“信用证售房”是无奈还是炒作

　　中原新闻网-郑州晚报讯(记者 游晓鹏)

　　核心提示

　　近日，郑州市一家房地产公司推出一项名为“信用证”的全新售房模式，其基本规则为：开发商与客户签订合同后，在约定时间内向产权登记部门办理产权备案，并由公证机

关确认其所提交的材料完备性、合法性和有效性；客户只需交纳少量首付金就能入住现房，客户交纳的首付金由公证机关提存，若开发商不能如期备案，公证处返还客户全部首付金。

　　据这家房地产公司负责人介绍，这种被称为“先上车后买票”的售房模式在国内还没有先例，这种方式可以减少房产交易中由于信息不对称给客户带来的风险，对解决房屋不能通过工程验收，客户不能如期入住、办理产权拖延时间等问题有很好的效果。业内人士分析，这种模式究竟能解决多少问题还有待于进一步观察，但开发商在销售过程中主动“邀请”公证机关介入，对于改善开发商信誉、提高房地产业的信誉度是一种有益的尝试。“信用证”究竟是什么样的售房模式？它是商业炒作的产物，还是为购房者带来实惠的“放心丸”？从10月27日开始，晚报记者对此进行了调查。

　　房产商延期备案返还定金

　　10月27日，郑州市区东部的一家房地产公司楼盘销售中心。

　　一位销售人员告知记者，该楼盘是现房出售，客户有两种购房方式可选择。一种是普通模式，即按照常规程序签订合同、办理房屋按揭手续，之后入住，首付款按惯例约占房款总额的20%以上；另一种就是“信用证”，即客户与开发商签订购房合同，并约定房产商在1个月内向产权登记部门提交房屋产权备案，客户只需先拿出不到房屋价格10%的定金就可入住，客户交的这笔钱由国家公证机关提存，如果房产商在约定时间内提交备案，客户按照普通购房程序补交房款(按揭补交首付金，办理按揭手续)，如果房产商在1个月内未能如期备案，这笔钱由公证机关直接全部返还客户。

　　据销售人员介绍，普通模式在房屋总价方面的优惠多一些，但提交房产备案时间会慢一点，通常要等整个楼盘销售完毕后统一进行；“信用证”模式只需交少量的钱就可入住，并且对开发商进行房屋产权备案做一个明确的时间限定，因此房屋总价高一些。销售人员建议，客户如果对开发商有信心，可以选择价格优惠较多的普通模式。

　　是解决问题还是商业炒作

　　市民王文军说，“信用证”模式在加快客户房屋产权备案方面有作用，那除此之外，还能解决多少问题呢？

　　该房地产公司提供的一份“信用证”模式背景资料称，目前房地产交易存在严重的信息不对称问题，售楼人员造梦式的销售讲解往往模糊不清，交房时会出现这样那样的问题，如不能按期交房、规划设计变更、工程质量不合格等，往往引发纠纷。代理此楼盘销售的房产经纪公司一位关姓经理坦承，“信用证”模式是特定楼盘的特定销售模式，这种楼盘必须是现房，所以不能按期交房、规划变更等问题就不存在。“实际上，‘信用证’模式一种商业运作形式，主要解决一个问题，那就是加快房产备案。”

　　这位经理对“信用证”模式感兴趣的客户提出“忠告”，在该模式中，客户付少量金额即可入住，但因此也会增加相应的风险：假如开发商违约，客户的首付金可以退还，但客户如果装修过房屋，装修费则不退还。有业内人士据此提出质疑，房屋装修可不是小数，如果开发商真的违约，未在期限内完成产权备案，装修过的客户可能为避免更大损失而退让一步，继续等下去。

　　记者随机采访了几位前来咨询购房者。一位购房者说，初看“信用证”模式，以为可以尽早拿到房产证，仔细打听才知道只是房产备案；另一位购房者说，他比较关心入住后的物业问题，因为公共场所用途变更、水电暖费用方面的纠纷屡见不鲜，但“信用证”模式没有涉及这些问题。不过，两位购房者都表示，房产备案时间明晰了，速度加快了，购房的风险自然降低了，“信用证”有总比没有强。

　　“信用证”销售额仅占5%

　　据关姓经理透露，在实际操作中，只有少数客户办理了“信用证”模式，只占总销售额的5%，“售出40套房子只有两个客户选了‘信用证’模式，但其他客户根据‘信用证’模式看到了房产商的自信，相信我们的实力，按价格便宜些的普通模式购房。”

