房地产经纪冲关困局

　　在实现了二手房交易首次超过一手房的突破同时，上海房地产经纪行业显见的不规范行为又招来“黑中介”的骂名。

　　撰稿／李泽旭(记者)

　　2004年是上海二手房市场的冲关之年，二手房交易面积首次超过一手房。据上海市

房地产交易中心统计，2004年1至9月，上海二手房成交面积1964万平方米，一手房成交面积1890万平方米，上半年二手房成交13.7万套，超过一手房近3万套。有评论称：这标志着上海二手房市场真正步入“黄金年”。

　　就在人们对二手房交易抱以乐观的同时，上海市第十二届人大三次会议上，15名人大代表对二手房交易中起着重要作用的房地产经纪行业的一份联名提案激起层层涟漪，这份以上海房地产经纪人协会副会长、上海中星(集团)有限公司党委书记、副董事长刘道桐代表领衔提出，来自市、区各级人大、政府、房地产主管部门、房地产开发企业以及高校的市人大代表附议的议案，建议修改《上海市经纪人条例》，以促进房地产经纪行业规范发展。

　　进入膨胀期

　　由于房地产自身的高成本、不可移动性等特征和房地产消费、置业市场需求以及信息不对称的状况，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。

　　“有卖的，就有买的，在房地产交易中，由于信息沟通的需要，很自然地出现了沟通双方、撮合交易的中间人，他们以拿佣金为生，解放前人们把这一群体称作‘跑街先生’或者‘掮客’，进入现代社会，他们有了新的名字——房地产经纪人。”刘道桐在接受《新民周刊》采访时简单描述了房地产经纪的来源。

　　3年前，在某公司工作的老梁终于在50岁生日前住进了三房两厅两卫100多平方米的大房子，他用卖掉住了10多年的40多平方米房子的钱和几年来攒下的存款加上小部分贷款，实现了全家人盼了多年的梦想。他卖掉老房子就是通过房屋中介实现的。

　　上海市人大代表、房地产协会副会长、绿地集团董事长、总裁张玉良告诉本刊记者，从房地产经纪形成和现状来看，其发展与经济发展的程度有密切关联。在不同的城市、不同的经济发展阶段，成熟度不一样，中介的发展模式也不一样。上海的房地产经纪为什么发展得比全国快呢，一是上海的房地产市场市场化程度较高，二是房地产交易量大，三是二手房市场的发展与老百姓的收入的高低有关系，收入高，投资的愿望就高。收入不断增高，人们就可能为提高生活质量不断地去换房，收入再增高就有可能为获利去投资多余的房产。

　　老梁的梦想正是实现于上海房地产经纪行业的爆发期。

　　80年代末、90年代初，随着房地产业的发展，上海房地产经纪行业也随之发展。尤其是最近几年，90年代末房地产业界称其已进入新一轮的快速发展周期。标志是新增的商品房量迅速增大，从90年代末期开始，每年1000万平方米的增量，到了2002年以后，每年都是2000万平方米，2004年达到2500万平方米。一手房大量入市带动二手房交易成倍上涨，并直逼一手房。

　　上世纪90年代初期，上海的二手房交易每年只有10多万平方米。1999年一手房交易量为1328.7万平方米，二手房交易量为510.84万平方米，一、二手房之比为2.6∶1；2000年一手房交易量为1558万平方米，二手房交易量上升为778.52万平方米，一、二手房之比逐步缩小为2∶1；2001年一手房交易量为1796.64万平方米，二手房交易量成倍上翻，达到1422.43万平方米，一、二手房之比再次缩小为1.26∶1；2002年一、二手房之比缩小为1.1∶1；2003年，一手房交易量为2376.4万平方米，二手房交易量为2306.28万平方米，一、二手房比例达到了1.03：1。

　　市人大代表、徐汇区房地局局长朱志荣向记者透露，徐汇区2004年二手房市场整个交易量达到了176亿元，交易面积、套数、金额全部超过一手房，成为房地产市场的主要部分。二手房的内涵、构成和可交易存量房源均出现了新的变化，原来主要是老的商品房、公房，现在新建房也很快进入二手房市场。

