孟晓苏：宏观调控已“力度适中”应“及时转折”

中国房地产开发集团总裁孟晓苏 摄影 邹宪/中国新闻周刊
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　　[提要] 国家以抑制需求为重点的宏观调控已经到位并已见成效。目前能否及时转到增加房屋供给上来，是这次宏观调控的关键。转换及时，将有利于产业和宏观经济的长期发展。

　　抑制需求为重点的调控已到位

　　在中国房地产业的发展过程中，从1998年到现在的七年里，一共经历了三次调控。应该说房地产业这七年的发展，不仅得益于市场好、企业努力，而且得益于三次调控的理性：第一次调控在1998年，以推进房改为重点，宗旨是刺激内需、拉动消费。当时采取的政策大家还记忆犹新。增加多种房屋供应、提薪，还有降息、减税、支持抵押贷款等等金融手段，迅速推动了房地产业成为国民经济的支柱产业。第二次调控从2003年开始，用两年的时间，国家进行了以抑制房地产投资增长过快为重点的宏观调控，这次宏观调控应该说也取得了非常好的效果，效果我们现在已经看到了。这次政府工作报告提出的以调控房地产价格、抑制房地产增幅过快为重点的宏观调控是第三次了。这次的调控也很及时，是在去年房地产价格涨幅出现了超过12%，达到14.4%的情况下进行的调控。我们房地产价格的涨幅过去一直在12%以下。因此，涨幅的过快，引发了人民代表的议论，对它的抑制被写入政府工作报告，最后还引发了一系列所谓房贷新政。

　　为什么会出现从局部城市的房价上涨过快引发到全国性的房价上涨过快，从而成为宏观调控直接关注的问题呢？分析房价上涨过快的原因有，第一，成本高了。但说成本高，国土资源部不干了，因为不光是我的地价涨，钢材水泥也在涨；第二，标准高了，现在的房子不是原来的房子；第三，更重要的是供求关系在起作用。经济学告诉我们，供求关系决定价格。供求关系是怎样的呢？供不应求，大家都看到了，市场旺盛，供给不足。供不应求造成的价格上涨有什么办法呢？一种办法是抑制需求，另一种办法是增加供给。

　　现在以抑制需求为重点的宏观调控已经出台了若干措施，作用体现在以下几个方面：第一、政策降温。1998年的时候，政府为了刺激内需，采取了降息、减税、增加抵押贷款的措施。现在正好反过来了，施行升息、加税、减少抵押贷款。对市场有影响没有？有点影响。第二、舆论引导。媒体引导应该说对于投资理性是有意义的，但也有媒体净爆冷门，例如说上海房价一夜降三千，吓得人不敢入市，造成主要城市持币待购的人不在少数。第三、多项分流。之所以去年买房的人多，我认为，与负利息问题关系甚大。由于钱放在家里贬值，存在银行里也贬值。在这种情况下，老百姓只有买房子才能使钱不贬值。所以，买房者是理性的。而今年股市可能会稍好一点，通胀率也可能也比去年好一点，这就可能分流部分资金，以缓解房地产业的投资压力。目前效果已经出现了，首先，主要城市市场销售淡定，房价增幅略有下降。其次，明显的是，全国性的房价增幅已经明显下降。主要城市特别是像上海，持币待购比较严重，房子不太好卖，开发商也崩盘了。现在购买者和企业是互相观望，一个是看你买不买，一个是看你降不降。

　　按我过去这些年的经验，假设要降的话，房价不管怎么降，对老百姓心理的影响力在市场上会持续半年左右。

　　因此，既然现在全国性房屋价格的涨幅已经回落了，调控的力度我认为已经达到了。全国的房价涨幅去年是14.4%，到5月份，已经降到了8.9%。另外，还要考虑到下降的惯性，考虑到我们统计17年房屋价值涨幅平均每年上涨12%，同时考虑到我们的房价历来是高于物价上涨4～5个百分点的，从中国这些特点来看，8.9%或者是再往下降一点，应该说已经达到了宏观调控的目标。

