签订了商品房买卖契约，先后交足了近38万元购房款，不料一年后准备搬进新居时购房者才得知，开发商“一女二 嫁”，房子被卖给了别人。依照《消费者权益保护法》，购房者以开发商合同欺诈为由，请求“退一赔一”，但没得到支持， 而以《合同法》索赔，他能获得双倍赔偿吗？

　　最近南京市仲裁委对此纠纷案件作出了裁决。

　　开发商一房两卖，消费者打赢双倍赔偿官司

　　亚生/文

　　签订契约购房人缴足房款

　　王林是江苏省徐州市睢宁县一家乡镇医院的医生，2006年11月12日，他到南京市浦口区一位亲戚家串门。午 饭后，他和亲戚一起外出散步，不知不觉走到附近一家商品房售楼部，就请亲戚陪同自己一起进去看看。

　　由于这个楼盘地处南京江北，距离主城区较远，销售情况一般。见有客人主动上门，售楼小姐便热情地向他们介绍了 楼盘的情况。由于家在外地，王林并不想在南京买房。见此，售楼小姐开导他说：“买房非要自己居住吗？何不把它作为一种 投资呢？过几年等过江隧道开通，与主城区距离拉近了，这个楼盘价格肯定会翻番。”

　　售楼小姐的话让王林茅塞顿开，两套位于顶层的194平米的大套房引起了他的兴趣：编号601的房价2300元 /平方米左右，可以首付30％，余下再贷款；编号604的房价只有1950元/平方米，但要一次性付款。反复权衡之后 ，他选中了价格更便宜的编号604的房子。

　　由于要一次性付款，王林身上不可能带这么多钱，于是他就和售楼小姐协商，先预缴了5000元定金。10天后， 11月25日，王林来到售楼部，又缴了28.5万元，并和开发商签订了商品房买卖契约。契约约定开发商于2006年1 1月30日交付房屋，王林于当年12月10日前交清尾款。契约还约定，买卖双方如果发生纠纷，通过南京市仲裁委仲裁解 决。

　　当年11月30日，到了双方约定的交房日期，王林便高高兴兴地找开发商领取新房钥匙，没想到开发商却以还有一 些扫尾工程要做为由，没有按时交房，让他再等一段时间。虽然没有按时拿到房子，但王林还是很守信地于当年12月9日将 尾款88437元缴清了。

　　一年后得知开发商竟一房两卖

　　缴清房款后，王林天天等着开发商交付新房，由于人在外地，距离南京有几百公里路程，他更多的时候靠电话询问交 房情况。电话中，售楼小姐每次都说快了，叫他再等待些时候，可一连等了几个月也没有结果。2007年5月，王林从单位 请假专程赶到南京，找到了该楼盘开发商负责销售的顾经理。

　　顾经理对王林解释说，604这套房子是别人买后又退的，退房前，其签约信息已上网公布过。按照老政策，退房， 开发商可以直接再销售，但到了2007年，南京市出台了新政策，退房不能直接销售，需通过摇号再销售。目前，公司领导 正在做房产局等有关方面的工作，设法按照原来老政策将房子卖给你。

　　见顾经理说得有鼻子有眼儿，王林也没再继续追究，而是选择回家继续等待。每隔几天，他都要给顾经理打个电话， 询问进展。顾经理每次接电话都态度和蔼，十分真诚地表示，一定会把房产局的工作做通，保证让他开开心心地住上新居。

　　“答应交房的时间过去快1年了，而房子为什么还没有着落？”2007年11月的一天，感到情况不妙的王林从睢 宁赶到南京楼盘现场查看。

　　不看不知道，一看吓一跳，他所买的604房子里面居然有人正在装修，安装地板。

　　“你是什么人，胆敢在我的房子里大兴土木？”他冲上去夺下装修工人的装修工具，厉声呵斥。

　　房主赶到现场后，拿出房产证对王林说：“这套房子是我刚刚买下来的二手房，怎么会是你的呢？”闻悉此情，王林 懵了，便立即带着商品房买卖契约去南京市浦口区房产管理局查询。

　　查询的结果令王林大吃一惊，原来，这套房子早在2006年5月16日就被开发商卖给了费女士。开发商与费女士 签订了正式的商品房买卖契约，而且在2007年1月26日为她办好了房屋产权证。2007年7月，该房又被费女士作为 二手房以70万元的价格转手卖出。现在装修的房主就是从费女士手中买来的二手房。

