作者：毛寿龙

　　《消费者权利保护法》已经让公民尝到了消费者权益的重要性。但是毕竟这些消费品，比如彩电等与公民的日常生活关系不是很紧密。对于一个房子就不一样了。人们往往是花了毕生的积蓄或是借了毕生的债，买了这套房子。

　　刚开始的时候，人们以为就像买了电视一样，搬回家就没事了，后来却发现，住房的公共性非常强。你所居住的小区的物业管理、维修、公共卫生、治安，整个小区的外貌，直接关系到生活环境的舒适与否，关系到你的房子能不能增值保值。

　　比如在所有的小区里，都自然而然有些公共的面积，以停车场为例。小区如果有上千个车位，出租的话，一个月以200元左右价格，一个月就是20万的收入，一年100多万。这个收入该归谁呢？

　　现在大家慢慢搞清楚了，公共绿地、道路等等都是分摊在你的房子里的，你买的时候，是交了土地出让金的，说明这块地的使用权是你的，是小区里大家的。

　　公共面积的多与少，直接关系到你这个房产的价格。于是买房子这件事，还不是你自己钱多不多的问题，而是你买的房子究竟值多少钱。如果权益不清服务不好，花了100万，结果可能丢掉了20万，都搞不清。所以如果已经花了这样多的钱买了房子，就应该更多地关心公共事务。

　　在新物业条例出台之前，当业主与物业公司发生矛盾时，冲突都是感情的冲突。也就是说，都是不能依靠法律解决的冲突，这样化解冲突就非常困难。动不动就开始打架、骂大街。

　　在这之前政府也想管这个事情，出台了很多文件。但是这么一大本文件，却管不了这些问题。我们的文件，对国有单位有约束力，你违反规定我撤你的职，但房地产公司多是私人公司，你没有办法惩罚它。对它有利它就做了，对它不利就可以不做，老百姓拿着文件去告它，告不动。因为那不是法律。所以对这件事最终只能是依法管理。从这个意义上说，新物业条例意义非常大。

　　这个新条例的确提供了非常好的法律框架。但还有两个漏洞：一个是给物业管理公司太高的地位，从法律上天然地规定，你买了一个房子，也顺便买了一个物业管理公司，就是说虽然你可以换，但你必须聘请一个物业公司，这等于是从法律上限制了很多公民的选择权。实际上还是不明白，物业管理应该是业主，也就是买了房子的人自己管理的，他们愿意请物业公司，就请一个，但也可以不请。

　　另外一个漏洞，是政府没有规范好自己与业主委员会之间的关系。现在的规定是，业主委员会这个自主治理的组织要去接受居委会的监督。本来居委会和业主委员会都是依法组建的，是个平等的关系。如果业主有违法行为，可以用法律来解决问题。现在如果发生业主委员会与物业公司的冲突，居委会有监督权力，可到底怎么实施，并不清楚。

　　所以一些法理上的东西还没有理清楚。可能会在以后的工作中节外生枝。

　　我们过去通常认为，个人利益与公共利益是没关系的。然而现在大家认识到，我们个人的住房环境，是与周边的公共利益密切相关的。公共管理，是个很大的课题。这对各方面都是学习的过程。

　　对于国家来讲，过去体制下的许多遗留物都应该好好清理一下。过去我们只有“管治”，不提供服务，就是“治”你。而现在要转变为为老百姓服务。这不是管制一批人，镇压一部分坏蛋就可以了。治理一个复杂的城市，首先要看它的基层结构好不好。小区是一个熟人社会，一个利益共同体，慢慢公共生活形成后，就形成一个小区共同体，人们对这个共同体的基本利益、基本观点、基本法律规范慢慢就有了比较明确的共识。有了这样的基础，社会的稳定与繁荣就开始有了基本保证。

　　对于物业公司，它与业主首先是利益的关系，然后是一个服务与被服务的关系，物业管理公司也要从过去官办的垄断性的企业，转向市场化的，具有企业法人资格的，服务性的企业。

　　对于普通公民来说，在这种小区的投票竞选中，执行委员会的运作过程中，会涌现很多积极的公民。公民精神慢慢就会形成。如何辩论，如何在小区中赢得自己的权威，这都是一个锻炼，对他们来讲，也是个学习法律的过程，学习如何运用人际技巧的过程，学习很多专业知识的过程。

　　我们国家发展民主的障碍，主要存在于三个方面：一是公民的素质，没有机会得到提高；再一个是官员的素质，也没有机会得到提高；还有，民主往往意味着公共利益与个人利益的结合，而大家对公共利益和个人利益也没有一个清醒的认识，往往认为它们之间是相互排斥的。实际上，没有个人利益就没有公共利益，没有公共利益就没有个人利益。只有对这个问题有了清醒的认识，民主才会非常稳定非常清晰，也具有理性和建设性。所以对民主建设来讲，这是一个非常重要的实验。

　　希望国家把业主委员会的成立纳入到国家基层建设这样一个范畴中去，不是简单视为物业管理考虑。如果可能，让业主委员会登记为自治法人，社团法人，有了法人地位，它签的很多合同再发生官司，就好办得多。

　　(作者为中国人民大学行政管理研究所所长)