　　实际上，这一新变化从2003年就已体现，据上海二手房指数办公室抽样统计，2003年上海的二手房交易比例中，1995年后上市的商品房即新二手房，包括住宅和商铺等，和售后公房、里弄住宅、老式公寓相比，占微弱多数。在新房涌入二手房市场的同时，转让物业的房龄也不断缩短。据统计，2003年四季度二手房交易中，有4.2%是新建商品房竣工后一年内转让的；有8%是竣工后两年内转让的。2004年，可交易存量房源由于2003年2306.28万平方米增量的进入，变得更加庞大，使得1995年以后上市的新建商品房所占比重上升到60%左右。

　　“上海房地产业在国民经济和社会发展中已经成为支柱产业，房地产经纪行业是房地产业中的重要组成部分，也是房地产市场体系的重要组成部分。”刘道桐说，“目前，在大量的存量房交易当中，约有70%以上都是中介撮合的。房地产经纪行业将来在整个的房地产买卖当中将是主体，不可或缺的主体。”

　　难摘黑帽子

　　部分房地产经纪人本身行为的不端，必然带来其行为结果的低评价。

　　有资料显示，国外发达城市的一、二手房的交易比例已经达到1：3到1：5，二手房交易成为绝对的主体。随着地皮在上海市越来越成为稀有资源，新建房的空间将越来越小，二手房交易也必然将主宰未来上海的房地产交易市场。

　　但是，面对越来越多的二手房交易，人们对在其中扮演着重要角色的不少房地产经纪却并不敢恭维。

　　此前媒体曾报道过这样两起诉至法院的案件。

　　张先生通过中介公司，将单位分配的成套使用权房出售给费先生。双方签订合同后，中介公司违规操作，用调配单等形式变相出售张先生的房子。张先生明知其中有错，但急于想将房子脱手，早点拿到钱，便认同了。之后，费先生看上另外一套更加中意的二手房，与张先生“拜拜”。张先生对费先生的“移情别恋”十分气愤，以其违约而诉至法院，法院审理后认为，原来的买卖合同属违规操作，无效，费先生不承担任何法律责任。

　　居民金女士委托某房产中介公司出售自己原有住房，王先生欲买此房，双方通过商量以数十万元成交。王先生首付几万元后提出要用贷款来支付购房余款；但银行要求用房产证作抵押。王先生希望金女士将房产证过户到他名下。开始，金女士有点犹豫，但王先生信誓旦旦，中介公司也拍胸承诺：“有问题，我们承担。”在“大话”面前，金女士放弃最后一道“防线”，将房屋产权证过户给对方。结果，王先生未去贷款，金女士也无法拿到购房余款，几经交涉未果，只得诉至法院。

　　违规操作、赚取差价已是房地产经纪市场一个近乎公开的“秘密”。2000年颁布的《上海市经纪人条例》中明确规定“执业经纪人不得隐瞒与经纪活动有关的重要事项，提供不实信息，不得收取佣金以外的报酬”。目前，房产经纪企业最高只能收取2%的佣金。但是在实际操作过程中，一些中介企业特别是小企业纷纷跨越了这一“雷池”。“压上家，瞒下家”，在没有取得房屋产权的情况下，以“包销”名义，隐瞒委托人的实际出卖价格，与第三方进行交易，一套房屋转手可加价逾万元。

　　利润的刺激，使得大量经营者急于进入。“现在到处可以看到挂着房地产中介的牌子，一些街面上随便就可以找出十几家，比米店、超市还要多。”刘道桐告诉本刊记者，从工商局得到的数字是，目前房地产经纪企业的登记数量在1万多，人数2万多。这只是已经登记的，没有登记的还要多。我们有个保守估计，从业人数大概6万多到9万多。房地局规定一个房地产中介组织必须要有5张房地产经纪人职业资格证，1万多企业就需要5万多持证经纪人。现在根本就达不到，很多企业都是借证，一个证从一千元到两千元不等。这一现状下，“黑中介”悄然出现。