　　“房子卖出去半年后还装模作样地和我签契约，套取了我38万现金，岂有此理？”得知真相后，王林愤怒了，他立 即找到开发商询问缘由。然而，此时顾经理仍在谎称公司领导即将做有关方面的工作，交房问题不久会解决。王林当即戳穿了 他的谎话，顾经理一听，故作惊讶地找公司领导了解情况，然后一脸无辜地说，房子事先卖给了别人，他一点不知情，可能是 售楼小姐个人行为造成的。

　　王林反驳说：“开发商卖房子，你作为公司主管销售的负责人居然称不知道，这可能吗？如果没有开发商的协助，费 女士能办到房产证吗？”

　　过了几天，当王林再次上门找顾经理理论时，竟然找不到人了。公司接待人员解释说，顾经理已经离职。他转而准备 找当初的售楼小姐，此时售楼小姐也不知去向。

　　跑得了和尚跑不了庙，他直接摸到开发商办公室，找到开发商办公室负责人讨说法。办公室人员提出了解决问题的方 案，调换另外一套面积131平方米的房子给他。

　　王林不愿接受这一方案：“当初，我就是看中大户型才购买的。”

　　此时，开发商态度极其诚恳，他解释说，原有的大套房子都已经卖出去了，只剩下131平米的套型了，公司也很无 奈。在开发商的一再劝说下，王林只好同意调换。当他提出按照原来商品房买卖契约上约定的单价付款时，开发商却提出房屋 总价不变，仍为近38万元。

　　“调换的房子面积比契约上我购买的要小60多平方米，而总价不变，这不是明摆着欺负人吗？”王林无法接受开发 商提出的房价。

　　而开发商认为，此时房子已涨价，即使这套130平方米的房子，目前的售价也要卖到50多万元。调换给王林，已 让他赚了10多万元。

　　双方为此发生了激烈争执，闹得不欢而散。

　　开发商依法被裁决“退一赔一”

　　“房子早卖给别人，竟然蒙蔽我一年，性质实在太恶劣了，这是典型的欺诈消费者。”2008年3月4日，王林根 据与开发商所签合同中约定的仲裁条款，向南京市仲裁委员会申请仲裁，要求：依法解除商品房买卖合同，被申请人开发商退 回已付购房款37.8万及利息5943元，经济损失1648元，并承担37.8万元的赔偿责任。

　　2008年5月27日，南京市仲裁委开庭审理此案。仲裁庭上，王林提出，《消费者权益保护法》(下简称“《消 法》”)第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔 偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍。”此案中被申请人开发商在已经将房子卖给别人的情况下，为解 决资金周转问题，与申请人签订虚假购房合同，套取原告购房款长达一年多时间，已经构成了明显的欺诈，应该承担双倍赔偿 责任。

　　而开发商辩称，王林所购的房屋是费女士原来准备退的，后来她反悔又不同意退，才造成目前所谓的“一房二卖”的 情况。这一切，王林当初购房时，售楼人员已将情况讲得非常清楚，他也心知肚明，所以没有构成欺诈。

　　而王林坚称自己根本不知情，如果知道房子已经卖给了别人，他是绝对不会购买的。

　　开发商又辩称，王林身居徐州睢宁县，在睢宁县城有现成的住所，这次在南京所购房子根本不是为了消费、居住，而 是专门用于投资，不符合消费者的身份。而《消费者权益保护法》第二条明确规定：“为生活消费需要购买、使用商品或者接 受服务，其权益受本法保护。”再说，生活消费需要是指一个社会的普通个体的基本衣食住行的生活需要，所言的“消费”大 多指一些小额的生活用品，而住房作为大宗商品，不属于《消法》意义上的生活消费需要。因此，王林依照《消法》提出“退 一赔一”，没有法律依据，如果裁决双倍赔偿，过重的惩罚将可能使房地产企业蒙受过大的损失，从而最终影响到我国房地产 市场的培育和发展。

　　王林当庭承认自己当初是受到售楼小姐的劝说，作为投资而购买此套住房的，但他认为自己花钱买房就是消费行为， 符合消费者身份，有权提出双倍赔偿。

　　南京市仲裁委员会也认为，我国现行《消费者权益保护法》中没有保护住房消费者权益的明确规定，对于商品房销售 中的欺诈行为是否也适用《消费者权益保护法》第49条的规定，一直存有争议。现在王林承认自己当初买房是一种投资行为 ，因此很难依照《消法》第四十九条获得双倍赔偿。