　　对此，河南财经学院工程管理系教授郭灿章说，从内容上看，这家开发商打出“信用证”牌，很大程度上还是吸引客户的一种形式，附带解决一些客户比较关心的问题，真正解决的问题还是很有限。开发商将房产备案透明化、时间具体化，反映了他们树立诚信形象的愿望和底气，但究竟能在多大程度上树立起自己的诚信形象，还要看他们给客户解决了多少实际问题，看他们实实在在做了多少好事。目前房地产市场最突出的问题是入住后的物业纠纷，“信用证”模式若能涉及，可能效果会更好。

　　开发商“花钱”请人监督自己？

　　在这种“信用证”模式中，颇为引人注目的一点是国家公证机关的介入。公证机关将在约定时间内提存购房者的首付金，保证在开发商违约的情况下将首付金全额返还购房者，并履行对开发商“五证两书”进行核准的职责。记者在这家房地产公司提供的“信用证”模式说明书上看到，公证费由公司承担。业内人士称，这等于开发商“花钱”请人监督自己。在其他开发商普遍回避与公证处打交道的情况下，这家房地产公司此举不是“没事找事”吗？

　　一位业内人士向记者透露，该公司出此策是有一定原因的。据称，该公司此前曾按普通期房模式操作，但定位出了问题，过高的价位使得光顾者寥寥无几，楼盘与开发商信誉都受到很大影响。房屋建成后，为在短时间内迅速扭转局面，开发商改变了销售方案，想出了让国家公证机关介入来吸引客户的销售模式。这位业内人士说，实际上，“信用证”模式仅仅是一个个案，是开发商的无奈之举，“如果它前期运作搞得好，期房销售方式就能稳稳当当赚钱，又何必花钱找人监督自己！”

　　客户奉先生认为，公证机关如果介入，不怕以后有了纠纷拿开发商没办法，这应该能给买房者吃上一颗“定心丸”。供职于某律师事务所的马刚则说，公证机关至少可以验证一下开发商的“五证两书”是否齐全，一般购房者在这方面比较容易受开发商蒙蔽。

　　在这方面，关姓经理也向记者坦承，售房过程中引入公证机关，就是要用国家公证机关的牌子验证开发商的信誉，让客户从心里树立起对开发商的信心，“从结果上看，多数客户就是由‘信用证’模式建立起对开发商的信任，转而通过普通模式购房，我们达到了目的。”

　　市公证处主任觉得是件好事

　　10月28日，为该房地产公司公证的郑州市公证处主任刘国胜说，虽然现在公证处70%的业务与房屋交易有关，但多集中在保护开发商与银行利益的住房按揭手续上，“信用证”模式这种主动请公证机关监督开发商兑现承诺的例子很少见。“房子对老百姓来说是件大事，购房越保险越好，所以这对老百姓来说是一件好事。”

　　刘国胜说：“目前的房地产市场确实存在开发商不能全部兑现最初承诺等违约情况，发生纠纷后老百姓缺乏保护自己的有力工具，因为开发商的承诺往往声明解释权归他们。公证机关的介入提供的则是一种全新模式，一切都在合同上和公证处定的清清楚楚，出了纠纷很容易分出是非，我认为这种公证机关介入是房地产发展的必然方向。这家开发商推出‘信用证’模式可能事出有因，但在无意中走进了主流。”

　　物权变动应引入法定公证

　　刘国胜的另一个身份是河南省公证员协会副会长，他一直非常关注公证法的立法与公证领域拓展研究。他说：“公证制度有什么作用？就是预防纠纷，减少诉讼。法定公证能不能实行还不知道，但公证进入相应领域后，可以尽可能早地规范人们的行为，保障秩序顺利，发生纠纷也好解决。”刘国胜认为，目前房地产开发商对公证程序往往避而远之，老百姓对公证也缺乏足够认识，不懂得充分利用这种法律武器。“另外，公证要收取一定费用，手续也比较多，这对公证意识的普及有一定的障碍。”

　　今年9月3日，司法部在京召集法学专家、学者对物权法、公正法等法律的起草论证座谈会上，在物权立法中引入法定公证成了与会专家的主流声音。清华大学法学院教授、博士生导师张卫平认为，对物权变动的法律行为进行公证是必要的，这种必要性主要来自两个方面：一是通过公证可以在一定程度上避免变动中的违法行为，二是避免纠纷发生后不能得到迅速公正的处理。在交易环境不佳、诚信度不高的社会中，需要在一定程度上强调公证的必要性。

　　中国政法大学教授、博士生导师杨荣新也认为，一些涉及当事人重大利益和关系国计民生的较大事项中，法律应当规定为必证事项。“法定公证是国家立足于法律层面的一种宏观导向，是否办理公证仍然充分体现当事人的意愿，只是不办理法定公证需承担某种不利后果，这一点与婚姻登记相似。”

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