在“专业人士”看来，投入自有资金炒房的人都很笨，赚大钱要靠空手套白狼
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　　撰稿／张 静

　　审计风暴中，许多人记住了“姚康达”的名字。若把他从银行取得7000余万房贷、炒作128套房产，并成为优质客户的过程写成“投机宝典”，肯定会十分畅销。

　　一位银行研究部人士说，姚康达的“事迹”把他们也镇住了。不过这是因为此人手

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上的房产太多了。“二三十套住房我是不会吃惊的，姚康达是一个极端的符号。”

　　小巫与大巫

　　“温州购房团就是典型的‘姚康达’。”这位人士称，“市场传闻10万温州人拿着1000个亿在炒楼，绝大多数都是借银行的钱来‘生蛋’。这些人先砸进20%-30%的自有资金作首付，炒高房价后用重新评估、再抵押贷款的循环手法，即可以小搏大。有的专业炒房人手上捂着60多套房产，一套按100万算，金额跟姚康达有一拼。”

　　然而他说：“投入自有资金其实还是很笨，怎么都是小打小闹，赚大钱的人空手套白狼，通过一些操作来达到零首付。”

　　关键在房子的报价上。一套房子挂牌80万，银行提供七成贷款，那么炒家可获贷56万。但是一些不法中介在向银行申请贷款时将其价格抬高为120万左右，贷款额度就变成80万，变相实现了零首付。

　　而一位商业银行信贷员告诉记者，一项业务创新——个人经营贷款成为另一条门路。

　　按照以往的规定，企业发展需要资金可以向银行申请对公贷款，个人能够贷到的贷款仅限于消费，如房贷、车贷等等。而日趋兴旺的个人经营性贷款通过抵押个人财产，贷款用于投资经营所需，“但是不能排除企业主在中途变更贷款用途，用来炒房产的行为。而银行只要他付清本息，根本不会操心这笔钱的用途。”

　　“大巫”的手段更高明。“他们会找个有经济实力的企业作担保，而且企业肯定不会用厂房这些真东西作担保，企业效益做信用贷款是最好的‘无成本运作’。”

　　变相融资

　　“‘姚康达’们往往不是一个人，而是团伙的化身。”采访中，多位银行人士指出。

　　“每一个新楼盘周围都会有新中介，这些新的中介往往用个人名义从银行获取高额个人住房贷款，用于炒作房地产。多数是房地产开发商以及利益关联者所为，当然不排除银行有人参与。”

　　除了炒房，房贷往往是为公司套钱的烟雾弹。

　　那位信贷员透露：“有个房产商根本就没有多少实力，他的自有资金支付土地出让金就所剩无几了，后续建设资金怎么来呢？他先建好三栋楼，以内部人名义签下房地产预售合同到银行做假按揭，套出贷款。等房子卖出去了，再将房子过户到真实的购房者的名下。房产商根本不会告诉购房者住房已经抵押在银行了，而是谎称房产证还在办理中，签合同约定推迟数月交付，为此房价可以下降一定幅度，购房者也就没意见了。”

　　据悉，甚至一些大开发商都希望用这种变通办法来取得贷款，这是为什么呢？

　　“以个人名义对单套房屋到银行办抵押按揭，支行一级就可以审批，1-2周即可办妥；而以公司名义对几栋楼房或一个楼盘到银行进行抵押，必须报到分行或以上级别的银行审批，其办理过程一般需要几个月。另外，个人按揭在银行贷款额度相对比较高。”

　　个别银行也充当了不光彩的角色。一名作假的开发商曾半开玩笑地对人说，本来不想作假，但银行方面实在“盛情难却”。

　　家贼难防

　　某城商行主管会计王璐向记者透露，除了赌博、钱庄、空壳公司、网络之外，一些洗钱黑手也在暗暗伸向房贷。

　　中央金融工委研究员钱小安博士认为：“洗钱犯罪的形式一般包括清洗和再投资两个阶段。毒品犯罪、走私犯罪、黑社会犯罪、贿赂犯罪等产生巨额的非法收益，而通过个人窝藏、销赃等活动难以消化，因此，需要借助金融机构实现合法化。而金融企业因其经营管理货币、证券的行业特殊性和技术上的便利条件，成为犯罪分子洗钱的首选场所，常常被动地扮演了不光彩的‘洗衣机’的角色。”

