瞭望东方周刊：上海房价问题升级

　　3月的上海楼市，亦如初春的天气一样敏感多变，难以捉摸。

　　2005年度土地供应计划迟迟未能出台，而本年度第三次的土地出让公告即将对外公布。值得关注的是，此次新江湾城C2、C4地块住宅土地的出让，改变了去年年底的上下限价的方式，而是在上海住宅土地出让史上首次采用拍卖的形式，取消上限，“价高者得”。

　　谁将拿到这两个地块的开发权已不再重要，重要的是，上海政府期望通过设置上限的方式控制地价上扬、控制未来房价的愿望已难以实现。

　　房价升格为政治问题

　　“太疯狂了，尤其是今年一月以来，市中心好地段的次新房，以每月甚至半月1000元/平方米的速度在上涨。”戴德梁行旗下泛城租售网市场部经理费海勇这样告诉《瞭望东方周刊》。

　　数据的统计似乎更能说明问题。泛城租售网2月份最新市场研究报告显示：今年2月份，上海中高档二手房价格较上月上涨9.15%(次新房)，单月涨幅再创历史新高，而且这个涨幅是在传统的楼市淡季春节前后的2月创下的。此前1月份的涨幅是6.3%。

　　假设一下，如果2月的涨幅9.15%维持不变，房价的年涨幅几乎就是100%。但是，现实的情况是，上到中央下到普通老百姓都认为，不能再任房价这样涨下去了。

　　在全国“两会”上，国务院总理温家宝首次在政府工作报告中明确提出抑制高房价。

　　就在政府工作报告发布的当天下午，上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》、《市财政局关于调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策的通知》，以及《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》等三项针对房地产健康发展的政策。

　　一天后，上海市政府又发布了《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》。

　　如此高密度的政策出台，在上海房地产快速发展的6年时间里，是不多见的。

　　其实，就在不久前的上海“两会”期间，房价问题已经成为市人大代表们反映最多的问题。上海市市长韩正在人大做政府工作报告时，也多次谈到房价问题。

　　“政府工作报告谈房价问题，我认为房价问题已经变成上海的政治问题了。” 1月20日上午刚参加“两会”的上海社科院房地产研究中心主任、上海房地产经济学会副会长张泓铭教授，在同天下午浦东举行的一次论坛上这样说。

　　就在此次调控政策出台前，上海坊间对政府调控政策的猜测已经满天飞了。而且，每一条都比真正到来的严厉：诸如购房首付比例提高到50%；二手房交易中，征收5%的营业税，20%-60%的所得税、20%-60%的增值税以及4%的附加税;贷款购入的房产两年内不得转让等等。

　　而现在看来，投资者似乎可以长舒一口气了。

　　抑制还是保护

　　几条政策之中，对楼市直接影响最大的是，《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。该通知规定，针对购入未满一年出售的短期投资，按销售价减去购入原价后的差额征收5%的营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。

　　毫无疑问，这一政策旨在刹一刹上海楼市存在的短期投机炒作风。

　　刘姝娟是浦东龙阳路地铁附近一家中介公司的物业顾问，她告诉《瞭望东方周刊》，“浦东很多楼盘投资比例能有50%，而且都是很好的楼盘，都是次新房。”她说，他们公司能从开发商那里买到所有的客户资料，哪些是自住的，哪些是投资的，看得一清二楚。

　　根据上海房地产交易中心的数据，去年1-10月，存量住房买卖过户成交面积1757万平方米，同比增长21.9%；其中次新房转让占存量住房总成交面积的比例近5成。价格同比增长43.6%。

　　在舆论压力下，针对炒房投机行为的税收政策终于出台。

　　5%的营业税显然是一个相当温和的政策。在费海勇看来，“政策目的是预防性的，而不是抑制。”