　　上海工商部门的统计显示，2003年一年上海市被查处取缔的无照经营房产经纪企业达344家。

　　市人大代表、长宁区人大常委会副主任张新华接受《新民周刊》采访时话语沉重，“由于交易量大，单套总价金额大，所以房地产业多年来一直为人们所关注，今年上海市人代会上一个焦点的话题就是，中低收入人群的住房问题。中低收入的居民买一套房子不容易啊，是一辈子乃至几辈子人都在期盼的一件事情。如果掉入房地产黑经纪的陷阱，被假信息、假合同、假交易欺骗，那将是痛不欲生。在整个二手房市场的培育过程中，经纪人的行为直接关系到老百姓的利益是否受到损害和社会稳定的大问题。”

　　管理千千结

　　目前上海的房地产经纪行业的管理格局远不能适应房地产经纪行业迅速发展的态势。

　　刘道桐告诉记者，目前房地产经纪企业的不规范行为毕竟还是少数，由于上海房地产经纪行业的基数大，总体上看绝大多数还是好的。

　　据了解，上海市有关部门正在建设全市统一的存量房交易信息系统，在此基础上，适时建立二手房网上交易服务平台，为市民提供房源挂牌、交易撮合、合同签署、资金监管、产权登记的“一条龙”服务。同时研究整合中介、金融、公证、评估等流程，努力形成一个安全、便利、高效和完整的非营利性服务平台。据悉，在整个机制的设置当中，政府会考虑到上网信息的真实性问题。

　　此举不失为一个规范二手房市场，遏制不规范交易、黑交易的一个好办法。但是否能治本？

　　刘道桐、张新华、朱志荣、张玉良等15位人大代表认为，上海房地产经纪行业的管理还要从根上找灵丹妙药。

　　目前上海的房地产经纪行业的管理格局远不能适应房地产经纪行业迅速发展的态势，房地产经纪行业的管理还没有与整个房地产市场同步发展，呈现虚弱和滞后的状态。必须加强对其进行专业化管理。

　　房地产经纪行业的管理方式分为主体管理和行为管理。

　　对于房地产经纪企业的执照发放、经济行为这些主体管理在工商局进行；行业培训、规范等行为管理在《上海市经纪人条例》没出台以前都是由房地局主管。《条例》出台之后规定上海市经纪行业的行政管理主体主要是工商管理部门，也就是房地产经纪行业的主体和行为都由工商局管。

　　提起议案的人大代表作了这样的勾勒。

　　经纪人在上海到底有多少，这个具体数字很难说清。但根据上海市工商资料统计，截至2004年5月31日，上海房地产经纪组织共有10859家，占上海经纪组织总数的96.1%；上海房地产执业经纪人共有27486人，占上海执业经纪人总数的90.1%，可以说，上海的经纪人行业主要组成部分是房地产经纪人行业。

　　但是工商管理部门限于人力和精力，难以全面覆盖人数众多的房地产经纪行业的监管范围，达到应有的监管力度，客观上形成了不少管理盲区。而房地产管理部门由于缺乏管理依据和管理手段，往往管理不得力，管理不到位，不能有效实施《中华人民共和国城市房地产管理法》中对房地产经纪组织和执业经纪人的管理，造成对房地产经纪行业的管理脱节。

　　同时，这是一个专业性很强的行业，涉及民事、法律、商业，以及政策与规划、土地与金融等专业知识。《条例》实施以来，对规范上海市经纪人市场发挥了积极作用。但是由于上海经纪人种类繁多，专业差别较大，《条例》只能对涉及经纪人的普遍性问题作一般性规定，尚缺乏对专业性较强的房地产经纪人行为规范和监管方式的规定。因此，按照《条例》对房地产经纪人的行政管理适用依据非常有限。同时，《条例》实施中，由于没有进行明确的规定，房地产经纪人的入行门槛出现降低趋势，原来必需的大专文凭门槛降为高中以上文凭。政策法规、执业的行为准则、估价等专业的入门培训、复训多年来未能进行。

　　在违法处罚、行为规范上工商局是处罚主体，但是工商局面对的量太大，专业上的情况又不是太清楚，客观上造成处罚和规范不力。

　　针对这些现象，15位人大代表认为现在必须对房地产经纪行业实行行政主管部门的专业管理。从源头上进行调整，也就是修改《上海市经纪人条例》。并提出修改的主导思想是主体、行为专业对口管理。工商局进行主体管理，实施宏观的管理和协调。房地产行政主管部门管培训等专业管理，并赋予一定的执法空间。■

　　相关专题：新民周刊