　　把握“扩大内需战略”，及时转折

　　我们调控的目标是什么？在房价问题上，是想造成房价急剧下降还是使房价缓步下降，还是造成房价稳中有升？我们主张稳中有升，这才能保证人民群众的利益。主张急降，大家都看到了香港，香港1997年以后，房价一路下跌，跌了70%，导致整个香港经济处于非常困难的状态，最后还是在内地因素带动下，6年以后才再次回升。香港的教训值得我们吸取。

　　现在全国城市里有房子的家庭占82%，房屋财产占居民财产的比例关系为48%，是居民财产的第一大类，所以不能不考虑保护最广大人民群众的最大利益。不能盼望房价绝对会降下来，增幅过快最大的不好是有可能像香港那样，先增幅过快，接着急剧下滑。所以，我们都同意降幅不降价的说法：我们主张要降幅度，而别盼望降价格。很多事情的发展并不是以我们的意志为转移的，不管是行业协会还是企业，都要以居民的利益和整个社会经济发展的利益为主。

　　同时，宏观调控的目标是什么？不是急过冷，或者是压过热，而是要保持经济的健康持续发展。从目前保持中国经济持续发展来看，扩大内需、刺激内需是一个长期有效的重要措施，从长远看，中国人的内需，特别是在住房和汽车方面的内需是压不住的。我们过去概括了几条：第一，居民需要扩大居住面积，人均25平方米的居住面积不够；第二，农村进城，一年1200万，两年的人数相当于一个加拿大，他们也要住房；第三，旧城改建，老百姓的旧房拆迁，也要住新房；第四，中国人口在长期增长，光一年就有1.2%的人口出生率，中国一年出生一个澳大利亚，死掉一个保加利亚，净增一个叙利亚。

　　中国经济增长和其他国家经济增长的因素是一样的，投资、消费、出口，这是经济学的常识。投资刺激经济已经是过去式了，现在重点压的就是这个。出口当然好了，把东西运出去了，我们又就业了，别人买我们的东西，但是现在出口不断引发贸易战，中国的出口很厉害，造成和美国、欧洲关系紧张，刺激了一些不该有的贸易保护。相比之下，扩大内需是我们发展经济最主要的动力，是长期可以依靠的。

　　刚才讲到了房地产增长趋势已经回落，所以我认为这次宏观调控的目标已经达到，特别是在抑制需求方面的目标基本达到了，力度适当。我们认为过去的三次宏观调控都有一个特点，我用四句话概括：认识超前、措施到位、力度适中、转折及时，这才叫理性的宏观调控。现在我们要说在第三次对价格问题进行调控的时候，前面两项已经达到了，现在需要后面两项，叫做力度适中和转折及时。

　　价格调控还缺“增加供给”

　　对于价格调控还有一项工作没有做好，就是增加供给。调控供不应求一个重要的方面就是增加供给。对于这个，“国八条”和七部委八条都提到了，特别是增加经济适用房和低价位商品房的房屋供给。增加低价位房屋有两个好处，一个是总量增加，抑制房价上涨过快。再一个是有利于拉动平均数，上海两个1000万就是动这个脑筋，用低价位拉动平均数。现在我们缺的是这块。

　　刚才杨部长讲到了，经济适用房的供应量实际上是在下降的，5月份经济适用房比去年下降了16.7%，可见这个工作还没有做好，宏观调控应该在这方面加强工作，应该让企业生产各种房屋，包括低价位的房屋。抑制需求只是为了防止个别人炒房的，而并不是针对全体购房者，我们应该看到，目前能不能及时转到增加房屋供给，我认为这是第三次宏观调控成功的关键。这次调控，调控得好将有利于保持产业的健康持续发展，同时对相关产业、对整个宏观经济都会起到正面的影响。

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