“这家店有十多年了吧，以前叫再出发，现在改成黑奥秘，感觉每天都是人，我是有白头发，约了后天的理疗。”早饭后，兰州某区居民早饭后都习惯去西边的人民广场遛弯，途径一个头发理疗小店，人群中一位36岁的姐姐被采访时说到。这家店在2010年已经是4000多的租金，当时房子才2000多一平米，可以说租金价格相对较高了，周边加起来200多个社区，中高端社区也有近10个，总部和加盟商最后选中了这个位置。“我这个店，就40多平米，十来年了，一直都是顾客在排队预约的情况。”店老板说道。
据了解，3年前，兰州这家头发理疗店，门口沙发上、门外都排着队在等候服务，后来改为线上预约，效率提升了，但顾客也是经常约不上的状态，一年约400万出头的业绩。
（黑奥秘兰州某门店选址参考数据）
当不考虑品牌与产品的情况下，一个门店的位置，几乎决定了它的生死。
大多数人听过肯德基选址“4步法”，麦当劳选址“5原则”，星巴克选址“6关键”，而黑奥秘16年来，上千家店成功选址总结的“3字选址法”，在头发理疗连锁行业内，已经悄然成为“一听则叹”的开店奥秘。
一、精：人群画像要精准 老化社区不长久
不管做任何行业的生意，都要考虑自己的用户群体，和选址周边的业态是否吻合。比如餐饮类，自然是以餐饮一条街、市场、商场、办公楼周边为佳。而头发理疗或者其他与颜值相关的项目，主要看周边社区多少，人口多少，入住率高低，社区新旧程度，楼盘价位，有没有美容会所、购物中心等等。
因为生活美容服务的门店，需要选在用户就近且方便的社区周边。对于头发理疗门店而言，其针对的人群是对自己头发、颜值很重视的30-45岁人群，这一类人对美好生活充满了向往，对门店内外环境要求更高。“因为老社区居住的大多为老年人，所以中高端社区和新楼盘我们是优先选的。”黑奥秘建店负责人说。
2019年黑奥秘在广东梅州选址的一家店，是一个高端社区的门口，小区生活配套齐全，门口有多家生活美容连锁、艺术培训类机构，而且都是开了3年以上业绩都不错的商家，这家头发理疗店靠自然流量一年进店160人，转化率超60%，开业第一年就做到120万业绩，到现在比较稳定在150万左右。所以，消费群体及商圈地段都精准时，门店经营压力降低很多，盈利也相对轻松一些。
二、选：选头不选尾 避开五个坑
头发理疗品类开创者黑奥秘的建店负责人张剑波，加入黑奥秘至今16年，自己亲自选址有近200家店，协助选址经理成功选址有近600家店，因为店址问题影响营业的，至今有两例，也是他印象最深刻两次选址经历。
“一例是2010年左右，在沈阳，人流量和地段很好，装修时就有人来咨询，过了4个多月，城建在门店前立了护栏，把人行道、车道拦在外面，那时候也没有线上，没过几个月就换地址了。”现为黑奥秘全国建店负责人的张总很遗憾的说，“还有一例，是2012年在西安，选在小区左侧把头的位置，因为越往里侧的尾部人流越少，当时看到周边社区人群、店型、人流量都很好，但是没到7个月，开始拆迁，一直拆到隔壁店，加盟商也没心经营。”
张剑波一边赶车一边接受记者采访，很实在的为大家总结了选址的五个一不小心就会掉的坑。
选址大坑之一：刚开业，就拆迁
这种情况，在跨地区创业，不了解当地城建、环境的创业者可能会遇到，拆迁或者新建，甚至门前加绿化带，种大树等，都会直接拦截人流量，面对这种情况，很多时候是无奈，怪上一手转让人和房东没有告知也没有意义，开店人只能就地认栽。建议选址前找当地住户、中介、旁边门店老板走访一遍，周边的规划，他们是最清楚的。
选址大坑之二：二房东
