汪洋

　　限购令之下，商业地产风生水起。

　　一些知名房产中介机构最近陆续发布报告称，近期商办物业市场呈现量价齐升态势。部分项目销售火爆，一手的商办 物业成交套数占比连续数周大幅攀升，成交套数占比已经接近40%，远超2010年年均占比23.3%。在限购令出台之 后，上海商办市场交易量出现经连续上扬态势，环比上扬32.68%，与去年同期相比上涨近八成，日均成交量达1.06 万平方米，总体交易量占全市房地产成交比重高达五成。

　　得益于中国内地的市场以及经济大趋势依然被看好，人民币升值预期和国内通胀压力等诸多因素，海内外的投资者依 然青睐具有保值增值功能的房地产投资。在史上最严厉的调控政策之下，房地产企业和那些被限购和被停购的投资先行者们， 都已然将重点转移到了商办物业领域。可以想见，在未来的3-5年间，随着房地产企业向诸如房地产私募基金等的房地产金 融领域的加快发展趋势及老年公寓、商业地产、旅游地产等专业产品的定位和经营，将吸引到更多的房地产投资者。

　　对于准备进行商办物业投资的投资者来说，尽早以及尽可能全面地了解商办物业的投资要点，将有利于投资者在趋势 中占得先机并实现投资目的。

　　从投资者对于房地产投资的惯性操作路径来看，商办物业的买卖是最直接方式。买卖主体和交易成本是投资者在商办 物业投资前需要重点了解的。

　　首先，自2006年7月11日起，国家相关部委已明确，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循 商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核 准的经营范围从事相关业务。因此，对于境外投资者来说，想要通过买卖方式获得商办物业，必须先设立外商投资企业。对于 境内投资者而言，则没有交易主体的限制，可以是个人，也可以是公司。

　　其次，从交易税费上来看，购买商办物业与非普通住宅所要缴纳的税费大体一致，其中占购买方支付税费总额比重最 大的契税均为房价的3%。作为投资产品的商办物业，实现投资目的的一种方式就是出售。出售商办物业与非普通住宅所要缴 纳的税费却有着三处较大的区别。第一个区别在于商办物业出售时需要按照增值额交纳30%到60%不等的土地增值税，土 地增值税按照增值额与扣除项目的比率征收，即增值额未超过扣除项目的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目 的50%-100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目的100%-200%的部分，税率为50%；增值额超过 扣除项目的200%的部分，税率为60%。第二处区别在于如果出售主体为个人，则需要按照增值额缴纳20%的个人所得 税，没有同住宅出售时的在增值额的20%或全额的1%(普通住宅)、2%(非普通住宅)两者中选择的余地。第三处区别 在于营业税，原则上按照差价的5.55%(境外人为5.05%)征收营业税，且无时间要求，但有些交易中心，在出售方 无法提供原始购入发票的情况下，将严格按照全额征收营业税。

　　考虑到以上成本，商办物业的购入主体的确定就相对重要。如果以公司名义购入商办物业，在物业转让中就多了公司 股权转让的选择，可以合法地避开商办物业出售时的高额税收。

　　房地产调控如同大禹治水，应当采取疏而导之，而不是一味的堵而抑之。在商办物业的投资领域配合出台一些引导资 金投入的优惠政策，将有利于房地产市场健康发展，也将有利于市场热点的转换。(作者系上海中建中汇律师事务所合伙人律 师)▲