　　地下“炼金术士”们通过银行洗“黑”为“白”，靠的是什么鬼蜮伎俩？

　　王璐分析：“往年都是通过银行存款，但现在存款实名制已经普遍实行，有些人就盯上了金额巨大、成本较低的房贷。他们往往把黑钱做成汇票，拿到银行做抵押，贷出房款后趁市场火爆快进快出，可以在很短的时间内把黑的漂白，还大赚一笔。这种大额房贷往往有内外勾结。”

　　内外勾结另一种形式是银行本身的家贼做案。“抢劫银行不如拥有一家银行”，这是一句在银行“家贼”中颇为流行的话，银行系统存在“不发案相安无事，发了案惊天动地”的特殊现象。

　　“大行上面都有下拨的专项存款，一些不法行长就会跟审贷小组勾结起来，将这笔专项存款隔日入库，或转给急需周转的企业赚利差，如果是同业拆借，利息更是翻倍。这几年房地产市场发展迅猛，他们开始勾结行外人以房贷名义把钱挪出炒房产，等钱生钱之后再把这笔本金入库。我们接到的一些金融大案的通报不少就是这种情况。还有些是银行采用汇款挂账的手法。我们以前替人将一笔大额存款异地汇给沈阳的一家单位。过了一个多星期对方称还没有收到，我们打电话去问说是个人不能给单位汇款，之后又找出其他名目拖延，总之这笔钱被挂账了很长时间。根据业内一些做法猜测，这笔钱很可能被贷出去赚钱了。”

　　“完美”也有风险

　　一位不愿透露姓名的分行经理认为，房贷被套取有可能来自于信贷员的失察。“《个人住房贷款管理办法》规定贷款人必须信用良好，有偿还贷款本息的能力。而银行审查一般只根据其单位开出的收入证明。企业以个人名义骗取银行贷款，自然会给个人开出达到贷款要求的证明。另外，做信用担保的企业往往会编制虚假报表，抑或是通过关联公司互开增值税发票，制造虚假业绩。很多信贷员在决定是否发放贷款时的主要依据就是企业提供的财务报表。如果过分相信财务报表，就会给不法分子以可乘之机。”

　　然而对于一些大额房贷，银行不可能不觉察。王璐认为：“对于一家支行，超过几十万权限的项目一般要向上报批。尽管这笔贷款可以分拆，但是都属于同一个贷款卡号。在银行微机系统上只要调出这个号码，每次贷款金额、累计金额都能算出来。总行就是通过这种方法来控制风险的。如果累计金额过高，银行内部应该是早就关注的。没有内部人参与，这种贷款往往难以进行。”

　　但一位银行研究员表示：“排除一些内部职员牟取私利的行为，从深层次想，银行其实也有无奈。就在几个月前，银行为了争抢客户还是不惜一切代价。那时，个人房贷属于商业银行优质资产，是各家银行争抢的香饽饽。即使就目前的情况来看，个人房贷的不良率尚不足百分之一，同其他贷款两位数的不良率相比，实在微不足道。而且考虑到个人房贷抵押房屋的易监控性、住房抵押和保险公司保险的双重保障以及一年一定的浮动利率，银行办理个人房贷业务没有多少风险。”

　　同时他认为在央行121号文件出台之前，对个人购买几套住房不仅没有限制，甚至还鼓励。申请一两千万的高额房贷并被批准的情况既不少见，也不违规。即使贷款者断供，银行手中也有房产。

　　“现在哪家银行不看重效益？大额贷款客户如果能够按时还贷付息，就是银行的优质客户。银行不仅不会限制这种行为，相反还会进行奖励。对银行而言，房地产快速发展也是一个机遇，不能因为风险而丢掉这个机遇吧？”

　　于是这个链条看起来很完美。银行赚了利润，贷款方或发财或“补血”，还为房产市场繁荣添了把柴。

　　然而沪上一位银行人士还是连称“可怕”。

　　“个人房贷确实应算作商业银行‘超低风险’的优质资产，但这并不意味着个人房贷就是无风险资产。房地产快速发展阶段，外部欺诈导致的操作风险和流程执行不严造成的操作风险，终将给商业银行积累巨大的风险隐患。一旦政策、市场出现变化，风险往往会放大。

　　值得注意的是，投资(机)用途房贷潜藏的信用风险正在显现。究其原因在于房屋租金水平和房屋投资收益的下降。如果没有套利空间，房屋投资(机)者极有可能选择违约，将损失转嫁给商业银行。你看一家支行的年利润也就是几千万。如果大额房贷出问题，那个坏账可不得了。一味超规模发展不重视质量，最终受害的还是银行自己。”

　　相关专题：2003年审计报告