京沪土地招拍挂暗行"限价回购" 开发商一片哗然

　　7月26日消息，近日国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素，而需求因素并不是价格上涨的决定性因素。中新社发 吴芒子 摄

　　版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。

　　中新网10月10日电 一场由土地招拍挂制度中的“回购条款”引发的利益之争正在一些开发商与地方政府间逐步升级。

　　据《上海证券报》报道，9日，是北京市一块“黄金”宝地的挂牌开始时间。这块位于朝阳区CBD核心地段的白家庄办公及商业用地在9月20日时悄然出现在北京国土资源网上，却在短短20天内在京城引起业界巨大反响。这不仅是因为地块位置优越，引来不少大型开发商关注，更因为其挂牌文件中规定的“限价回购”条款，令京城开发商一片哗然。

　　“限价回购”利差2亿

　　据北京白家庄地块竞买说明显示，该地块使用性质为写字楼及商业，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。“从位置看，这是CBD难得的核心地块。”一位意向开发商介绍，“但是，就是这样一块宝地，目前真正有可能参与挂牌的开发商也许并不多。主要是回购条款挤占了大量的开发利润。”

　　据悉，在竞买规则第16条单列了“关于限价回购的约定”，其中称“在该宗地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司(即土地一级开发商)以人民币12000元每平米的价格，回购5000平米的地上商业用房面积”，以及同样“以12000元每平米的价格回购8000平米的地上办公用房面积。”

　　市场人士介绍，以市场价计算，这一地段的商业用房单价在3-4万元/平方米。以此推算，低价回购物业的一级开发商如果当即转手卖出而不考虑其他因素，可直接获利2亿元左右。“这个地块本身面积就不大，如果这么多利润让度掉，开发商获利空间也就不大了，这对于普通参与竞标的开发商来说也就不再具有吸引力。”一位开发商表示。相反，如果一级开发商以另一个项目公司的身份参与竞争，因为有高额利润托底，其以高价拿地的把握性更大。

　　回购收益作何用？

　　对于一级开发商拿到低价回购收益的用途，白家庄地块的文件中称“用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。”知情人士介绍，该地块原为“8·31”大限前未能平整完毕的出让土地，因为一级开发商支付了大量的拆迁成本，北京市相关部门允许了一级开发商以低价回购成熟物业的方式“找平”支出。

　　“挂牌文件是国土资源部门认可的官方文件，我们有理由把这种回购视为政府支持行为。但是对于其他它市场参与者而言，我们认为显然是有失公平的。”一家大型开发商表示。

　　当问及北京此前是否有类似的“回购条款”时，一些开发商表示很少见到先例。“我们担心的是，一旦这种回购情况流行开来，会对未来土地招拍挂市场造成不公正的影响。”开发商表示。

　　上海“限价回购”也在暗行

　　同时存在限价回购的还有另一个房地产发展先锋城市——上海。

　　10天前，上海2006年一号土地出让公告刚刚落下帷幕，20幅出让土地大多有了归主。但是，包括徐汇区钦州北路地块，大木桥路地块在内的几个地块同样列出了回购条款。一位外资开发商表示，苛刻的回购条件压缩了不小的开发收益，并可能是导致部分意向企业退出的一个原因。

　　其中，钦州北路地块要求，“地块竞得人在建设完成后须提供该项目中建筑面积6000平方米的还产办公用房，还产办公用房由徐汇区土地发展中心按房屋总价款4516.31174万元补偿给竞得人”；大木桥地块则要求，“地块竞得人在建设完成后须在该项目中提供建筑面积3000平方米的还产用房，还产用房由徐汇区土地发展中心按3500元/平方米补偿给竞得人。”

　　据了解，徐汇区钦州北路地块总建筑面积23000平方米，其中住宅17000平方米，办公或商业面积6000平方米，楼板价约5348元/平方米。“这个价位可以接受，但是这6000平方米商业物业要以相当于每平方米7527元的价格卖给政府，而市场价至少在15000/平方米左右。”一家意向外资企业在拿到挂牌文件后即表示了困惑。最终，两地块由上海两家本地开发商获得。（于兵兵）