　　与杭州曾经执行8月就不幸夭折的20%的增值税相比，甚至与新加坡曾实行的10年内卖出新房要征收100%的增值税相比，上海为政者的意图就不难显现了。

　　房地产日益成为上海经济中牵一发而动全身的行业，2004年房地产行业实现增加值占全上海生产总值比重的8.4%。而一向被上海倚重的金融业在近两年的发展当中，明显落后于预期。此间房地产的发展，充实了地方财政，为上海的经济发展注入了活力。

　　8年房产周期即将完成？

　　然而，楼市发展现状造成的一系列经济、社会难题，仍然是上海政府必须正视的现实:商务成本过高，导致跨国企业搬迁，与上海发展总部经济的意愿背离；普通大众住房难以妥善保障，民众情绪如何抚平;卫星城建设还需假以时日，郊区建设大量住宅，市中心人口过密却无法真正疏散等等。

　　税收政策能在多大的程度上，逐步解决上海房价局部涨幅过快的问题，进而理顺以国际化大都市为发展目标的上海，目前面临的尴尬？

　　上海中瑞咨询有限公司副总经理朱峰告诉《瞭望东方周刊》：“营业税对短期炒作肯定是有一定抑制作用的，但是最后的结果很可能是政策受损，重蹈杭州的覆辙，导致房价更猛的上扬。”

　　“我们已经有不少客户来问了，到底谁来缴税。按理说应该是房东缴的。但是现在的市场是房东市场，他处于强势地位：他已经拿到30%的房款，产权证也在他手上，最后很有可能，房东违约，要提高房价，否则让下家去缴营业税。”费海勇说。

　　更有业内人士向《瞭望东方周刊》表示 “营业税对楼市没什么影响”。他们的理由是：60万买进，70万卖出，赚了10万，营业税以及附加总共才缴5500元，利润和税率相比，利润吸引力更大。以前是肆无忌惮的炒，手上资金不多，有个几十万就可以炒，现在是交点钱炒，资金实力雄厚的人炒。

　　“抑制房价上涨过快，根本问题是要扩大商品住宅的供应量。”朱峰说。与他有同样想法的还有上海财经大学公共经济与管理学院副院长胡怡健。他举了一个例子来佐证自己的观点。“温州人在乌鲁木齐等内地城市炒房，结果炒来炒去发现，都卖给自己圈里的温州人了。老百姓不从炒房的人手上买，乌鲁木齐土地多得是，没有了，可以再造啊。”

　　专家认为，在上海6年的楼市发展过程中，购房需求是一步步被政策刺激放大的。取消蓝印户口，鼓励外来人士来沪；允许二手房按揭贷款；降低契税税率；按揭贷款退税政策等等，加之国内投资工具匮乏、股市的低迷、海外热钱豪赌人民币升值等因素，市场需求被一次次放大。

　　即便是政府已经开始打击炒房，从需求端来调控楼市，但是其力度仍然是相当微弱的。从今年公布的几个土地公告来看，大多数是商业用地，除了配套商品房，普通商品房住宅土地供应少之又少。供应量少的市场预期仍然在开发商和中介、投资者心理根深蒂固。而这一预期正是导致他们频频提高房价的最重砝码。

　　信义不动产的职员李振宇在接受《瞭望东方周刊》采访时认为，“征收营业税真正的影响未必是在其本身，而是在于政府‘组合拳’的构成，以及可能会是政府为配合今后系列财税政策出台的探路石子。”

　　在此之后，会不会有严厉的政策出台，譬如前面所提的诸多坊间传闻？很多投资者这么揣测。正如前6年刺激需求房价不断上扬一样，这次是压抑需求，从期房限转、加息、营业税，再到下面无数个未知的政策，上海即将完成一个西方房地产市场存在的8年发展周期？

　　而就在3月初，由全球知名房地产机构仲量联行发布的亚洲投资者情绪报告显示：上海的住宅市场，发展很繁荣，但是投资者认为即将到达顶峰;而在未来12月内，买入还是抛售的决策调查当中，投资者的选择更多的是抛售上海住宅。《瞭望东方周刊》特约记者苏堤/上海报道

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