开发商卖会所触怒众业主 凸显会所经营新问题

　　【龙虎网报道】昨天上午，一辆满载跑步机等运动器材的卡车在准备驶出南京澳丽嘉园小区大门时，被小区居民拦下，因为车上的运动器材是从该小区已卖掉的会所里拆下的。业主们认为，“物业公司”卖会所侵害了他们的权益，从而引发了一场小区会所维权之争。会所究竟归谁所有？会所亏损经营，开发商能不能卖掉会所？会所卖掉，业主没有地方活动怎么办？眼下，许多小区尤其是高档小区都有会所。其中不少小区的会所都面临着这一系列问题……

　　现场售房时承诺有完备会所

　　记者了解到，其实，南京澳丽嘉园小区会所的矛盾由来已久，昨天的拦车事件只不过是更多居民不满的表示。

　　昨天下午，记者接到居民反映到现场采访时，看到小区悬挂了一条“维护业主权益反对侵占网球场壁球馆会所及附属用房”的横幅，还看到业主张贴于公告栏内的材料，上面诉说了物业管理方面的一些问题，而其中最主要的，是反对“物业公司”卖掉“属于业主的”会所。

　　澳丽嘉园小区位于南京御道街56-1号，大部分业主于2002年迁入。当初他们在购房时，开发商南京金居房地产公司的售房宣传册上标明，小区有供业主使用的会所、壁球馆、儿童才艺培训中心、网球场和附属用房等配套设施，2003年5月房屋建好一并交付业主使用，至今已使用了3年。

　　业主卖会所侵犯我们的权益

　　据一些业主说，今年4月，金居房地产公司将位于07栋一楼北面的壁球馆和二楼整层的会所变卖给他人，有的用于开办餐饮，有的用来开设对外招生的补习学校，同时在合同中将网球场无偿提供给买受人作烧烤店使用，烧烤店施工时把消防通道也给占用了，而对外开办公司和仓库导致小区人员进出繁杂，不利于物业管理并造成安全隐患。同时，居民也表示，会所被卖，使得500多户业主无处开展健身活动，业主开会和举办老人的休闲娱乐活动都没有地方进行，侵犯了业主应享有的权益。

　　业主钟先生等人明确表示，虽然他们在购房时与开发商签订的合同中没有写进会所方面的内容，但他有开发商当初的宣传册等材料，上面有开发商提供会所的承诺，而按相关司法解释，这样的条款就是“要约”，业主购房即为“承诺”，二者由此达成“协议”。如果开发商此时停止提供会所服务，就是违约行为，业主可以追究其违约责任。再者，开发公司向购房者提供会所，如同商家向购彩电的顾客赠送DVD一样，现在开发商卖了会所就如同商家要收回DVD另外卖给他人一样，天底下哪有这样的道理?

　　物管会所的产权属于开发商

　　开发商南京金居房地产开发公司负责物业管理的陆经理说，他也注意到澳丽嘉园业主提出了包括卖会所在内的许多问题，其中有些是对物业服务方面的不满。不少业主可能以为物业公司收钱(物业管理费)不干事，其实不然，物业公司是为了兑现售房时物管承诺，亏损经营，相关账目他们也都定期向全体业主公布，没有看到的业主也可以来查询。如果业委会能找到愿意接手的物管公司，他们也愿意退出并协助办理完所有手续。当然，公司也不否认物业管理方面确也有不足，并也准备认真整改。

　　陆经理解释说，出售会所的是开发商而不是小区的物业公司，因为会所的产权为开发商所有，会所房屋的性质为商业用房，不是将面积分摊给业主的公用物管用房，它是可以销售的，否则购买者是无法办到“两证”等手续的。

　　在谈到为何要卖会所时，陆经理表示是“迫不得已”。此前，会所是由开发商经营的，前期装修花了100多万元，后期添置健身器材等设施，又花了60多万元，但投入使用后因来会所消费的业主太少，因而一直亏损，不得不于去年上半年卖给他人运作。而对方接手后，也是因为同样原因亏损得更厉害。偌大的会所即使不考虑房租因素，仅水电、维护和人员工资，都是一笔庞大的开支，据经营者说，只有6人办了每张50元的卡，平时都是敞开让业主免费使用。会所先聘用了两个工作人员，后来改为一个人，最后连一个人的费用都无法支付，只好停止服务。对于出售会所一事，包括一些业主委员会成员在内的业主事先也是知道的，与此同时，购买了会所的经营者为了营利，在压缩会所功能的同时也在扩大经营范围与项目，有的项目如开烤肉馆等的确不合适，不仅堵塞消防通道，而且还会污染环境，在业主和物业公司的干预下，已经停工并恢复了原状。