二房东，在中国是一种很常见的存在。有些是自己把转租房当事业，有些是自己经营压力过大找人一起分担。与二房东相关的坑，最核心的是租期。比如还剩下1年租期，二房东口头上说到期后再续5年、10年，但是一年后房东不租了，或者准备大涨租金，这就意味着这一年的投入以及用户的积累将全部清零。最直接的破解方法，是必须见房东，与房东签协议，明确租期至少3年以上及租金分摊比例，按平米数计算租金及其他成本，不当冤大头。如果找不到房东，可以通过找物业间接联系房东，而房东也更乐意直租，而且可以省1万-10万转让费，如果还是找不到房东，则必须见到原始协议，看清楚租期，当然还是尽可能与房东直签，避免风险。
选址大坑之三：无法注册营业执照
选址没经验的开店人，可能遇到交完钱发现这个位置办不了营业执照，或者注册了别的营业执照，所以选址时要看好三证，房产证、房产税证、营业执照申请记录证明。
选址大坑之四：自己看好的位置被抢了
“我们经过多轮线上测算、实地考察后选好的位置，当天因为转账限制，准备第二天去交定金，结果房子没了。”张剑波提及的这种情况也是常有的，所以在科学选址并确定位置极优的情况下，无论如何尽一切可能立即下手，因为你在找好地方，别人也在找，先下手为强。
选址大坑之五：业态无法融合
经常看到餐饮一条街人流量爆满，而开在旁边的家纺、美容店门可罗雀。“黑奥秘的店，最好周边商圈多种行业集中，也就是说一条街各个生活业态都有，比如洗衣店、理发店、生活美容、化妆品店等，这也说明需求集中，能聚人，而饭店、建材、洗车行、办公楼等就不适合我们，商业步行街因为大家不会过久停留，社区居民楼底商反倒更适合我们。”这是张剑波总结下来的经验，选址时这五个大坑，一定要避开。
三、合：线上工具别全听 线下经验来补齐
目前市面上的选址工具有商圈秀、店之家、百度地图热力图、上上参谋、边界猎手等，其中百度的热力图和边界猎手用的较多。黑奥秘选址人员普遍用的是百度热力图、边界猎手、3D地球街景，三合一的线上选址系统。通过百度热力图能看到商圈周边人流量、车流量的情况，边界猎手来看1km范围内社区数量、人口数量、入住率、房价、周边商圈业态等，一般一家店，2w人以上是能保障进店顾客数量的;而3D地球街景主要看临街街边环境、店面层次、门头是否遮挡等，因为对于生活有追求、对品质有要求的用户，门店周边环境也直接决定了他/她是否会踏进这片区域，甚至决定了在用户心智中这个品牌的定位。
线上选好综合评分达到85分以上的2-3个位置，接下来就是实地考察了，因为线上数据只是参考，实际情况还是需要现场侦察。蹲点上下班人流量、问保安物业情况及实际入住率、问旁边门店经营时长及盈利情况、咨询中介门店地理位置及配套设施情况，实际考察周边业态发展。
客观评估实地考察得出的结果，同时遵照以下六个原则 ：
1.多次转让的房子 再便宜也不要
2.中介和物业要处好 核心信息找他们要
3.价格异常要当心 安全隐患要排除
4.0纠纷 才放心 线上查询摸好底
5.业态商圈要精准，生意长红邻居要靠拢
6.慎选政府用房公家房 随时回收没商量
品牌升级的底层逻辑、产品的奥秘、技术的奥秘、开店的奥秘等，黑奥秘以一位开放者的态度，为大家公布公开，模仿者越来越多。但作为头发理疗品类开创者，黑奥秘更期望以科学的实体运营模型，让更多行业内外创业者受益，让头发理疗行业逐渐科学化、标准化。黑奥秘对加盟商的扶持包括开业前的选址、装修统一化设计、多维培训、运营扶持全过程扶持，而“精”、“选”、“合”三字选址法，更是作为开店成功的关键奥秘。黑奥秘十余年来，200多个城市1000余家门店的选址经验，通俗易懂可操作性强，对开店创业者们，具有实际的借鉴作用。
(来源：新视线)
