作者：顾嘉健

　　国务院有关条例的实施指日可待，上海有关条例的修订步伐正在加紧，一些细节显示，上海在小区自治管理方面的步子可能会更快一些

　　可靠消息称，7月1日部分法律专家召开了一次圆桌会议，事关修订《上海市居住物业管理条例》(以下简称《上海物业条例》)。这是就此议题，最近的一次专家讨论修改意见，专家们手中拿着的是最新修改过的2003年6月25日的讨论稿。

　　上一稿是2003年6月5日的，像这样的讨论稿已经至少有了6次。

　　从讨论的频率来看，上海正在加快修订条例的步伐。据透露，修订后的《上海物业条例》将在今年年底公布，明年1月1日起施行。

　　超越国家条例的前瞻

　　原本，按照上海的法规一般5年修订一次的惯例，1997年7月1日施行的《上海物业条例》应该去年就已经修订。

　　但据有关部门知情人士透露，正好遇上政府换届，修订需要等待恰当的时机，这样，修订可能会更“合拍”。

　　时机不紧不慢地来了。2003年6月8日，国务院的《物业管理条例》出台了，这是就物业管理问题在国家范围内首次进行规范的行动。国务院法制办一位负责人说，这次行动背景是：物业管理问题日益尖锐化，已经到了刻不容缓、亟待解决的地步。

　　基于这个背景，“上海修订”有了出处，可谓“水到渠成”。

　　紧接着，国家建设部制定的《业主大会规程》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以建住房［2003］131号和132号文件的形式，印发给相关部门，要求贯彻执行，并且“特别关照”各单位将执行中的情况及时汇报住宅与房地产业司。此举被认为是针对国务院条例发布的实施细则。

　　从这一细节透露出，国家对物业管理方面制定规章前，做了非常全面的调查，并已认定“业主大会”和“物业招投标”就是物业管理问题的棘手之处、症结所在。

　　而自《上海物业条例》1997年实施至今，已有整整6个年头，对于物业问题，上海已经积累了丰富的经验和一套相对完整的法律体系——《加强业主委员会管理若干规定》(2000年8月3日上海市房地局印发)、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》(2001年12月1日起试行)、《上海市商品住宅维修基金管理办法》(2001年1月1日起施行)。

　　就此分析，上述两大棘手问题，上海早就相继察觉并施以药方。

　　问题是，国务院的《物业管理条例》9月1日就将实施，而修订后的《上海物业条例》还要等到明年1月份，其中4个月的时间空白，上海地区如何衔接？

　　上海市政府法制办副主任顾长浩的回答是，在修订稿没有正式实施之前，上海还是以原来的一套法律体系操作，这套体系与国务院的《物业管理条例》基本上没有冲突，而且较国务院指导性的条文更具操作性。

　　从《上海物业条例》最新一稿的讨论文案和专家解释来看，上海修订之后的条例将更为前瞻和便于操作，指导思想是“充分实施小区自治管理”。

　　小区自治管理模式＝股份公司模式？

　　从最近一些业委会擅自挪用维修基金案件来看，业主委员会的权力在膨胀，但它的“社会身份”一直不甚明朗。业委会是否可以作为诉讼主体，也一度争论不休。

　　2002年8月，上海市高级人民法院专门出台了《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》，被称为“23条”，从而认定了业委会的诉讼主体地位。

　　但是，业委会究竟算一个什么样的组织？业委会主任是否相当于一个法人代表？没有答案可寻。

　　2003年6月9日国务院公布的《物业管理条例》首次定义了业主、业主大会、业主委员会三大概念。

　　这被认为是“对小区自治组织的性质认定”的一种尝试。

　　根据条例，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。

　　这句话说明，条例已经认定业主大会是一个组织，是一个由全体业主组成的最高权力机构，相当于股东大会；业主委员会是一个执行机构，相当于董事会。顾长浩解释说。“作为一个董事会，业委会不拿工资，但可以拿津贴。设立的专职工作人员(作为一种职业)，诸如秘书，还可以帮他交四金。”

　　这种“从法人治理机制上”重新认定小区自治组织，是一种全新的思维，是上海这次修订条例的指导思想。最终能否通过，有待专家进一步论证。

　　有迹象显示：业委会正在被“削权”。不管国务院的条例，还是上海目前的修订方案，都指向了一点：“业主大会监督业委会的工作，业委会选聘、解聘物业管理企业需要根据业主大会的决议。”而“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”

　　在此之前，几乎所有的法规都只认定“监督业委会工作是业主之权，选聘物业公司、动用维修基金是业委会之权”。但没有具体细则。

　　据知情人告诉记者，整个上海市的维修基金目前已有近50亿元，以业主委员会的名义存在各大银行里，动用资产权是业主的，决策权在业委会和业主大会，账务管理是属于物业公司的，如果业委会和物业公司之间串通，这笔资金去向就很难把握。

　　有专家提出，上海应该设立几个规模较大的财务公司，专门负责维修基金的保管、运作甚至增值。

　　这一方案，目前上海正准备试点。

　　另外，上海还准备保留原来地方条例中“业主代表大会”的概念——考虑到一个物业小区很大的话，全体业主大会根本开不起来，业主代表大会的召开相对容易。

　　至于条例中提出“业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”，顾长浩认为，作为一个组织，单单备案还远远不够。

　　“从整个中国社会结构来讲，除了政府行政机关按照法律程序成立之外，企业、事业单位、社会团体、民办非企业组织……所有的组织都有登记制度，没有一个组织游离于公共管理体系之外。”

　　据透露，上海修订后的规定，可能要求业主大会和业委会都到所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理登记。

　　如果再加上确立这个组织的负责人，比如说由业委会主任担当法人代表，便于法院的诉讼受理，那么这个组织机构就会相当完整了。

　　民主选举需要指导，而非干预

　　在调查了一些个案后，记者发现，从业主代表的推选到业委会的选举这一路上，各个小区有各自的选举方式，最终走形的也不在少数。

　　其实，这不仅仅是小区自身的问题。

　　在被问及小区选举有没有制度或者“标准”时，连不少专家都感到茫然。

　　这几年来，上海小区选举程序初步成形，综合上海市公布的条例法规，关于小区选举大致可以表述为：在召开第一次业主大会之前，首先由所在地区、县房管局，房屋出售单位，业主代表组成业主大会筹备组，其中业主代表按幢协商产生，产生的业主代表应当张榜公布，筹备组协商业主委员会组成人数(根据物业管理区域的规模由5名至15名委员单数组成)，协商推荐业主委员会候选人，候选人名单及其基本情况应当张榜公布；第一次业主大会或业主代表大会召开，大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，业主大会或业主代表大会的成员须采取投票选举方式产生业主委员会成员；业主委员会委员产生之日起3日内应当召开第一次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任。业主委员会每届任期两年。

　　然而，上述程序依旧没有理清“业主代表、业委会委员候选人、业委会委员”之间的关系，即业委会委员是否一定是业主代表？业委会委员是否只能从候选人中选出？选举是采取等额选举、还是差额选举的方式？

　　在采访中，记者就遇到过“业委会主任此前既不是业主代表，也非候选人”的情况。

　　顾长浩告诉记者，“其实业委会选举没有那么复杂，只是采用推选的方式。”

　　今后上海可能会更加明确，在业主代表中产生业委会委员候选人，然后在委员中产生业委会主任、副主任。所有的选举过程都要在街道办事处或者区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下进行。“‘指导’不是干预，我们希望居民合作能力能够加强，希望政府的行政干预逐步淡出。”顾长浩说。