　　专家会所搞经营需业主点头

　　物业管理专家、中国物业管理协会常务理事王中宁曾参与国家建设部和省、市建设部门颁布的物业管理条例的制订与修改，他就此表示，会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预(出)售合同中明确约定。合同没有约定的，所有权为全体业主所有。一般情况下，开发商会在与业主的临时公约中声明会所、物管用房和地面停车场等产权归开发商所有，这些建筑或构筑物的面积通常不会分摊到业主头上。会所应该开展与业主生活内容有关的服务项目，如运动健身、美容美发、棋牌休闲等，且不仅收费应比外面低，同时接受服务的人也应以小区业主为主。但会所经营不善的，开发商从维护自身信誉和服务业主的角度来说应该坚持并改进，实在无法维持的，也可以转给其他人经营。对于是否可以出售，目前的物业管理条例中并无相关规定，按理说是可以的，因为会所不能强制业主前来消费，而没有使用者的会所不但难以维持而且没有存在价值。从对等角度来说，既然业主不需要会所，则会所也可以不再提供服务。

　　但是，购买会所的经营者未经三分之二以上业主的同意，不能经营餐饮、歌舞厅、足疗等服务项目。因为这些项目会产生油烟、噪音、光污染等，也就是说，业主即使不能否决开发商或物业公司出售或转让会所，但也可以凭自己拥有的“票决权”，制止会所转营有损自己生活质量的经营项目。

　　律师业主损害多大难以界定

　　江苏圣典律师事务所唐迎鸾律师从法律角度分析说，从双方尤其是业主反映的情况来看，开发商将为小区业主配套的会所卖掉，损害了业主的利益，因为有的业主就是冲着有会所才在此买房的。从另一方面看，开发商的宣传材料中承诺为业主提供会所服务，现在无法实现，显然是违约行为。但是，这样定性容易，如果业主较真向开发商讨说法则比较困难。首先，开发商有权处置自己拥有产权的会所;其次，开发商卖了会所究竟会给业主造成多大的损害既难以界定也无法举证;再者，开发商还会提出，由于情势改变，其对购房业主的承诺以购房合同为准，而现行的购房协议上一般只关注房屋的面积、层次、朝向、套型等内容，不会涉及到是否要有会所这样的外部因素，所以会遭遇缺乏明确的法律依据这样的问题。即使“不依不饶”的业主找到开发商当初散发的宣传册等证据诉至法院，法院最多也只能让开发商继续履行提供会所服务的义务，而对于会所由谁经营不会强行规定，由于目前购买会所的经营者还没有明确的改变会所用途的意思表示，业主还是以观望为宜，如果其改变经营方向且危害到业主的利益，则业主既可以与经营者交涉，也可向开发商问责。

　　会所不该是烫手山芋

　　市民刘先生住在南京河西某小区，他告诉记者，他们那个小区的会所也被挪作他用了，变成了幼儿培智中心。记者在采访中了解到，南京有很多小区的会所都面临着尴尬——平时很少有业主到会所消费，因此会所的维护就和澳丽嘉园小区一样，因缺乏经费而捉襟见肘，亏损是很正常的事。澳丽嘉园小区物管公司的陆经理也向记者介绍了他的发现，那就是一些位于城区内的高档小区所办的会所，大多数都是亏损的。究其原因，主要是城区内商业等配套设置非常齐备，可选择性非常强，业主不需要或较少需要使用会所;再者，会所因承担为业主服务的功能，所以经营的项目受到很大限制，不能单纯以赚钱为目的，收费也不能高于社会服务单位，所以很少有赢利的，这就使得会所的地位非常尴尬。虽然业主很少光临，但是一旦物管动了会所这块“奶酪”，业主的反应又异常激烈，所以，会所就成了一烫手的山芋，摸不得吃不得。

　　但是，开发商、物管公司在抱怨会所乏人光顾、难以为继的同时，能不能转换一个思路——会所为什么会无人光顾，为什么会缺乏吸引力?能不能从自身找找原因，研究业主的心理和实际需要，经营一些业主喜欢的项目呢?不要动不动就想卸下包袱，转手一卖了之。毕竟，当初售房时，会所也是开发商的一个卖点。同时，业主也应该对会所投入一些热情和支持，毕竟，会所是我们家园的一部分，而它又只是一个新生事物，刚刚起步。

　　链接>>>小区会所经营模式

　　会所，其实是一个从境外引入的名词，包括餐厅、酒吧、台球室、游泳馆等服务设施，供小区居民在会所里会客与休闲。从形式上看，会所的经营模式有三种:全部出租、全部自营及部分自营部分出租。有小区会所尝试采取自营和招商相结合的方式，引进知名商业企业，提供同时面向小区居民和非小区居民的餐饮服务，并以由此产生的盈利补贴给专供小区居民使用的棋牌、乒乓球等娱乐设施，实现“以商养娱”，但总体上是亏损多于赢利，但出于对自身声誉和品牌的考虑，如今大多数开发商仍然维持着会所的亏损经营，以履行售房之初的承诺。但也有不少开发商开始“调转枪头”:把小区内原本仅对小区业主实行会员制的健身场所，改成了对外营业的饭店，来往的人流车流穿梭于小区内部，破坏了小区的宁静;根据有关规定，会所是否仅限于向本小区业主开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预(出)售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。如无约定，则由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。

　　目前大多数楼盘的会所并未作为公摊面积，产权属于开发商，由于当初的约定不清，也令业主在要求小区会所更好服务自身方面，丧失了话语权。作为一项新生事物，小区会所遭遇的“成长的烦恼”，已经引起了业内人士关注，并正采取各种手段寻求“突围”之路。