对于很多人来说，买房是他们生活中最大的一笔花销，但当家却不能做主，这就是许多小区业主面临的尴尬。不过再过几天北京的业主们会有一个好消息，在几易其稿后，新的《北京市物业管理办法》将于10月1日开始正式施行，不少人对这个办法寄予了厚望，称它能在很大程度化解业主和物业之间的矛盾，那么，当前造成小区物业纠纷的主要矛盾又是什么？CCTV《中国财经报道》2010年9月25日播出：我的家谁做主，以下为节目实录：

　　一、有家难回

　　2010年6月27日，下午2点。

　　在北京市宣武区广安门外的荣丰家园，我们见到了这位举报人，她姓张，是一名退休教师，当天晚上，张老师正在给学生补课，突然接到一个电话，电话里传来一阵阵救命声。“救命啊，救命啊，他们打人了，就是刘勇的手机。”

　　被打的人是住在7号楼业主的刘勇，当张老师从家赶过去见到刘勇时，刘勇已经躺在了医院，血流满面，这些是当时其他业主给刘勇拍下的头部受伤的照片。张老师说：“大家心里都特别恐惧，没有一种安全感。”

　　荣丰小区位于北京西客站附近，属于北京的城区，2003年因打出小户型的概念而火爆京城，刘勇也是在这一年，成为了第一批入住的业主，但张老师说，现在这个小伙子已经不敢回家了，而且也进不去家了。我们提出到刘勇家看看，张江川为了安全起见，带着我们从地下车库绕道来到了刘勇家。刚进入刘勇家的楼道，我们就闻到了刺鼻的恶臭，原来他家门上被人泼了粪便。张老师说：“原来地上全部是(粪便)，现在这个业主已经不在这儿住了，就是刘勇，他没有办法回来，住在朋友家了。”

　　刘勇家门口的地面已经被清洁工打扫干净，但门上粪便的痕迹还依稀可见，张老师说，昨天晚上，刘勇一回家，就发现大门的锁眼被堵上了，家里的电也被掐断，他赶紧报了案，民警也赶到了现场，做了笔录，等民警走后，刘勇正在清理家门口的粪便时遭到了袭击。刘勇到底和谁结下了这么大的恩怨？事情的起因又是什么呢？我们几经周折，终于约到了他。“我应该缝了五针，但是最后(鉴定)结果还没出来呢，有可能是，我还不清楚，反正看法医了。”

　　刘勇今年36岁，是一名英语翻译，16年前从湖南就来到了北京闯荡，2003年，他终于攒够了30多万元，在荣丰买了一套不到30平米的小户型。回忆起那天晚上的情景，刘勇至今心有余悸。“突然冲出七八个人，我一看我都不认识，戴着物业的胸牌，你打我们的人，然后追，把我从五楼，我那时候脑袋流着血，把我从五楼追到一楼，完了追到两栋(楼)，七八号楼中间，追到100多米，三四个人对我进行拳打脚踢。”

　　刘勇分析，从去年6月份开始，他和张江川等几位业主一直在筹备成立荣丰的业主委员会。而根据以往的经验，很多小区成立业主委员会之后，做的第一件事就是炒掉原来的物业，这当然是物业公司不愿看到的。“泼粪这种，通过我给大家一个警告，采用非法的行为给大家一个警告，告诉你们不要以为业主怎么怎么着。”

　　因为不敢回家，刘勇现在身上穿的衣服都是朋友借给他的，头上还包着纱布，这两天，他没上班，怕公司的人问起来，不知道该怎么回答。他一直在等待派出所的消息，希望这个案子能有个说法，他正在外面租房子，暂时不打算回荣丰的家了，筹备业委会的事他也不想参与了。“我会考虑退出了，是这样。我心有余，但我现在还是支持(成立业主委员会)，毕竟我付出很大的心血，我在论坛里面，或者怎么跟媒体，我觉得很对不起大家，但我确实是有自己的(顾虑)。”

　　事实上，刘勇的遭遇并非个案。2005年，上海卫视的两名记者在调查荣丰而二期的楼板质量时，就遭到了不明身份人员(物业工作人员)的殴打。2008年10月底，荣丰小区里的四家商铺也遭到了不明身份人员的打砸。

　　之前的事例和刘勇的经历让张江川担心，类似的事儿很有可能还会发生，现在参与筹备业主大会的志愿者已经有上百人，一些业主已经受到了骚扰。张江川说：“我们现在等于是筹备组已经有三个人被掐水掐电，包括四号楼昨天有一个业主给我打电话，楼长就亲口跟他说，说你不要参加这个了，你要参加你就要挨打。”

　　今年已经56岁的张江川本该和其他退休老人一样，享受悠闲的生活，自从成了荣丰小区业委会的发起人后，她都不敢独自走在小区走路了，但张江川觉得越是这样越说明必须要成立业主委员会，只有成立了业主委员会，业主才能成为小区真正的主人。

　　安居乐业是中国人对美好生活的一种憧憬，而“安居”的具体体现就是要看你有没有房住或住什么样的房。在计划经济时代国内城镇居民的住房是靠分配获得的，1996年住房制度改革后，伴随着住宅商品化的进程，房屋的属性也发生了改变，住房变成了房产，居民也变为了业主。其实，业主是一个舶来词，直译成中文的意思是“家的拥有者”，但这个家不仅包括购房者的住房，还包括所在小区的公共设备、设施和公共空间，比如，楼道、绿地、地面停车场等等。面对这样一笔庞大的财产，单个业主是无能为力的，这时候就需要一个专业机构帮着业主打理，于是物业公司开始走进业主的生活。