　　对此王林又提出，我国《合同法》第122条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同 义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获 得的利益。”2003年4月，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称 “解释”)第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出 卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付 购房款一倍的赔偿责任。该“解释”第9条还规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者 为拆迁补偿安置房屋的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿 责任。此案中，开发商与他签订商品房买卖契约时，隐瞒了已将房子卖给费女士这一事实，导致他无法取得房屋，因此申请要 求开发商退回房款，并赔偿已付房款的一倍赔偿责任。

　　开发商承认，当初由于“失误”，出现了重复卖房行为，但开发商认为，最高人民法院颁布的“解释”规定了“不超 过已付购房款一倍的赔偿”。目前建筑材料上涨，房地产企业负担重，生存艰难，因此请求裁决适当承担一小部分赔偿责任。

　　可王林却不同意。他认为自己没有任何过错，依照契约，按时支付了所有房款。而此时，相同地段的房价已经翻了一 番，如果再买相同大小的房子，自己却要白白多付出一倍的资金。

　　2008年9月27日，南京市仲裁委就此案作出裁决。仲裁委认为，虽然最高人民法院“解释”所规定的惩罚幅度 “不超过已付购房款一倍的赔偿”，但考虑到房价上涨的幅度和被申请人开发商的过失、给申请人王林实际造成的损失情况， 决定依照上限对被申请人开发商予以惩罚：解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖契约》，开发商返还王林已付房款37 .8万元及利息5943元，赔偿交通费等经济损失1648元，并承担37.8万元的赔偿责任。

　　“这与《消费者权益保护法》规定的‘退一赔一’有什么两样吗？”开发商不服，准备向法院申请诉讼解决。经过了 解，法院对此不会受理。开发商转而准备向南京市中级人民法院申请撤销仲裁决定，然而咨询了法律界人士，发现这也不属于 法院裁定撤销仲裁裁决案件的情形。

　　据南京市促裁委介绍，2009年6月中旬，王林已经从开发商处拿回了双倍房款。

　　惩罚性赔偿制度并非“消法”专利

　　此纠纷中，王林为什么依据《消费者权益保护法》不能获得“退一赔一”，而依据《合同法》和最高院的“解释”却 能获得双倍赔偿呢？

　　南京大学民法学专家解释说，事实上，购房人买房的目的是多种多样的，有的是为了出租，为了经营就不属于消费。 而从《消费者权益保护法》的起源来看，之所以将其从民法中分离出来，就是因为"为了消费需要"而购买产品或接受服务的 自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对于确属消费者的，由《消费者权益保护法》保护；对于不属于消费者的 ，由民法和合同法保护。由于不少购房人不是消费者，因此最高院“解释”的依据不可能是《消费者权益保护法》。最高院的 “解释”一开始就明确：“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理 法》、《担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”

　　惩罚性赔偿制度并非《消费者权益保护法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既然购房者与房地产企 业之间存在明显的强弱之分，既然房地产企业不断滥用自己的优势，那么“解释”以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护 ，就是合理的。由于房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，因此“解释” 规定了“不超过已付购房款一倍的赔偿”。可王林获得了上限一倍的赔偿，是仲裁庭根据开发商违约给王林实际造成的损失情 况，合理使用自由裁量权的体现，是客观公正的。

　　开发商不服南京市仲裁委的裁决，准备向法院诉讼解决纠纷，为什么法院不会受理呢？

　　专家说，仲裁与民事诉讼都是民事程序的重要组成部分，两者都适用于解决平等主体之间发生的合同与其他财产权益 争议，两者为解决争议做出的法律文书都具有强制执行力。除仲裁协议无效外，当事人达成仲裁协议，只能通过仲裁解决，不 可通过法院诉讼的方式进行，法院也不会受理。法院民事诉讼活动实行两审终审制。仲裁没有级别约束，实行一裁终局的制度 。

　　开发商准备向法院起诉，请求撤销仲裁决定，为什么不属于法院裁定撤销仲裁裁决的情形呢？

　　专家说，根据仲裁法的规定，人民法院对当事人提出的撤销国内仲裁裁决的申请和相关证据，认定有下列情形之一的 ，才应裁定撤销裁决：(1)没有仲裁协议；(2)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或仲裁委员会无权仲裁；(3)仲裁庭 的组成或者仲裁的程序违反法定程序；(4)裁决所依据的证据是伪造的；(5)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据 ；(6)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为，以及裁决违背社会公共利益的。而从目前现有的证据来 看，此案的仲裁过程没有出现这类问题，法院也就当然不会裁定撤销仲裁委的裁决了。