继此前发布REITs扩募指引后,市场正式迎来了首批公募REITs扩募。《证券时报》记者从沪深两大交易所处获悉,截至10月8日,共有5只公募REITs提交了扩募申请,且相关申请均已被成功受理。5只产品分别是博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT,扩募对象涵盖到了产业园区、仓储物流,以及清洁能源等资产。(新闻来源:证券时报)
2020年4月,证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)》试点相关工作的通知》,为我国REITs的发展揭开帷幕,次年,首批9只基础设施公募REITs在沪深两地同步上市,其底层资产包含产业园、仓储物流、高速公路及污水处理四大领域。
根据今年二季报的情况来看,尽管受到疫情等多方因素的影响,但前三批上市的12只公募REITs整体表现依然稳健,其中有9只产品均实现盈利。鉴于此,业内人士纷纷表示,后续还应纳入各类优质成熟的项目,促进行业高质量可持续发展,REITs市场未来可期。
在去年公募REITs首发之时,投教小课堂就开启过“REITs”系列,为大家介绍了公募REITs的一些小知识,包括REITs的发展史、REITs产品的选择等。今天,利得基金君主要是想跟大家聊一聊今年推出的公募REITs的扩募细则。
今年4月,沪深交易所就发布了针对公募REITs扩募细则的征求意见稿,在整合各方意见后,于5月31日同时发布《REITs扩募细则》,这也标志着公募REITs试点的进一步深化发展。扩募指的是在公募REITs发起募集后,再次募集资金,后续资金将用于购入新的资产 ,大家都知道公募REITs其实就是一只底层资产是不动产的基金,底层资产可以是产业园或者高速公路等,扩募后则代表可以在这只产品上继续募集资金,且资金可以买入另一部分资产,这也就意味着这只基金的底层资产不只限于一种资产,不过,这里的另一部分资产必须与首发资产类型一致。
本次的《REITs扩募细则》共七章,详细罗列56条内容,主要围绕着准入资产的条件、扩募程序、信息披露管理及扩募后的发售情况几个问题。
准入资产要求
针对扩募准入,《REITs扩募细则》中规定申请扩募的基金运作时间必须满12个月,且持有基础设施项目运营良好, 所以目前满足条件的REITs基金都是去年发行的产品。此外针对新增资产,前述利得基金君也提到,新购入的基础设施项目与首发项目必须是同种类型, 比如富国首创水务REITs此次扩募选择的资产就是污水处理类。
明确扩募流程
关于申请扩募的流程,《REITs扩募细则》中也进行了明确规定,主要就是基金管理人进行决议后向证监会申请变更注册信息,根据自身需要召开持有人大会后,便可以进行后续的扩募发售及上市。其中对尽职调查和关联交易做了进一步规范, 要求基金管理人对新购入资产的质量严格把关,尽调参照首次发行要求,且需要聘请中介机构出具专项意见,如涉及关联交易则需有第三方财务顾问出具报告。
三种扩募方式
在扩募方式上,《REITs扩募细则》中也列出三种方式:向原持有人配售、公开扩募和定向扩募。 不同的扩募方式对应不同的定价:
▪ 向原持有人配售, 定价参考公募REITs二级市场价格和新购入资产的市价而定;
▪ 公开扩募, 定价不得低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金交易均价;
▪ 定向扩募 ,定价不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。
所以,扩募也不是说扩就能扩,基金管理人的在基础设施项目上的专业能力及风险控制能力非常关键 ,在此基础上,扩募机制可以更好地帮助基金管理人扩大管理资产规模,以优异的管理能力创造更高的价值。那么,扩募机制到底会给市场带来什么?
首先,扩募将促进市场规模增长,且提升市场活跃度。 扩募机制其实是REITs市场的进一步完善,我国REITs发展尚在初期,整体规模较小,扩募可以有效助力市场规模的增长,此外因为扩募行为关系到资产定价和成交量,这对促进市场活跃度也有积极作用。
其次,扩募有利于REITs优化投资组合,分散风险,且降低融资成本。 扩募意味着REITs产品底层资产的更加丰富,只依托单一项目的话投资风险相对较大,多个项目可以有效分散风险,而且规模扩大有助于产品评级提高,拥有更高评级的产品在融资成本上更具优势。
最后,扩募机制的良好推进将会带来更多的优质资产,助力实体经济发展。 我国对公募REITs的底层资产要求较高,在首批试点落地之前,国家发改委就明确指出对于底层资产的项目选择要做到“优中选优”,而今,各地政府都在鼓励地方和企业提供各种符合要求的优质资产,不过受限于过高的发行成本等因素,可供选择的优质资产相对较少。扩募有利于企业在项目成熟后再次购入资产进行“资产上市”,不仅对企业资金占有率降低,加速资金回笼,盘活存量,而且还能进一步实现业务扩张,形成投融资良性循环,当REITs成为产融结合的平台后,优质资产自然也会增加。
不论如何,公募REITs的扩募意味着我国REITs市场发展的成功跃进,至于扩募中的细节问题,仍需不断通过市场的检验来解决,对于我们投资者而言,购入一只扩募的REITs基金,相当于又多持有了一部分资产,也未尝不是一件好事。当然,必须要谨记一点,选择REITs基金要重点关注其底层资产的情况,综合其资产质量、规模和市价再行抉择。
关于扩募的那些事,今天就聊到这,毕竟扩募机制推行后的REITs发展也需要时间检验,本期也就作为此次“金融知识进万家”系列的尾篇,后续我们将开启全新篇章,为您盘一盘我国的多层资本市场,我们下期再见!
(来源：新视线)
