“我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金（REITS）等一系列手段来解决库存，并促进我国商业地产转型。”全国人大代表、步步高集团董事长王填向十二届全国人大四次会议提交建议，建议尽早推出房地产投资信托基金，助力商业不动产资产证券化、促进我国商业地产转型，推动商业地产加快去库存。
全国人大代表、步步高集团董事长王填商业地产行业库存攀升，亟待转型
据了解，根据国家统计局统计2015年前10个月非住宅商品房中，开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积（包括办公楼、商业营业用房及其他）已经达到2.5亿平方米，比2014年同期增长25.1%，是2010年的1.74倍。
“到2018年，预计仍然将有6146万平方米的可见新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%。”王填表示，三年内我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。
中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。
王填告诉记者，我国商业地产目前的库存压力很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。
针对商业地产去库存迫在眉睫的现状，王填提出尽早推出房地产投资信托基金（REITs）。
房地产投资信托基金可有效推进商业地产转型去库存
房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证、股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。
王填表示，房地产投资信托基金的发展能够对商业地产运营模式带来深刻变化，能够有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。
房地产投资信托基金为商业地产开发商提供了一种退出机制，开发商通过将培育成熟能够获得稳定租金收入的存量资产打包设立房地产投资信托基金，并在公开市场出售，可实现资金的快速回笼，缩短投资回报周期，提高内部收益率。
同时对投资者而言，房地产投资信托基金可提供优质的固定收益投资品种，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产行业的机会。专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
但截至目前，我国房地产投资信托基金尚未得到大规模的发展。
王填认为我国房地产投资信托基金发展滞后，一方面是由于我国房地产行业过去一直处于开发建设阶段，投资回报率较高，传统融资手段已经能够满足行业融资需求；另一方面，由于过去行业对房地产投资信托基金需求并不迫切，相关法律法规并不配套，使得当前商业地产需要房地产投资信托基金时受到各类限制。
建议建立房地产投资信托基金税收优惠制度
王填在议案中也指出了制约我国房地产投资信托基金发展的主要因素。他认为，由于我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定，根据现行税法，我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题，导致发行成本高企。
对此，王填提出可以借鉴国外的税制经验，采取立法为主、政策为辅的探索方式，推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是为了迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题，需要在现有税制的基础上设立专项法。
同时，王填建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV（特殊功能公司）方免除部分税收，如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税；对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策，如免除发起人资产移出环节的营业税、土地增值税、企业所得税、印花税；对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策，如收益分配时的个人所得税。
责任编辑：朱志航