　　二、派来的“管家”

　　张江川告诉我们，在2007年前，为小区服务的是另一家物业公司，虽说也差强人意，但还说的过去，2007年后，小区的开放商未经业主同意突然改换了一家物业公司，而新的物业公司也带莱了新的问题。“任何人都能(进)，这个楼里没有任何保障，谁都可以进，北京市哪有这样的小区。”

　　小区的环境真的有那么差吗？我们决定去体验一下，还没进小区大门，问题就出现了。张江川说：“原来是这样，车库是从那边进来，从这边应该出车，现在它等于车库出入都走那边那口，等于把这个门就堵住了，堵住以后，就把这儿开了这么一个小门，就跟狗洞似的，天天就从这(走)，是为了少设人在这儿当保安，所以这儿就可以不用保安了。”

　　我们在这个门口计算了一下，10分钟的时间，先后有87个人从这里进出，却没有人过问，小区不封闭，意味着什么人都能进去，安全的隐患就这样埋下了。走进小区，我们发现，敞开的门，可不止一个，这是张江川住的楼，楼门口的大门同样是敞着的，荣丰小区一共17栋楼，17个楼门都是这样。“这个是门禁，因为它是磁性的嘛，要刷卡。”“这儿就是刷卡？”“对，刷卡的这个，系统告诉坏了，没法修，所以他说现在门禁的问题解决不了，所以白天24小时就这么敞着。”

　　张江川住的这栋楼，是按每平米3.18元收的物业费，张江川说，按照这个标准，楼门口应该24小时有保安值守，但这个座位已经空了很久。楼里的这个布告栏，贴着两个警情提示，说小区近期有入室盗窃现象，让业主加强防范，我们注意到一下日期，短短三天，就贴出了两个警情提示。荣丰的一些业主反映，小区的治安状况差已经影响到了这里的房价，和附近一个档次相似的小区相比，荣丰的房价要低10%，面对这样的状况，有些业主开始拒交物业费。“你等于是收的物业费里，有保安这一块，但是你不提供服务，那当然很多人就不交物业费。”

　　一旦不交物业费，业主们很快就发现家里的水、电就都断了。采访中，我们发现，很多业主都有过这样的遭遇。“保证在10分钟之内，电力公司的人马上就到，说我们从来不敢离开你们小区，长期住在你们小区，说为什么我们来得这么快，说每次来了，说你看，都给业主留下了，你看这根线给剪了，火线。”

　　小区乱，业主不交物业费，不交费，物业公司则声称因为没有经费，不得不降低服务标准，于是荣丰小区就陷入到了一个恶性循环，业主与物业的矛盾不断被激化。张江川说：“荣丰社区这么多的撬门的，偷盗的，丢自行车的，到处发小广告的，问题非常非常严重，等于收的物业费里有保安这一块，但是你不提供服务，当然很多人就不交物业费。他还觉得业主太刁钻，你们不交物业费，你们这个那个，他自己觉得还挺委屈呢，我们搭了那么多钱，业主不交物业费，实际上，你从来就没公布过，没公示过你们收费的情况，我们哪知道你们这些钱都做什么用了。”

　　有人把物业公司和业主的关系比喻为管家和主人，但荣丰小区里的这位管家为什么总让主人生气呢，荣丰业主告诉我们，很重要的原因是这个管家根本不是他们请来的。现在荣丰小区的物业公司是开发商下属的全资子公司。成立于2006年，也就是在这家公司成立后不久，便接替了原来的物业公司。是谁给了开发商随意选择物业的权利呢？现行《物业管理条例》规定：在业主大会没有召开前，物业公司由开发商代为选定。由开发商选定的物业公司很多是开发商的所属公司，人们形容开发商与物业之间的这种关系称作“父子关系”，正是有了这个父亲的关照，物业公司对业主的投诉一般都采取置之不理的态度。“我们每个人去物业那里，要求你出示这个，出示那个，物业讲话，我没有必要搭理你，你们是个体，所以我们现在认为成立业主委员会是非常非常重要的一件事。”

　　近年来北京的物业纠纷呈逐年上升的趋势，荣丰小区现在属于北京新合并的西城区，在2010年之前，归原宣武区管辖。据统计，2008年，该院全年受理这类案件402件，2009年宣武法院受理物业纠纷案件1029件，短短一年数量上涨了1.5倍。北京海淀区法院2009年受理的物业纠纷案件4000余件，几乎占到该院案件总数的一成。北京昌平区法院2009年全年受理物业纠纷案件1027件，2010年仅第一季度已受理物业纠纷案件635件。值得注意的是，和物业公司对簿公堂业主也占不到便宜，宣武法院2009年共有210件物业案件判决结案，结果均为业主败诉。

　　投诉、拒交物业费，都无济于事，那怎样才能解决问题呢，业主们想到了成立业主大会。根据《物业管理条例》规定，只有业主大会才有选择物业公司的权力，这就意味着在业主大会召开后，如果现在物业公司的服务不能让业主满意，业主们完全可以炒掉这个物业公司。但业主大会又该如何召开呢？