自去年下半年开始,房地产市场便进入hard模式,2022年又受疫情、断供事件等影响,更是迈入行业寒冬。
而最近,随着纾困政策加速落实,地产板块出现困境反弹迹象。根据Wind统计,截至9月15日收盘,本月以来房地产指数涨了7.58%,在全部中信一级行业中排名第一。(数据来源:Wind)
那么问题来了,这波反弹能持续么?
三大条件触发地产行情
回顾2008年以来,我国房地产共经历四次较大行情,分别是:2008、2012、2014及2018年。
观察发现,地产板块行情触发需满足以下几点:
1)行业基本面指标好转 。通常,行情开启于房地产销售面积增速为负时,而随着销售市场底部企稳转暖,地产行情随之起来。比如2008、2014年,地产迎来一波大行情;而2012、2018年,销售数据虽有回升,但幅度较小,行情表现也较弱。
数据来源:Wind;统计截止日期:2022.9.142)地产调控政策层面宽松或边际放缓, 如2012年的行情。此外,政策放宽的力度决定了地产的弹性,以2017年后为例,地产进入下行周期,政策坚定“房住不炒”,不再大幅宽松,虽存在边际放松,但地产板块的相对收益较小。
3)一线城市房价出现回暖 。从历史经验看,当70城一线城市房价环比快速上行时,尤其是由负转正区间,表示地产板块可能会出现上涨行情。
整体看,地产周期与宏观经济存在较紧密相关,一般行情从地产销售底部回暖开始启动,直至销售回落/政策收紧结束,四轮地产行情年化平均相对收益达61%。此外,上述三个条件至少要满足两点才可能触发行情。
本轮房地产怎么了?
今年以来,在疫情反复及经济下行等影响下,就业和居民收入增速下滑;叠加居民信心指数处于近五年来最低位,而居民部门杠杆率却居于历史高位,购买力被严重削弱。而今年多地发生的“烂尾楼”事件更是进一步加重居民购房的观望情绪。
数据来源:Wind;统计截止日期:2022.9.14基于以上背景,下半年“保交楼”将成为房地产行业的政策核心。当前,“保交付”已经开始,供给端方面,国家不断鼓励加快并购重组;需求端方面,“房住不炒”为底线,各地因城施策有望继续,其中,小城市松绑幅度有望加大。
此外,在9月14日中宣部举行的新闻发布会也表示:上个月住房和城乡建设部会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施,以政策性银行专项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。
不过,眼下房地产行业面临资金链压力、消费者信心不足、居民购买力弱的重重困境,预计基本面改善仍需时间。
房地产板块怎么投?
回首2021年11月,在10月央行不断发声维护房地产健康发展,各地银保监会陆续放宽贷款后,房地产板块短期有所反弹,但后续再度回落,这与其基本面持续下滑有一定的关联。
而近期房地产政策边际宽松加速,行业预期得到一定改善,但需要注意的是,当前多个纾困方案着眼点在于救助项目而非房企,且停工和烂尾项目仍存在处置与盘活难点,政策实施效果有待观察。也就是说,从地产行业修复及宏观经济复苏进程看,这将会是一个缓慢且曲折的过程。
目前板块轮动加剧、热门赛道拥挤,房地产板块或将存在相对收益行情,但可能不会有大范围的板块行情,利得基金建议感兴趣的投资者轻仓介入,重点关注地产板块中的细分机会,如经营稳健及资信背景较好的龙头房企等。
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(来源：新视线)
