化打造东北最大购物中心

　　在今年9月23日于上海举行的“2006年中国零售商大会暨中国国际零售业博览会”上，大连城市建设集团董事长董学林荣获“2006中国商业地产年度贡献奖”，而作为董学林“得意作品”的位于我市西安路商圈的地标性建筑“天兴·罗斯福国际中心”，同时获得“2006中国商业地产地标形象金奖”。这两项我国权威部门首次设立的大奖同时颁发给一位首次涉足商业地产领域的我市企业家和他的购物中心，在国内业界是不同寻常的：这意味着刚刚正式运营一年零9个月的大连天兴·罗斯福国际中心在全国商业地产领域获得了高度认可，同时

也意味着董学林对购物中心这一世界最先进的商业业态的独特发展理念，即“用文化的形式来经营购物中心”的理念获得了全国同业的认同和尊重。

　　西部商圈也有了在国内数一数二的购物中心

　　在我市市民的传统印象中，以前要想购买一些中高档的商品，都要到以东部的青泥洼商圈。但随着近几年我市城市改造力度的加大，西安路商圈的人口和商业设施规模呈几何级的速度递增，西安路商圈一跃成为大连市第二大中心商圈。而西安路商圈成为市级中心商圈的标志就是有着20万平方米商业面积、拥有“麦凯乐”、“国美电器”等五大主力店，28种商业业态，400余家专卖店铺以及6000平方米室内超大型挑空中庭广场等时尚特征的天兴·罗斯福国际中心的落成并投入使用。

　　董学林至今也难以忘记在2002年左右决策建设天兴·罗斯福国际中心过程中承担的压力和艰辛。当时，董学林在住宅地产领域做得顺风顺水，其开发的“天兴花园”、“天兴新家园”等楼盘在市民心目中至今还有着良好的口碑。而在此时，我市西部商圈的大改造也即将开始，我市有关政府部门4次找到董学林，希望他能为西部商圈建设一个标志性的大型购物中心。董学林深知，一个购物中心的投资是巨大的，而且后期的商业运营过程十分繁琐，但天生喜欢创新的他最终同意做这个项目。

　　随即，董学林带领他专门为购物中心项目新组建的团队多次赴国外考察，在设计上，有5家国际知名的设计公司前来竞标，最终，美国PDI公司以其极具大连特色的设计中标：这就是我们现在看到的天兴·罗斯福国际中心的样子，它的外表就像一艘扬帆起航的大船，而内部的6000平方米超大型室内广场又寓意着大连市民对广场的热爱，室内高达28米飞流直下的水帘给大连市民海浪的感觉……据了解，美国PDI公司凭借天兴·罗斯福国际中心的设计还获得了当年世界建筑设计行业的最高奖。

　　2002年，总投资达18亿元，占地面积为4.2万平方米、建筑面积为29.5万平方米、商业面积近20万平方米的天兴·罗斯福国际中心开始开工建设，该项目同时还包括4.2万平方米的高级写字楼、7万平方米的公寓及6.3万平方米的停车场。

　　项目进行过程中，董学林同样遇到了许多意想不到的困难和考验：项目用地上原先有一座烂尾楼，多年以来一直没有拆除，当天兴·罗斯福国际中心的工程进行到那里时，烂尾楼还矗立在那里，为了解决这个问题，工程不得不停下来足足3个月，3个月中每天白白耗费的资金就达10万余元，董学林直到当年的除夕还在办公室里四处打电话为此事协调……

　　同时，天兴·罗斯福国际中心一边建设还要一边进行店铺招商，这对从住宅地产转型而来的董学林同样是个新的命题。

　　2005年1月，天兴·罗斯福国际中心终于落成并投入使用，西安路商圈终于有了一个在国内都数一数二的购物中心。

　　只租不售：赢得各方尊重

　　目前，我国已经投入运营加上在建待建的购物中心达200多个，但许多购物中心由于都是地产商开发，为了快速回笼资金，许多地产商都选择将购物中心的店铺产权马上卖掉的方式，由于这样导致的结果是各店铺没有统一的经营和管理，往往谁都挣不到钱，导致空铺、退铺的纠纷时有发生，最终出现社会矛盾。

　　天兴·罗斯福国际中心由大连城市建设集团独家投资18亿元建设，对于董学林来说，资金压力是相当大的，为了集中资金建设天兴·罗斯福国际中心，董学林甚至推掉了两个建成后可以使公司马上净赚5亿元的住宅地产项目。

　　但当天兴·罗斯福国际中心要投入运营的时候，董学林出于高度的社会责任感选择了有利于社会稳定、长远发展的“只租不售”模式，与商家共同缔造繁荣。

　　结合西安路商圈的消费者特点，“天兴·罗斯福”选择中档偏高的路线，集购物、休闲、餐饮、娱乐和商业展示为一体，真正把近20万平方米的商业空间，变为城市人群的公共交流和体验空间，与现有商圈内的锦辉、百盛、家乐福、沃尔玛等商家形成差异化经营，如今，天兴·罗斯福国际中心的出租率已经达到近90%。

　　董学林告诉记者，天兴·罗斯福国际中心就像是一个孩子，做家长的愿意为孩子的成长做出任何物质上的牺牲，目标就是帮助他慢慢地健康地长大，使他最终成为一个对社会有贡献的人。

　　用文化打造东北最大购物中心

　　走进天兴·罗斯福国际中心，不管是消费者还是商业界业内人士，都对一楼6000平方米的大堂流连忘返。消费者喜欢这个大堂，是因为这里常年上演一些高档次的文化娱乐节目，在购物消费累了的时候，在这个大堂坐一会儿，听一首歌、看一场表演，消费者会感到愉悦了精神，忘记了疲劳。而许多业内人士则往往会带有专业上的惋惜情绪向天兴·罗斯福国际中心的管理层建言：“把这6000平方米的大堂分割成店铺出租，每年不是还会给购物中心方面带来更多的收入吗？”

　　但董学林并不这么看，他在获得“2006中国商业地产年度贡献奖”后接受《新民晚报》记者采访时这样阐述自己对商业地产的经营理念：“天兴·罗斯福国际中心是大连市的地标性建筑，为此，许多大型活动都在这里举办，使这里成为一个高尚文化的载体。实践证明，市民喜欢高尚的文化，为此，我们要靠文化来经营和耕耘购物中心，因为文化同样能为我们带来人气和经营效益。”

　　据了解，自天兴·罗斯福国际中心投入运营以来，其6000平方米的大堂已经接待了包括中央电视台知名栏目《星光大道》在内的数十场高档演出。天兴·罗斯福国际中心的日客流量最高时达到15万人次，周末达到10万人次，平均达到5万人次。

　　董学林告诉记者，天兴·罗斯福国际中心的目标，是三年内做到东北第一，五年内进入全国十佳……